2010年4月，北京租赁市场在经历了春节后传统租赁旺季所带来的快速回暖之后，成交量环比上月出现了11.4%的降幅，全年的第一次租赁高峰逐步进入尾声。

根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明：4月份全市租金均价为2762元/月·套，环比增涨了2.01%，同比去年同期的2294元/月·套大幅上涨了20.38%。市场租金同比的大幅上涨。

这一方面因为去年上半年的市场租赁价格相对较低，同时近一段时间来房地产价格持续走高，租金的上涨属于同房价上涨的一种联动补涨。参考目前的房价与租金水平，再加上CPI的转正，未来一段时间内住宅租赁市场租金仍有较大的向上空间。

本月，城八区的成交总量占全市成交的79.32%，其租赁均价达到了2854元/月·套，环比上升了1.89%，而与去年同期的价格相比则上涨了498元/月·套，涨幅为21.14%。普通民宅租赁成交量本月结束了租赁旺季时的强劲走势，环比上月下跌了近12%，价格方面则环比上月小涨了1.14%；同普租市场一样，高端租赁市场的成交量也出现了较大幅度的跌幅。全市本月高端租赁市场的交易均价为5173元/月·套，较3月份上涨3.16%，同比去年的增幅也达到了6.85%。

虽然本月中下旬市场中因房地产政策调整导致租赁市场中的客源有所增加，但是目前市场处于租赁旺季末期，市场中有效需求相比上月下降较为明显，旺季中供小于需的供需关系得到缓解。通过数据显示，4月份的整体租赁市场中房源的供应数量环比上涨了近2%，而客户数量的跌幅却达到了6.23%，市场供需比为1.24：1。

图表：2010年4月北京区域二手房市场月度租、售价比较参考过往北京租赁市场的规律表现，我爱我家认为：4月份北京房屋租赁市场出现的成交量大幅下滑走势属于交易高峰过后的正常表现。具体来看：因春节后外地人返京带动的务工需求基本得以消化，主要需求的回落令市场结束了近2个月的旺季走势。虽然本月租赁市场中因为近期国家出台的房地产调控政策而增加了部分因观望而通过租赁方式过渡的买方客群，但是市场中的房源数量也呈现了不断上升的态势。部分二手房业主面对持续出台的各项调控政策以及对未来走势判断的不明也出现了一定的观望情绪，使得其在买卖市场中的房源回流至租赁市场，加剧了近一段时间内租赁市场中的供大于需的格局，成交量下滑在所难免。

价格方面，租金的上涨一方面与整体房地产市场价格快速上涨的拉动作用相关，同时还与目前宏观经济影响下CPI的走高以及通胀预期的增长有着很大联系。未来一段时间内全市的租金价格仍有一定上涨空间。

根据2010年4月的租赁市场表现，一居室的市场比重约为37.38%，较上月上涨了0.45%；两居室市场分额持续保持回升，约占全市交易比重的50.77%。三、四居室的市场比重约为11.18%和0.66%，环比上月均呈现了小幅下滑的的态势。

4月下旬北京法制办公布了《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》。规定中明确租住成套住宅的，人均建筑面积不得少于10平米或人均使用面积不低于7.5平米。针对2007年11月出台的《北京市房屋租赁管理若干规定》的相关修订，其限定了市场中合租住宅的承租形式，在很大程度上保证了承租人的合法权益及承租安全。但是合租面积的限定也在一定程度上提升了合租人的租住成本，部分原本通过多人承租中小面积房源压缩租赁成本的客户将会被迫选择大面积或多居室房源来平衡人员、面积以及租金水平的相互关系。未来一段时间内三、四居室的成交比重有望得到提升。

图表：2010年4月北京租赁市场居室变化比较

区域上看，朝海丰三大区域依旧为交易热点的核心，三者成交量约占全市总体的69.67%。朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，约为36.84%；海淀其次，约为19.28%；丰台约为13.55%，占据市场第三位。进入今年以来，海淀区的租赁成交比重持续下滑，一方面四号线的开通延展了区域内生活的租赁客户选择房源的余地；另一方面区域内持续上涨的租金价格也令部分对租金敏感的客户主动向外选择新的价值洼地。