随着北京四宗土地以“住宅面积100%自持”的方式拍出，如何自持运营成为了开发商们需要考虑的新问题。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，对发展尚不成熟的中国住房租赁市场来说，开发商自持运营应该是一个利好消息，因为它有助于推动中国住房租赁市场的规模化、规范化发展。但是，鉴于中国目前的房屋出租回报率较低，开发商自持运营并盈利将面临较大挑战。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，从2010年到2015年，北京的租金年投资回报率连续下滑。其中，2010年至2012年维持在2%以上，2013年至2015年降到了1.7%以下。

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进入2016年以后，北京各月的租金年投资回报率同样连续下滑，10月为1.16%，较9月下降了0.06个百分点。目前，2016年各月的租金年投资回报率都没有超过1.6%，7月之后的连续下滑趋势更是非常明显。

连续下滑主要源于租金涨幅的变缓和房价的持续上涨。8、9、10月，北京每套住宅的月租金均价分别环比下跌了1.09%、2.66%、3.76%，而国家统计局公布的全国70个大中城市的房价数据显示，8月到10月，北京二手住宅价格分别环比增长了3.9%、5.7%、1.1%。此消彼长之下，北京各月的租金年投资回报率也一路走低。

胡景晖认为，930新政后，北京房价涨幅明显缩小，持续调控之下，房价的回落也成大势所趋，所以，未来北京的租金投资回报率很大概率会回升。但无论涨跌，北京的租金年投资回报率都是比较低的，尚不及某些银行1.75%的一年期整存整取利率，更不及其它各种理财产品，所以，这将是房地产自持运营需要面对的一大挑战。

目前，大家都比较期待通过房地产信托投资基金(REITs)模式来解决这一难题。但是，一来REITs在目前的中国还没有成熟的实施条件，二来即便得以成形，不足2%的年租金投资回报率恐怕也很难具有足够的吸引力。因此，破解开发商自持的盈利之困还需要有更开阔的思路，更独到的创新，更广泛的合作。

胡景晖表示，虽然开发商自持还有不少问题需要去探索解决，但在自持运营这个问题上房地产经纪公司与开发商完全可以展开全方位的合作。就伟业我爱我家集团来说，1994年就开始为开发商做代理服务，2000年就开始运作房屋资产管理，终端也有丰富的经纪人、客户资源，从市场定位、产品设计、经济测算到装修、配置、出租，各个环节都能为开发商提供专业服务；即便是在退出阶段，伟业我爱我家也有与国投瑞银、中信金石等合作方的REITs试水经验。所以，“住宅面积100%自持”也将给开发商和房地产服务企业开辟更广阔的合作空间。