三套房贷款政策重申 8月上旬二手房同比成交量下滑21%

近期银监会再度重申了关于三套房限贷政策，北京各家银行全面叫停了第三套房贷业务。二手房市场受其影响，止住了连续三个旬度来的交易量连续回暖态势。这不仅直指前期贷款政策松动的传言，明确对房地产市场的调控并未懈弛，并且暗示下一步将继续施行更为严格的监管和更大的执行力度，对投资需求起到了威慑作用。根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示：8月上旬全市二手房住宅网签总量为3262套，相比于7月下半月下降20.82%，但环比7月上旬则不降反升了12.10%。另据我爱我家市场研究中心提供的交易数据表明，本月上旬二手房市场的整体交易均价为21061元/平米，环比7月上旬每平米上涨168元，相比7月下旬则下探2.95%。此外，城八区方面的交易均价为22544平米，与上月基本持平，无明显波动。

从近期市场来看，随着部分一手楼盘的低价或平价开盘对自住型购房者的吸引力大大提升，掀起了一波久违的强势热销，相比之下二手房市场则仍处于瓶颈期，交易热情没有得到释放。但是值得关注的是，新建楼盘的交易价格远逊于二手房，甚至仅为部分热点区域二手房价的一半。究其原因，我爱我家认为，首先新开楼盘都地处较为边远的区域，其地理因素决定了其价格二手房之间的差距；其次受到楼市长时间持续低迷的走势影响，现阶段土地楼面地价下跌幅度已经超过两成，明显有所松动；加之在国家保障性住房体制建设的快速推进和拆迁区域逐渐扩大等综合因素的影响下迫使新建楼盘以低价出售的姿态取代捂盘坐等市场好转；受地段因素和周边环境动态定价的制约较大，因此一、二手房价格“倒挂”现象在本月重新出现。

另从供需情况来看，本月供需比为1:2.34，业主挂牌量和客户咨询量均呈现出涨势，其中客户方面涨幅更为明显：二者环比上月同期分别上扬了14.12%和46.62%。据我爱我家市场研究中心分析认为，现在市场中的购房人群主要为对二套房政策敏感度较低的首次置业的刚性需求购房群体，市场在受到连续数月政策打压后积压的购房需求也正逐步被释放出来，但大量受政策打击较大的改善型购房客群购房态度仍呈中性。随着政策的逐渐渗入和市场状况呈现的愈发客观，市场成交量在连续滑落后有逐渐止跌企稳之势，但交易价格较年初政策出台前下调幅度却并不明显。虽然国家从信贷政策调整到供应结构变换,从规范拿地减少“地王现象”避免周边房价激增和增加保障房供应到限制投资性需求,政策触角已经衍生遍及楼市的各个角落，在宏观政策的层面上引导了市场预期，但成交量出现大幅下挫的同时交易价格却并没有出现大幅锐减：一是国内经济还尚存诸多不稳定因子，另外在政策影响下市场走势逐渐回落后，业主主动降价出售房源的意愿也有所降低。目前的市场形势对那些处于摇摆中的业主和购房者而言，对其重新步入市场还是心存顾虑，对房产的增值空间和房价走势前景仍持谨慎态度，但从5月政策出台后供需比迅速缩减到1:1.68逐渐拉大至目前的1:2.34来看，明显被拉开的供求比例还要归结于客户对购房的强大需求，虽然购房者还在买与不买之间徘徊，但市场观望氛围已经有所缓和，客业双方的交易意愿也正在稳步恢复。根据目前二手房市场的整体发展趋势判断，预计短期内市场中的整体交易状况还将维持一段时间，不能立时得到改观。