12月上旬二手房价格创近期高点 房地产调控政策明年将延续

岁末二手房市场上涨势头依然强劲

临近年尾，二手房市场的整体交易形势日渐向好。根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示：12月上旬（1-10日）全市二手房住宅网签总量为6133套，相比于11月同期激增15.59%，日均成交量也由531套增加至613套。另据伟业我爱我家市场研究院提供的交易数据表明，本月上旬北京二手住宅均价保持稳步上扬，达到23307元/平米，环比增幅为1.45%；城八区方面均价再度创出新高，25188元/平米较11月下旬上涨0.90%。

政策调控短期不会放松

进入第四季度以来，中央调控货币流动性的紧缩政策不断出台，10月下旬的加息信号表明中国逐步转向加息周期，再加之11月以来央行3次上调的存款准备金率（18.5%的存款准备金创下历史新高），短时期之内的政策力度不可谓不大。但是目前连续调整存款准备金率，尽管其对控制流动性和降低通胀压力起到一定作用，考虑到量化紧缩动作过于频繁，或将影响通胀预期的进一步提升，进而引发资产泡沫抬头。因此虽然短期之内的加息可能性有所减弱，但明年市场中的货币紧缩仍将成为宏观经济调整的主基调。地产政策方面，自9月末的二次调控以来，房地产市场的政策同样频出不断。在住房公积金非首套贷款全面收紧之后，本旬中包括加强预售资金监管制度的正式运行、提高土地增值税预征率和契税优惠政策的严格核查等细则也纷至沓来。再加上上海房管局相关人士表示，上海被列为首批试点征收房产税的城市，第三次地产调控的预期正不断增加。因此伟业我爱我家认为，国家为避免因通胀带来的房地产市场资产泡沫化，短时间之内不会放松目前已出的各项地产调控手段，再加上明年潜在的加息需求，房地产市场仍将面临政策考验。

政策预期出现变化供需双方交易有所释放

从供需情况来看，本月业主挂牌量和客户咨询量明显放量。相比上月同期，业主挂牌量增加了7.41%，客户咨询量更是猛涨25.45%，供求比例也从1:2.68拉伸到了1:3.12。伟业我爱我家市场研究院分析认为，旺盛的需求支撑是推动市场走势不断升温和引发供需比不平衡的主要原因。对购房者来说，虽然调控“组合拳”的广泛化和深入程度都对市场形成了一定的利空威胁，但随着年尾的临近，楼市转入传统成交淡季，价格走势相对渐趋于平稳，为入市交易提供了较为良好的市场环境；其次，去年年末调整的营业税、契税等税费优惠政策或将迎来调整变化，这种市场政策的不确定性也在一定程度上催生了买卖双方交投热情地提升。此外据伟业我爱我家的成交数据显示，由于通胀压力较大，有闲置资金的人群迫切需要选择稳固的渠道保值增值，因此前期受到新政直接限制和打压的投机型购房者也有放量迹象。业主方面，二手房市场在本季度逐渐回温，再加之市政建设、轨道交通等利好因素，令前期部分投资者出售意愿有所增强。考虑到当前一手市场调控政策接连不断，未来开发商或将采用各种降价应对冲击，从而影响区域周边二手房交易状况回落；以及政策未来的不确定性、保障性住房明年部分供应或将进入市场销售，入袋为安的心态让部分业主的出售意愿有所加强。