2011年“京15条”政策解读

一 政策事件

今年1月26日，国务院公布的“国八条”被称为最严厉的新一轮调控，包括二套房贷首付提至最少六成、要从严制定和执行住房限购政策等。同时，“国八条”中还明确要求，各地要在2月中旬前出台限购等细则。

春节过后，“国八条”的北京落地细则何时出台，成为了社会关注的热点。而近两天，北京市委、市政府密集召开会议，研究北京的落地调控细则。今日京版“京15条”正式“浮出水面”。

二 内容及评价

1.调控基调

（1）房地产调控除解决本行业的问题之外，还应兼有控制城市人口规模、调整全市经济结构之重任。

2月15日上午，市委书记刘淇主持召开市委常委会议，针对房地产市场调控工作提出：全市上下要统一思想，坚定信心，利用房地产市场调控各项措施出台的契机，形成倒逼机制，下决心进一步调整投资结构，加快转变经济发展方式，推进首都人口、资源、环境相协调的可持续发展。

（2）为满足经济可持续发展的需要，北京市“限购、限贷、限外”等政策恐将“常态化”.

 “国八条”针对房地产行业的调控目标是“抑制过旺需求、控制房价”，而一旦房价得到控制，意味着限购、限贷、限外等“控需求”政策可能会松绑。相比之下，北京调控政策的出发点较高，需兼有全市经济可持续发展的重任， “限购、限贷、限外”等政策不会因房地产业内调控目标达到而停止， “控需求”在北京恐将“常态化”。

3.影响分析

（1）因非户籍人口受限，近二成市场需求直接受限

非户籍人口购房，纳税证明不满五年，不准购房。而去年4.30北京限购细则针对纳税不满1年的外地购房者只是限贷，但仍然能够全款买房，但是这次的限购细则不仅把纳税年限提升至5年，而且也由限贷转向限购。

伟业我爱我家市场研究院的统计数据表明，目前北京全市一、二手房市场的购房人群中，占34%的非户籍购房人群中，不能够提供5年纳税证明的超过7成，所以，整体市场将有近二成的购房人群受此影响而暂时无法买房。

（2）虽无房价调控的目标，但房价难有大幅上涨空间

虽然在北京15条细则中，没有涉及到“国八条”首条关于“2011 年房价调控目标”的规定，但在控房价的措施更加严厉：规定开发商定价与成本差异过大将提高土地增值税预征率，并杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生，房价和地价均受到行政条文控制，开发企业涨价风险变大。

（3）近三个月市场将步入政策消化期，买卖市场观望、租赁市场渐涨

通过政策细则来看，投资类购房需求 受“限购”、“禁购”政策的抑制，改善类受到通过差异化的信贷政策及“限购”政策的限制，首次置业需求受到 “限购”（限非户籍）政策及税收政策的控制。近三个月内，一、二手市场将进入观望中、更多需求转向租赁市场，整体市场将步入政策消化期。

（4）问责对象通过交易环节转嫁，开发企业、经纪机构承担更多压力

随着房地产调控的不断深入，政府落实政策的方法也逐渐合理，将严格核实购房人购买资格交由开发企业、经纪机构承担，减轻政府工作压力的同时，也可将更多精力投向监管层面。因此，只要“限购”“限贷”“限外”政策存在，开发企业、经纪机构将承担更多工作，并需提防违规事件发生。