步入淡季住宅租赁量减价微降

时至年末的租赁市场交易热情逐步退去，市场内的有效需求下降明显，从而带动整体北京租赁市场交易量、价均呈现滑落走势。参考伟业我爱我家市场研究院的统计数据表明：10月份全市租赁市场交易总量持续出现3个月的下跌，这一现象也宣布了市场正式进入年底的交易淡季。租金方面，全市月租金价格同样持续回落。2871元/月·套环比9月下降0.21%，但同比去年同期2503元/月·套大幅上涨了14.7%。本月，城八区的成交总量占全市成交的78.62%，其租赁均价达到了2970元/月·套，环比微降了0.4%，而与去年同期的价格相比则上涨了371元/月·套，涨幅为14.27%。普通民宅租赁成交量本月环比上月下降了近5.88%，价格方面则环比上月微跌了0.18%；高端租赁市场的成交量同样出现因淡季来到所带来的下滑，环比跌幅达到了5.47%。全市本月高端租赁市场的交易均价为4791元/月·套，较9月份小降了0.54%，同比去年也下跌了3.37%。通过数据显示，10月份的整体租赁市场中房源的供应数量环比上升了约1.3%，而客户的需求数量则相比下降了0.48%，整体市场供需比为1.28：1。

参考过往的市场经验来看，伟业我爱我家控股公司副总裁胡景晖认为：目前北京租赁市场已经结束了年内的第二次交易高峰，从而正式进入到传统的交易淡季。整体市场中交易量价以及供需关系都因为市场处于淡季之中而出现了明显的变化。大学生毕业、学区房租赁以及来京务工高峰等有效需求的减少，促使全市租赁市场交易量出现了持续回落，同时租赁市场中的房源量也有所释放，前期相对矛盾的市场供求状况也出现了缓和，使得市场中的租金水平也相应有所下降。

租金跌幅因CPI有所放缓

但值得注意的是，9、10月来房地产市场依旧政策频频。限购、缩小购房贷款优惠利率、提升购房首付比例等一系列抑制购房需求的猛药成为了影响房地产市场走势的关键，同时央行10月的一次小幅加息也为本已喧闹不堪的市场注入了新的炒作元素。伟业我爱我家控股公司副总裁胡景晖认为，近期的政策出台并没有有效地解决市场中的住房需求，反而通过各种购房门槛的提升限制了其购买意愿。受限的部分客群或将流入租赁市场中解决住房问题，从而在无形当中影响到目前淡季中刚刚缓和的租赁市场供需水平；此外，存贷利率的非对称上涨很可能令部分通过租房还贷的投资者或改善性客户采用提升租金的形式弥补因房贷还款变化所带来的持房成本提升；第三，目前租赁市场租金的过快上涨还与CPI的波动变化有着很大关联。因过去几年流动性过剩导致的通胀压力在生活中对业主的房屋出租价格有着潜移默化的推动作用；最后，城市核心区或租赁热点区域内的可供出租房源正在成逐年递减的态势，再加上目前租金的投资回报率相比存款利率而言仍有较大差距，因此不排除年底淡季中的北京租赁市场价格仍有小幅回涨的可能。

丰台南城成为住宅租赁新热点

根据2010年10月的租赁市场表现，一居室的市场比重约为39.06%，较上月上涨了2.21%；两居室市场分额有所回落，约占全市交易比重的48.67%。三、四居室的市场比重约为11.64%和0.62%。区域上看，朝海丰三大区域成交量约占全市总体的68.02%。朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，约为34.19%；海淀其次，约为19.03%；丰台约为14.80%，占据市场第三位。参考交易数据分析，近期租赁市场交易旺季逐步衰退，毕业、求学等市场热点相应转换，从而影响了以海淀区为代表的学区房租赁水平。丰台区今年租赁比重持续上升，一方面与方便的轨道交通和性价比突出的租金水平有关；另一方面还与区域内存在多处大型商品批发中心密不可分。需求量的相对稳定使得丰台区的租赁市场地位得以不断加强。