08年上半年北京住宅租赁市场量价涨幅双双创历史新高

08年下半年北京住宅租赁市场交易旺季延长租金涨幅回落

一、2008年上半年北京住宅租赁市场状况回顾

1、量价涨幅双双创历史新高

    根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明： 2008年上半年北京住宅租赁市场整体状况十分活跃，交易量同比增长了17.1%。全市租金均价为2478元/月·套,同比去年同期的2052元/月·套上涨了20.75%。城八区的租赁均价达到了2793元/月·套，与去年全年的价格相比上涨了595元/月·套，增幅为27.07 %。其中，普通民宅租赁市场价格一直保持在稳步增长的上升通道之中，同比去年涨幅近25.77%；而高端市场的租赁价格下降趋势并未发生太大改变，但降幅有所减缓，今年上半年租金均价为5118元/月·套，同比下降2.4%。今年以来由于房地产买卖市场的观望情绪造成了整体租赁市场中房源和客户的数量均出现了明显上涨，同比去年分别上升了20.48%和7.97%，市场供需比达1.10：1。

2、房源与需求同步增长

    2008年上半年的北京住宅租赁市场延续了去年的良好表现，总成交量较去年同期上涨了近17%。成交量的上涨主要是因为上半年以来北京的整体租赁市场房源供给与租房的需求同步上升所致。根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明：2008年上半年北京住宅租赁市场房源供给和租房需求均出现了十分明显的增长态势。1-6月份住宅租赁市场业主登记量同比大涨了20.48%，客户需求量也比去年同期增长了近8%。

图表：2008年上半年我爱我家北京住宅租赁市场供需状况分析（供应量/需求量）

数据来源：我爱我家

    我爱我家市场研究中心认为：部分新房出租、由售转租房源以及空置房源的大量入市构成了上半年新增加的房源供给。具体来看，首先北京近几年房地产市场高速发展，每年都有大量新增房源流入租赁市场。据我爱我家的数据表明，从05年至今，城八区一手住宅开盘入住的项目数量651个，全市新商品房小区开盘入住数量近千。这对于租赁房源的大幅扩充提供了充足的准备条件。在今年上半年的房源供给中，首次出租的房源占有相当的比例。这类房源主要分布在通州、大兴以及昌平等近郊区县。其次，由于今年以来房地产市场受到“拐点论”和购房客群观望情绪的影响，大量房源涌入市场，业主的议价空间松动，这些因素在很大程度上摇着二手房市场中的购买者意愿。一部分原本准备销售的业主或因继续看涨后市或因购买人群减少保证收益、加息后还贷压力增加等原因而选择把原本计划出售的房源重新投入租赁市场。另外，因部分合同在春节前后到期的空置租赁房源进入市场，以及少量的业主豪赌奥运会收益而选择提前终止租赁合同的房源，也在一定程度上补充了房屋租赁市场的房源供给。

图表：我爱我家北京住宅租赁市场供需状况分析

 数据来源：我爱我家

    租房需求增长则主要来源于三个方面：首先，近年来北京房地产价格增幅很快，不断攀升的房价在一定程度上削减了人们的购房需求，部分经济基础较差的购房者通过选择租赁市场解决自身的住房需求。另外市场需求量的增长很可能还会与政府的保障性住房政策有很大关系。保障性住房将在今年年底开售，而且政府部门也加大了提供保障性住房用地的力度。部分可以享受保障性住房政策优惠的客群购买新房需求被暂时搁置，他们通过租赁市场进行过度，从而间接地带动了今年以来的市场需求量上升。

     其次，拐点论带来的观望，以及上半年出现的股市大幅度缩水也在一定程度上为北京的租赁市场提供了需求。去年年底，房地产市场出现拐点论。广大购房者与开发商的博弈一直持续，处于资金危机中的开发商疯狂打折促销，但效果并不显著。购房者的观望待购预期反而进一步增强。再加上奥运后地产价格的走向依旧并不明朗以及二套放贷、加息、紧缩的货币政策，这些因素都在很大程度上摇着购房者意愿。根据我爱我家的数据显示，今年成交的租赁客户群中约有8%的人群原本打算购房，但持币观望的心理令他们选择租房等待购买时机。此外，今年以来，受国际通胀、原油价格走高等因素影响，国内股市出现大幅缩水。去年很多购房者本想通过股市、基金等投资手段提高购买力，但苦于资金被套而无法如愿。我爱我家的成交客群中约4%的承租者因购房资金缩水而只能继续选择租房代替购房。

    最后，随着城市发展的不断向前以及奥运经济地带动，北京的居住状况以及就业机会相应有所提升，吸引了大量的外来人口。从而大量增加了外来人口的租房需求。截至2007年年末北京市常住人口1633万人，比上年末增加52万人。其中外来人口419.7万人，增加36.3万人。今年上半年外地人群进京势头依然不减。北京宏观经济发展良好，加以奥运经济，吸引了大量的外地人群进京工作、经商。根据我爱我家统计数据表明：新增的外来人口中85%通过租房解决住房问题，大量外来人口租赁成交集中于春节之后的返城高峰。因此带动了08年上半年北京租赁市场的快速增长。

3 、普通住宅租金暴涨，高端住宅租金震荡

图表：我爱我家北京住宅租赁市场价格指数走势分析

  数据来源：我爱我家

    2008年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格指数稳中有升，全市租金均价为2478元/月·套,同比去年同期的2052元/月·套上涨了20.75%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数一直保持在稳步增长的上升通道之中，而高端租赁市场租赁价格指数则维持在一定幅度内的震荡，今年上半年其租金均价为5118元/月·套，同比下降2.4%。部分热点区域如：万柳、中关村、亚奥、燕莎、劲松、方庄、崇文门、金融街以及五棵松等地的租金上涨明显。

图表：2008年上半年北京区域二手房市场租赁价格状况（单位：元/月·套）

数据来源：我爱我家

    从城八区住宅租赁市场来看，2008年上半年城八区租赁均价达到了2793元/月·套，与去年全年的价格2198元/月·套相比上涨了595元/月·套，增幅为27.07 %。从各具体区域来看，东城、西城、崇文以及海淀区上涨明显，其涨幅速度高于同期内整体市场水平。另外，备受瞩目的奥运会即将在北京召开，奥运效应对北京租赁市场的带动作用便成为了人们的关注热点。从目前来看，亚奥、五棵松、学院路等奥运场馆附近的租金报价上涨迅速，但市场中的实际成交相对较少。

    我爱我家市场研究中心认为：目前带动租金上涨的最主要因素来自市场需求的持续增长引发的供不应求，此外CPI的屡创新高、奥运预期也在一定程度上成为当下业主提高租金的主要依据。上半年房源供给虽然出现了大幅增长，但市场中潜在的租赁需求依旧很大。热点区域、轨道交通以及各交通枢纽附近的房源供给明显小于需求，导致租金上涨，从而抬升了整个租赁市场的平均租金水平；此外，近几年来的屡次加息增大了购房者还款压力，部分以租还贷的业主提升租金从而减轻自己的资金压力；最后，国内由于受到通货膨胀所带来的影响，CPI一路高走，这也在一定程度上影响了租赁市场租金的定价标准。

4、租赁热点沿轨道交通向郊区扩散

    从今年上半年住宅租赁市场成交区域分布来看，朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，约为38%；海淀其次，约为25%。朝阳、海淀依旧是租赁市场的主体区域，二者合计比重占整个租赁市场成交量的六成。此外租赁成交第三大区域——丰台区成交比重上升到了近12%。造成这一现象的主要原因是：一方面朝阳区、海淀区、丰台区作为租赁市场的主体，因为区域的面积很大，可供出租的房源数量相对较多，因此成为市场的主要成交密集区域；另一方面，虽然租赁热点区域有向郊区扩展的趋势，但朝阳区、海淀区、丰台区交通便利，配套完善，目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。截至到2007年末，北京城市功能拓展区（包括朝海丰石四区）人口密度为6312人/平方公里，比上年增加249人。并且丰台区更是以其较为便宜的租金吸引了大量的经商和上班人群。

图表：2008年上半年与2007年上半年北京住宅租赁市场区域成交量比重状况

  数据来源：我爱我家

    今年上半年办公区聚集地、学校、医院附近以及轨道交通沿线等传统的租赁热点区域住宅租赁市场依然保持较高的活跃度。万柳、中关村、亚奥、燕莎、劲松、方庄、崇文门、金融街以及五棵松等区域租金水平上涨比较明显。此外，南城的木樨园、马家堡、六里桥等区域的表现也十分抢眼，成交量和成交均价都有较大幅度的增长。近几年南城环境、交通条件有明显提升，尤其是地铁5号线地开通，再加上相对便宜的租金水平，吸引了众多的经商、上班人群在这些区域租房。

    郊区方面：轨道交通使得郊区的住宅租赁市场在近几年内有了长足的发展，今年上半年通州、昌平等区域市场比例增长明显，这些区域内房源供给相对比较充裕，较为低廉的租金吸引了部分租客。我爱我家市场研究中心认为：目前广大租房者在选择房源时交通和租金是其主要考虑的最重要因素。随着轨道交通的不断完善，各条线路的串联作用将更加明显。近郊区的租赁市场将依旧保持上涨的趋势。

5、两居室仍为市场成交主流

图表：2008年上半年北京住宅租赁市场交易居室成交量比重状况

  数据来源：我爱我家

    2008年上半年的北京住宅租赁市场居室结构上没有太大变化，二居室成交量虽然出现一定下降，但其依旧在总成交量中的比重保持在50%以上。一居室、三居室的成交比重由于市场需求发生变化，出现了小幅上涨。这一状况反映了具有良好的性价比的二居室依然是北京房屋租赁市场中的绝对主力户型。由于北京的新房市场多以二居室供应为主，这就使得租赁市场之中的两居室房源供应量十分充足，再加上两居室相对容易出租，因此其成为目前大部分租赁客户的主流选择。

图表： 2008年上半年北京住宅租赁市场居室成交量比重状况

  数据来源：我爱我家

    除两居室外，虽然一居室成交比例小幅上升，再加上其租金价格以及良好的私密性深受租赁客户的喜爱，但因为其房源数量的稀缺性导致了其在市场之中无法占据主导地位。三居室半年来的成交比重持续出现增长，我爱我家认为这主要是因为受到了市场之中越来越多的合租需求的影响。三居室的租赁面积以及合租的性价比都比二居室有着更大的优势，因此其成交比重得以不断攀升。

二、2008年下半年北京住宅租赁市场状况展望

1、 租赁成交量下半年有望持续增长，全年预计上涨20%

    进入下半年，大量的毕业生毕业、奥运短租以及求学效应同时会带来大量的求租需求。再加上因为房租上涨而出现的换租人群都为市场提供了良好的基础；其次，目前北京楼市的博弈依旧没有停止，持币的购房者没有因为开发商的变相打折而放弃等待，开发商则苦于资金链风险而屡屡促销。虽然花样百出的促销手段在一定程度上刺激了人们的视觉神经，但是促销的后果只能增大购房者的降价预期，进一步加重购房者的观望情绪。08年因观望购房而导致的新增租赁需求将大大增加；此外，受到国内国际经济走势的影响，全年防止货币信贷过快增长、促进物价稳定的总目标不会改变，货币紧缩的政策很难松动。由此造成的贷款、股市以及中国全年经济走势存在不确定性。因此在股市、基金中资金被套的购房者只能继续选择成本相对较低的租房方式代替购房；最后，两限房年底的开售决定了部分符合保障性住房政策优惠的客群购买新房需求被暂时搁置，使得这些消费者将会转向租赁市场过渡。正是由于这些因素，我爱我家预计2008年下半年北京总体租赁市场的成交量将继续上涨，全年成交量同比去年将上涨20％左右。

2、奥运会将细分传统租赁高峰，租赁旺季得以延续

    2008年上半年北京租赁市场并未出现明显的淡旺季转换，5、6月份的成交量基本持平。根据经验来看，以往各年市场的第一个租赁交易旺季于4月结束，第二个租赁交易高峰则从6月下旬开始。考虑到今年8月将会召开奥运会，使得大学生以及各中小学的毕业时间将会有所提前，新生的入学时间有可能适当延期。因此我爱我家预计，今年的北京租赁市场将出现新的发展变化，即过往年内的第二个租赁交易高峰将会因奥运而一分为三，整体市场的交易旺季将会比往年有所延长。即5、6月份为毕业求租高峰，部分毕业以及换租需求因担心奥运会对租金以及房源的供应存在影响而提前承租未雨绸缪；7月下旬到八月上旬出现奥运短租的成交高峰；9月部分入学需求得以释放再加上部分客户选择在传统淡季换租，这些因素将有望把北京的传统租赁旺季延续至今年10月。

3、下半年租赁市场租金涨幅将有所回落，全年预计上涨20%

    2008年下半年的北京进入后奥运时代。面对外地进京人数的不断增长，北京租赁市场将要面临着更庞大的租房队伍。下半年市场将持续迎来毕业求租、求学效应以及换租的几大需求高峰。因此北京租赁市场价格将在下半年继续呈现稳中有升的势头，热点区域、热点户型将表现的更为显著。此外，由于受到通胀影响以及CPI的不断向上攀升，整体市场的租金价格水平有望再度上涨。但是考虑到受拐点论以及观望氛围的影响，部分二手房房源因销售不畅而转到租赁市场，使得租赁市场房源得以明显放量。再加上高端市场租赁需求的下降，以及年底租赁淡季的到来，我爱我家预计下半年的北京租赁市场整体租金涨幅有望得到明显放缓，全年价格增幅保持在20%左右。

4、需求减少令“豪赌奥运短租”面临降价尴尬

    奥运短租房源主要集中在亚运村、学院路、五棵松三个奥运场馆集中的区域，其主要出租群体为外国游客。上述市场中的业主将短租价格定位在正常租金的10倍，大部分业主则定位在5倍左右。但目前的短租市场呈现有价无市的态势。造成这一现象的主要原因有：首先，酒店客房定价低于往届奥运会价格。根据奥组委网站的数据显示，目前与奥组委签约的三星级酒店共113家，每家酒店70%的客房被征用：其中五星级酒店35家（相当于北京全部五星级酒店）。这70%的客房将会按照奥组委的限定价格对外服务，其中五星级酒店的限价标间为2140元/夜·间，剩余的五星级客房定价参考市场状况，大致在3840元-7910元之间；其次，北京的城市规模较过往的主办城市都大，短租市场竞争较为激烈。再加上奥运期间青年旅社、经济性酒店奥运会的市场定价约在500-2000元/夜·间。与短租的价格相当，形成了明显的竞争优势；最后，本届奥运会对外的票务发放远远低于往届（仅雅典的1/2）。根据上两届奥运会的短租市场经验，短租预定的峰值大致在开幕式前的15-20天。因此需求的减少形成了目前市场中有价无市的格局。根据雅典奥运会的经验，外国游客的日租金约为100-120欧元，停留时间一般不超过20日。目前市场推测外国游客的日承受能力约在1200元人民币/天。据此我爱我家认为短租的价格应为正常租金的3倍左右比较适合。在没有足够的海外客源的情况下，部分业主为保证收益，短租市场可能面临价格明显下降的尴尬。

5、 下半年传统热点区域热度不减，轨道交通带动南城快速发展

    从以往的市场分析，办公区域集中、学校、医院附近以及轨道交通沿线等区域住宅租赁市场一直保持了较高的活跃程度。我爱我家预计08年的下半年市场仍然会延续这种趋势。朝阳、海淀和丰台三区地域广阔，房源量相对充裕。这三个区域同时又是办公、学校、医院、商业等区域的聚集地，其在下半年仍然会是住宅租赁市场成交的主体区域。

    下半年10号地铁线开通将会带动新一轮的地铁沿线租房热。随着地铁10号线建成，将组成轨道交通线网中的第二条环线，具有连接中心城西北、东南方向的对角线功能。同时10号线将串起三大保障性住房区域：宋家庄地区的经济适用房、五路地铁上盖及丰台保障性住房集中地区。沿线周边的房源毕将成为租赁市场中竞相追逐的对象。同时，已有热点区域将沿着轨道将向城市边缘扩散，各轨道交通线路的串联作用日益凸现。我爱我家认为，轨道交通及北京南站的建设将会拉动下半年的南城整体租赁市场状况向更高的水平迈进。