房地产市场：政府调控失灵（三）

四、遵守市场游戏规则的调控才会是有效的

房地产市场好象是一个正在快速成长的孩子。孩子有自己的脾气和秉性，对于孩子既要顺其自然，又要教导和引导，不能光依靠打骂来解决问题，适当得法的管教有利于孩子健康成长。房地产市场既有其自己的运行机制和游戏规则，又需要适当的管制与调控，才能规范、健康发展。这种管制就象教育引导孩子一样，要符合市场法则、以法律法规为基础，以经济杠杆为主要手段辅助以行政手段，才能以合理的社会成本达到预期目的。

政府要想在房地产市场中发挥调控作用，首先要对市场形势有准确的判断，只有情况关清楚、判断准确才能采取有效的针对性措施。比如说对于有无泡沫问题争论已有年余之久，政府没有请任何一个权威部门或人士拿出充足的数据和论据来证明到底有无泡沫，什么情况下算有泡沫，泡沫程度有多严重；要加息，加多少是最佳选择等等。其次，政策措施要配套。从安居工程到经济适用房，政府的初衷是好的，但是由于没有相关的配套措施，最后执行结果远远偏离了目标。再次，对政策效果及其副作用要有预判。在房地产业快速发展过程中，土地市场出现了混乱，政府加强管理，控制土地供应不应该受到非议。然而，作为管理部门应该能够预见，严格土地管理，实行新的土地出让方式，肯定会使地价快速上扬，会给市场发出系列信号，带动房价上涨，指望开发商来消化承担土地上涨的成本是不现实的。应该能够预见到实行土地储备制度很可能带来房价上涨的副作用，在这种情况下，采取控制投资、控制开发贷款的做法，而对于需求没有进行适当的抑制，必然会产生今天房价快速上涨的局面。因此，希望管理部门每一个政策措施的出台，事先应该有科学的论证，并对其实施效果做预先评估，只有这样，才有可能真正对房地产市场起引导和调控作用。

北京师范大学不动产学院      黄兴文

2005年3月23日