4月上半月二手房市场价格再创新高调控政策难以阻击投资客群

    根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示：本月上半月全市二手房住宅网签总量为15336套，同比去年同期9803套的成交总量高涨了56.44%，相比3月上旬成交量增幅为76.84%。考虑到4月上半月还存在清明假期影响，市场成交态势基本与今年3月下旬走势相当。另据我爱我家市场研究中心提供的交易数据表明，本月前半月二手房市场的整体交易均价依旧延续疯涨的态势，22671元/平方米的交易均价环比上月同期大增了21.76%，对比3月下旬也上涨了13.80%。城八区的交易均价已达到24573元/平方米，较上月同期每平米上涨近3800元，幅度为18.17%。

    从4月全市房地产市场的整体交易走势来看：市场在经历过年初政策调整的低迷观望后，一二手房再度联手，依靠地王出现、规划的利好以及通胀预期压力下的投资置业，大量投资客入市造成业主提价，市场中恐慌性心理购房者众多，带动了市场交易热情的异常高涨，量价走势持续疯长。

    面对日益高涨的房价，4月14日国务院召开常务会议要求，要抑制过快上涨的房价趋势，对购房需求差别化对待，调整了购房贷款政策，即对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。虽然政策的改变是为了通过提高放贷标准增加购房者的购买成本，进而减少不合理的住房需求，从而在供求关系的杠杆上调节房价。但是我爱我家认为：政策出台后的一段时间内，市场的需求及成交水平可能存在短期内的下滑，但投资客明显减少、成交量暴跌的态势不会呈现，成交价格方面恐仍有再创新高的可能。

    具体来看： 首先，政策的制定只要针对不合理需求的抑制。但是政策标准的提升很大程度上抑制住了普通购房者以及部分合理改善需求群体的购买意愿。这种抑制的措施只能对短期成交量有所影响，但真正的需求不会减少，反而将会被延续到下一次行情中集中爆发，因此长期来看二手房市场成交量并不会因为本次政策的调整出现暴跌的现象；

    其次，本次政策的出台更多的意义在于抑制投资客和短期炒家的进入。但是从市场的实际成交特征来看，为了博取短时间的利润空间，很多炒家都放弃贷款方式，直接使用全款购房，进行短炒快炒。贷款政策的调整很难针对这部分客群达到成效。退一步而言，国内目前的投资渠道相对较窄，相对而言进行房地产的投资收益不仅安全且收益较高。即便因为利率政策的调整出现了购房成本的提升，但投资房地产依旧将成为他们的首选。同时再加上通胀预期依旧强烈，为了避免资金的贬值，保值增值的本能依旧让购置房产成为这一部分承受能力较强的客群主要投资方向。面对未来可能会出现业主观望带来的供应减少，市场中的需求依旧活跃，部分区域内的市场价格可能仍有短时间内再创新高的可能。