伟业我爱我家2011年市场总结及2012年市场预测（土地篇）

2011年北京市土地市场总结及2012年市场预判

一、整体情况：仅完成供地计划三分之二，住宅用地成交创5年新低

根据《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，2011年全年计划完成供地总量6500公顷，其中经营性用地3100公顷，包括住宅用地2550公顷、商服用地550公顷。而住宅用地中，安排了保障性住房用地1330公顷。

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，截至2011年12月15日，今年北京市共成交经营性用地914.7公顷，正在挂牌交易的经营性用地共计213.9公顷，因此目前仅完成全年非保障房经营性用地供地计划1770公顷的64.8%。今年北京市共成交住宅用地50宗，规划建筑面积总计765.2万平米，不仅较去年大幅下降47.3%，更创近5年来新低。此外，今年成交住宅平均楼面地价为4869元/平米，较去年下降33.5%，也不及2009年，且平均溢价率仅为11.3%，为近5年来最低。

二、特征分析：下半年成交始发力，远郊区域土地供应大增

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，今年的土地市场供应，总体呈现出下半年成交开始发力，远郊区域土地供应大增的特征。

陈亮分析表示，从2011年各月的成交情况看，今年的土地市场供应可以分为以下两个阶段：

第一阶段，1-5月份，政府推地节奏较慢，摸索保障房用地落实方法；开发企业在新政下谨慎拿地。此阶段，北京市共完成住宅用地供应19宗，成交13宗，成交面积仅占全年成交量的20.9%。

第二阶段，6-12月份，政府为完成全年供地计划，提高推地节奏，部分开发企业谋划弱市低价拿地。此阶段，北京市共完成住宅用地供地54宗，成交37宗，成交面积占全年的79.1%。

从区域分布上看，2011年住宅用地成交中，生态涵养区的比重显著上升，达23.3%，较2010年高出19.9个百分点，特别是怀柔区、门头沟区等远郊区域，土地成交活跃，将成为未来商品房供应的重要区域。

三、企业表现：大型房企惜金，在京拿地大幅减少

根据伟业我爱我家市场研究院监控的27家品牌房企中，2011年仅万科、首开、城建三家在北京获取住宅用地，共计11宗，累计规划建筑面积203.5万平米，仅占全年成交总量的26.6%。而去年这27家品牌房企共有15家在北京拿地，共计拿地40宗，累计规划建筑面积843.7万平米，占全年成交总量的58.1%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，拿地总量的下降，说明大型房企已大幅减缓了在北京拿地的步伐，一方面是调控的大背景下企业不敢大肆拿地而影响资金链，另一方面也由于北京所推地块多集中在近远郊区，优质地块有限。大型房企拿地比重的下降，则说明一些企业已不看好北京市场，将拿地资金分配至更多的二、三线城市。

四、年度总结：供应少、质量欠佳，需求方颇多顾忌

2011年，北京市土地市场陷入空前低迷，成交量创近5年来新低，甚至不如国际金融危机笼罩下的2008年。是什么原因导致了今年北京的土地市场如此低迷呢？

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，

供应方面，在中央政府对保障房的重视及调整过高的土地价格的要求下，北京市国土局推地过程需考虑保障房用地的配建模式、土地底价的制定等诸多因素，加上经过多年的高强度开发，北京市可利用的土地资源有限，导致供地规模、供地质量都不如往年，2011年仅完成年度供地计划的三分之二，而所供住宅用地中，远郊区域土地比重大增。

需求方面，从中央至地方的严厉调控使开发企业不得不在花钱上谨小慎微，拿地作为开发商最主要的成本支出，更应慎之又慎，从住宅用地的成交量及溢价率均为5年内最低的事实来看，开发企业拿地动力已大不如前。另外，随着一线城市土地成本的增加及政策调控的趋严，越来越多大型开发商选择将拿地资金转移至更具发展潜力的二三线城市。

因此，在供应少、质量欠佳，需求方颇多顾忌的情况下，北京市土地市场呈现低迷状态也在情理之中。

五、2012年预测：供应平稳微涨，需求继续萎缩，土地市场仍将持续低迷

12月中旬，中央经济会议对明年房地产调控确定了基调，一方面，抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，另一方面，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。这一指导方向下，对土地市场的供求将产生不同的影响。

伟业我爱我家市场研究院陈亮分析表示，

供应方面，在继续重视保障房建设、同时加快普通商品住房建设的大背景下，原则上各城市住宅用地供应将相应提速，北京市也不例外。但如前所述，北京市面临整体土地资源稀缺，优质地块基本开发殆尽的局面，即使加速推地，效果有限。

需求方面，中央政府为实现对房地产价格的控制，现阶段需要通过控制成交量来实现，意味着开发企业销售不畅，资金链紧绷的现状并不会得到改善。尤其北京等一线城市调控严厉，且拿地成本高，渴望获取以往的高额利润已不可能。

基于此，伟业我爱我家集团对2012年北京市土地市场的预判如下：

第一，住宅用地供应总量同比有所增长，但涨幅有限；所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升；配建保障房的住宅用地比较将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出；由于北京土地一级开发涉及成本过高，土地价格也不会有明显松动。

第二，出于对资金链的担忧，以及对利润的考量，开发企业在京拿地将更为谨慎，品牌房企将延续今年的趋势，更加注重处在快速发展阶段的二三线城市拿地。而除个别企业可能积极介入保障房开发建设外，大多数企业对此仍将视为“鸡肋”，从而影响拿地热情。

第三，在供应小幅增长，需求继续消退的情况下，未来一段时间内北京市土地市场仍将持续低迷，总体成交量仍将维持低位，除了个别优质地块外，很难出现往年多轮哄抢的局面。