我爱我家2007年北京租赁市场报告

1、2007年北京住宅租赁市场状况回顾
1.1 2007年北京住宅租赁市场整体状况
    根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明： 2007年的北京住宅租赁市场整体交易状况十分活跃，交易量同比增长了13.12%，全市租金均价为2249元/月·套,同比去年同期的1862元/月·套上涨了20.78%。城八区的租赁均价达到了2784元/月·套，与去年全年的价格相比上涨了627元/月·套，增幅为29.04 %。其中，普通民宅租赁市场租赁价格自今年以来一直保持在稳步增长的上升通道之中，而高端租赁市场的租赁价格下降趋势并未发生太大改变，但随着奥运的日益临近降幅有所减缓。我爱我家市场研究中心认为：北京住宅租赁市场交易量的快速增长主要是得益于07年的北京租赁市场中租房需求的大幅增长所致。奥运的临近、外来人口增多、保障性住房的预期、轨道交通的日趋完善以及股市基金的融资效应都为北京的租赁市场提供了更多的市场需求。面对需求的激增以及房价的加速上扬令部分租赁业主将房屋抛售所导致的市场持续出现供不应求，全市的租赁市场租金价格升幅明显。再加上租赁市场局部热点区域内的租金价格持续走高，从而拉升了今年整个住宅租赁市场的平均租金水平。

1.2 2007年北京住宅租赁市场成交量状况
2007年北京住宅租赁市场交易十分活跃，总体成交量较去年同期上涨了近13.12%。成交量的大幅上涨主要是因为今年以来租赁市场中需求的大幅增长所致。奥运、政策的预期、投资市场的走势等因素都为北京的租赁市场需求的增长提供了支撑。相比于增幅明显的租赁需求, 北京住宅租赁市场房源供给数量并未得到明显增加，反而却因为今年加速上扬的房价走势令部分租赁业主将房源抛售，在一定程度上减少了市场中的房源供应数量。此外，过往的市场存量被新增加的需求消耗殆尽，令07年的市场持续出现供小于求的市场态势。

    根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明：2007年的住宅租赁市场总体供需比为0.99:1。业主累计登记量和客户需求量分别比去年同期增长了-4.20%和18.32%。

    去除淡旺季影响，同比去年同期而言北京的租赁市场需求增长明显。针对这一现象，我爱我家市场研究中心认为，目前的北京房屋租赁市场已经发展到了一个较为成熟稳定的阶段。随着城市发展的不断向前以及08年奥运会的不断临近，城市的居住状况以及就业机会相应有所提升，吸引了大量的外来人口。截至2006年末北京市常住人口1581万人，比2005年末增加43万人。其中外来人口383.4万人，增加26.1万人，占常住人口的比重达到24.3%。今年1-11月份外地人群进京势头依然不减。伴随着北京宏观经济的良好发展，奥运会的日益临近，良好的发展机遇吸引了大量的外地人群进京求学、工作、经商。根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明： 2007年成交的租赁客户中76.89%为外地人，今年新进京的人群中约有81%通过租房解决住房问题。今年春节后3、4月份租赁高峰期的租赁成交量较之去年同期增长了31.85%,新增加的租户部分中约有65%为新进京人群。正因为如此，城市中对房屋有租赁需求人群也随之逐年增加。

    同时，近年来北京房地产价格增幅很快，不断攀升的房价在一定程度上削减了人们的购房需求，部分经济基础较差的购房者通过选择租赁市场解决自身的住房需求。我爱我家的统计数据显示，今年成交的租赁客户群中约有6%的人群原本打算购房，但持续走高的房价使得他们暂时取消了购房计划。另外市场需求量的增长很可能还会与政府的保障性住房政策有很大关系。政府保障性住房制度的推出提升了大部分消费者对于购买新房的心理预期。这部分购房者的购房需求被暂时搁置，他们通过租赁市场进行过度，从而间接地带动了今年以来的市场需求量上升。

    近两年来股市、基金市场的持续向好，也令一部分准备购房的人群在目前这个阶段选择相对成本较低的租房居住来解决自身的住房需求，这也在一定程度上增加了目前市场中的活跃程度，刺激了成交增加。今年约有3%的租赁客户受到股市或基金良好收益的影响，将资金转入股市或购买基金，以租房代替购房。针对这一状况，我爱我家认为目前股市、基金等市场的收益十分巨大，这部分购房者购买房产会调动大量的资金，因此购房者会丧失在这些投资市场的获利能力，相对而言并不划算。而且他们一旦投资成功，便在很大程度上提升自身的购买力，可以购买多套或者面积更大的房产。

1.3 2007年北京住宅租赁市场成交价格状况

    2007年的北京住宅租赁市场整体租赁价格指数稳中有升，市场租金均价同比去年同期上涨了10.79%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数上扬明显，同比涨幅达到14.11%。在高端租赁市场方面，其租赁价格下降趋势并未发生太大改变。虽然随着奥运的日益临近，承租人群有所增加（增量人群以国外记者为主，约占增量部分的37.81%），但高端租赁市场租赁价格指数在经历了年初几个月的价格反复之后，下降幅度于7月份出现加速，时至年末降幅则有所减缓。较之年初，高端租赁价格指数下跌了约9.32%。虽综观整个租赁市场，中关村、亚奥、CBD、方庄、崇文门、金融街、望京、西坝河、东直门、六里桥以及和平里等热点区域租金上涨明显，平均涨幅超过30%。

    从城八区的住宅租赁市场来看，2007年城八区的租赁均价为2784元/月·套，较之去年同期的2157元/月·套，上涨了627元/月·套，涨幅为29.04%。从各具体区域来看，除去西城、宣武、丰台、石景山区以外，其他各区县的涨幅速度均高于同期北京城八区租赁整体市场涨幅水平。

    我爱我家市场研究中心认为：旺盛的租房需求是导致今年以来租金上涨的主要原因。奥运的临近、外来人口增多、保障性住房的预期、轨道交通的日趋完善以及股市基金的融资效应都为北京的租赁市场提供了更多的市场需求。面对购房需求的激增以及房价的加速上扬也令部分租赁业主将房屋抛售，导致了今年租赁市场持续出现供不应求的现象。虽然前十个月来租赁房源的供给也有一定程度的增长，但其幅度远小于租房需求的增长。热点区域房源供给明显小于需求，导致租金持续上涨，从而抬升了整个租赁市场的平均租金水平。

    同时，今年的北京二手房市场价格依旧保持了很快的增长速度。今年12月北京城八区的二手房交易均价为10661元/平方米，同比于去年同期涨幅达到了25.79%。正是因为租金和售价差距的不断拉大以及相对滞涨的租赁市场，使得市场中的业主本能的提高租金价格保证收益。最后，今年央行持续性加息，CPI指数一路走高，为了缓解自己因为受到通胀影响而损失的租金，一部分以出租房屋来获取收益的投资者也选择了增加房屋的租金价格。

    从各月的市场走势来看，今年全年的租赁价格指数走势延续了过往北京住宅租赁市场的季节性成交特征:

    1-2月份，随着春节的临近，离京返乡人群逐渐地增多，租赁需求相应地出现了下降，从而导致整体市场租赁成交量的小幅下降。而部分业主为规避房屋空置风险，出租欲望较为强烈，他们通过降低租金的方式以求成交，这也在一定程度上拉低了本月的租赁价格指数。

    3月份的北京房屋租赁市场呈现出“价量齐升”的态势。随着春节之后大量外地人返京高峰的到来以及新增求学、就业等人群的进京，北京的房屋租赁市场需求量增长十分明显，另外随着租赁旺季的到来，大批的业主也将自己手中的房源推向市场之中，市场的交易状况得以迅速升温，成交量大幅上升。此外3月一手房价格走势仍不明朗，看多和看空房价的分歧依旧严重，部分观望人群放缓了购房计划，从而转入租赁大军之中。而待租的房源总数量相对于过往变化并不很大，尤其是旺季中的热点区域，更是一房难求。在旺盛的租房需求的支撑下，本月无论是普通租赁还是高端租赁市场的租赁价格增长速度十分迅速。

    4月份租赁市场的新增需求有所回落。但由于房价的居高不下以及股市的大幅走高吸引了大量资金流入，众多购房者放缓了其购房计划，选择继续租房过渡。因此市场之中的需求人群没有出现明显的下降。同时在经过上月的租赁高峰期后，4月进入市场的房源供给有所减少，使得本月北京租赁市场出现了小幅的量价齐跌,租赁价格指数随之回落。

    5月的北京房屋租赁市场继续着春节租赁高峰后的逐步衰退，北京的房屋租赁市场需求量缩量十分明显，市场逐步恢复了平静。新增租房需求放缓明显，在一些非热点区域租房人群明显减少，但热点区域租赁市场依旧非常活跃，价格小幅上升。
6月份，伴随高考、中考等考试的结束、暑假的即将到来以及大学生毕业的高峰开始，部分毕业生和有求学需求的租房群体为避开租赁高峰期，从而选择提前租房，使得租赁价格指数再度上涨。

    7月北京房屋租赁市场进入到全年最为火热的成交旺季，各区域成交量均出现了不同程度的上升。这一时间内市场的主要热点为求学入校型租赁和毕业离校型租赁，市场中的需求量十分巨大。再加上由于部分承租者因为房价的持续走高故而选择了与业主续签租约，以及近期持续增高的房价另部分业主将其手中的房源转向了二手房买卖市场，造成了租赁市场中的房源数量释放较慢。市场中出现了明显的供不应求现象，这在一定程度上促进着房屋租金价格的持续上扬。

    自7月租赁市场达到本年最高峰后，本市连续4个月份的租赁市场成交量出现持续下滑的趋势，市场步进入了传统的租赁淡季。淡季的来临，令租赁市场的需求量随之下降。进入到九月份以后，随着毕业生和新大学生的居住问题基本已经得到解决，下半年来北京找工作的人相对减少的因素。使得北京房屋租赁市场呈现了一个租赁旺季过后的回落期，市场也逐步开始进入传统的租赁淡季。在租金方面，无论是普通租赁市场还是高端租赁市场均受到了交易转向平淡的影响，各区域价格有所小幅回落。

    进入到12月，伴随着元旦、春节等节日的即将到来，外地在京工作、学习的人员已经开始着手准备返乡，这在一定程度上也影响了当月的租赁市场的成交状况。交易量延续了下降趋势，市场反应状况平淡。部分业主为规避房屋空置风险，其出租欲望较为强烈，他们通过降低租金的方式以求成交，这也在一定程度上降低了租赁市场的租赁价格。根据过往经验，我爱我家认为这一态势将会持续到市场交易淡季的结束，即明年春节假期之后。

1.4 2007年北京住宅租赁市场成交区域状况
    从今年住宅租赁市场成交区域分布来看，朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，约为37%；海淀其次，约为25%。朝阳、海淀依旧是租赁市场的主体区域，二者合计比重占整个租赁市场成交量的六成多。此外租赁成交第三大区域——丰台区成交比重上升到了近11%。造成这一现象的主要原因是：一方面朝阳区、海淀区、丰台区由于自身面积较大，存量房相对集中，区域内可供出租的房源数量较多。作为租赁市场的主体，这三个区域租赁市场的活跃程度直接反映了整体租赁市场的状况。另一方面，虽然租赁热点区域伴随着轨道交通的建设有向郊区扩展的趋势，但朝阳区、海淀区、丰台区整体区域交通便利，配套完善，目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。并且丰台区更是以其较为便宜的租金吸引了大量的经商和上班人群聚集在此。

    从今年的市场表现来看，办公区聚集地、学校、医院附近以及轨道交通沿线等传统的租赁热点区域住宅租赁市场依然保持较高的活跃度。中关村、亚运村、CBD、望京、东直门、和平里以及西坝河区域租金水平上涨比较明显，平均上涨了约35%左右。此外，南城的方庄、木樨园、马家堡、六里桥等区域在今年以来的住宅租赁市场中表现也很抢眼，成交量和成交均价都有较大幅度的增长，其中成交均价上涨幅度约为28%。随着近几年南城环境、交通条件有明显提升，尤其是地铁5号线地开通，再加以相对便宜的租金水平，吸引了众多的经商、上班人群在这些区域选择租住。

    由于北京的住宅租赁市场淡旺季明显，在旺季中东城、海淀区在整个租赁交易量中比重的增幅速度较快。相比于其他区县而言，这些区域内的求学效应十分明显，大量学校周边的辐射区域内需求量增长迅速。个别二级区域甚至出现了一房难租的状况。而海淀区则集中了北京乃至全国的主要著名大专院校，面对即将来临的新学期以及相对短缺的房源数量，一部分大学生提前进入租赁市场。像中关村区域周边的房源由于受到大量需求的刺激，租金价格得以持续上涨。

    郊区方面,轨道交通使得郊区的住宅租赁市场在近几年内有了长足的发展，由于受到了10月开通的地铁五号线的影响，今年以来通州、昌平等区域租赁市场表现良好。这两个区域内本身就存在轨道交通，再配合地铁五号线、二号线的串联作用，交通优势更加明显。此外，区域内较为低廉的租金吸引了部分租客。但在这些区域内房源供给相对比较充裕，今年以来的租金上涨并不明显。我爱我家市场研究中心认为：从今年的住宅租赁市场的区域表现来看，租房者在选择不同的区域租房时，交通和租金是其主要考虑的最重要因素。

    相比于去年，2007年的北京住宅租赁市场居室结构上没有太大变化，二居室成交量在总成交量中的比重保持在50%以上。一居室的成交比重出现了小幅下降，三居室在整个交易结构中的比重有所小幅上升。这一状况反映了具有良好的性价比的二居室依然是北京房屋租赁市场中的绝对主力户型，是目前大部分租赁客户的主流选择。而部分大户型的成交比重上升则是因为市场中合租人群增多所致。从普通租赁租赁市场来看，两居室的市场比重接近57%。三居室的增幅状况大于整体市场的走势。高端市场方面与总体市场走势基本相似，三居室的增幅大于高端市场中两居室的涨幅。

    在居室结构上，07年的二居室在整体市场中的交易结构比重继续上升，除三居室受到合租租客的追捧外,其他居室类型的成交比重则有所下降。两居室的主导地位从侧面反映出北京房屋租赁市场户型在结构分布上有着比较强的稳定性。对于三居室而言，其三居室的租赁面积以及合租的性价比都比二居室有着更大的优势，因此其成交比重得以不断增长。

    我爱我家认为，造成这种租赁市场户型结构分布的稳定主要是因为由于受到了市场中房源供给类型和租赁市场需求特性的双重作用所致。从房源的供给来看，由于北京的新房市场多以二居室供应为主，这就使得租赁市场之中的两居室房源供应量十分充足；另外，虽然一居室对于目前市场来说无论是租金价格还是私密性都是深受租赁客户所喜爱的，但因为其房源数量的稀缺性导致了其在市场之中无法占据主导地位。自然，性价比更好，房源供应量充足的两居室就成为了租赁客户最好的选择；最后，近一时期来看，北京租赁市场上合租的需求增长较为迅速，其相对独自承租的经济性也从侧面推动了二居室成交量的不断增长。

1.6 2007年北京住宅租赁市场成交特征状况

    随着城市经济的发展、房地产市场的震荡起伏和人们居住理财观念的变化，今年的房屋租赁市场上租客的要求和偏好呈现出一些新的变化。根据我爱我家市场研究中心的调查统计来看，这些变化集中在以下几个方面：

供需不平衡令换租要求出现萎缩
    进入今年以来，持续增高的房价令部分租赁业主将其手中的房源转向了二手房买卖市场以获取更高的投资回报。这一状况造成了租赁市场中的房源数量释放减少。再加上08年北京奥运的日益临近、京城外来人口的增多、保障性住房的带给广大中低收入群体的心理预期、城市交通规划的日趋完善以及股市基金的融资效应都为北京的租赁市场提供了更多的市场需求。令07年的北京住宅租赁市场出现了少有的供小于需的局面。面对市场中的供需不平衡，一房难租的市场状况在今年屡见不鲜。这就令一部分存在换租需求的客群数量出现萎缩，部分承租者选择了与业主续签租约以避免因换房而面临的高租金，租房难等问题。

租客对空房或半空房的欢迎度大幅提高
    以往租房的客户大多喜欢家具、家电齐全的房屋，而今年市场中不少租客却更喜欢空房或半空房（只有家电、或只有家具）。我爱我家市场研究中心认为：这主要是因为部分客户有长期租房的打算。既然长期租房，而非临时将就，不少租客觉得与其用房东留下来的太过陈旧的家具、家电，不如按自己的需要自己购买合用的家具、家电。

周边配套从关注银行、邮局、菜市场转向健身房、24小时便利店、快餐厅和网吧
    过往的客户在挑选房屋、考虑周边配套设施时，银行、邮局、菜市场是关注度比较高的几项指标。进入今年以来租客对这些因素的关注度明显下降，取而代之的是健身房、24小时便利店、快餐厅和网吧。对此我爱我家市场研究中心认为：这主要是由于传统邮局、银行的许多功能已经被互联网所取代，另一方面，以年轻人为主体的租房人群更加倾向生活的快节奏、健康度、便捷性和数字化。

合租、短租、快租等要求明显提升
    今年以来，选择合租形式的客户群进一步扩大。同比去年同期我爱我家统计的数据，合租的市场比例上涨了4.52%。另外，市场中与房东合租有所升温，较之去年上涨了5.17%。同时，越来越多的客户提出短租、快租要求。我爱我家的数据显示，今年的合租需求比去年上升了近22%。由于股市融资、政策观望以及装修过渡等因素，半年内的短期租赁需求比去年同期上升了近9%。此外生活节奏的加快和人们工作、学习压力增加，使得不少租客对在短时间内租到合适房屋的需求越来越强，两天内找到合适房屋的需求量较往年增加了8.8%，甚至有些租客提出当天就要入住。

    我爱我家市场研究中心认为：合租的流行主要是其切合了年轻租客追求个性、节约租金的需要，另外大户型房源供给相对充裕也给合租提供了必要条件。年轻人生活节奏加快，工作变动较大，因此在租房时倾向于“短、快”模式。

2、2008年北京住宅租赁市场状况展望
2.1 2008年全年北京住宅租赁市场成交总量将持续增长，预计上涨20%
    随着奥运的日益临近，城市的居住状况以及就业机会相应有所提升，吸引了大量的外来人口。此外，奥运观光团、奥运记者报道团的大量入境也会令2008年北京的租赁市场需求进一步得以增大。相比于全市而言，亚奥区域的租赁市场将会更加火热。另外自2007年以来北京市政府加大了力度建立保障性住房机制。特别是政府在2007年接连推出了大量的两限房用地，颁布了一系列经济适用房、廉租房新政法规。这些举措都表现出政府对于抑制房价上涨过快，做好市民保障性住房体系的决心。保障性住房政策令部分购房者充满了心理预期，使得这些消费者将会转向租赁市场过渡。同时，今年一手房市场无论是供应量还是成交量均出现了较大幅的下滑，可交易价格却因种种原因而节节攀升。作为购房者而言，涨幅过快的房价增加了购房的压力，削减了人们的购房需求。虽然二手房的现房优势较大，但面对市场中的涨幅浪潮，二手房的性价比优势也已经被消耗的荡然无存。持续走高的房价使得他们暂时取消了购房计划。租赁市场将成为他们进行过度的最佳选择，从而也间接地带动了明年市场成交量的上升。最后，今年上半年持续向上的股市、基金市场令一部分准备购房的人群将资金转入股市或购买基金，以租房代替购房。但是进入到第四季度以后，股市的行情走势及转而下，造成了部分购房者资金的损失。这部分购房者为了将手中投资的成本回收，必将持续将资金滞留在股市或基金中，从而继续选择租房居住来解决自身的住房需求。正是由于综合考虑到了这些因素，我爱我家预计2008年全年北京总体租赁市场的成交量将上涨20％左右。

2.2 2008年全年北京住宅租赁市场租金水平平均将上涨30%左右
    2008年的前半年北京进入奥运会的最后准备阶段，外地进京人数也会随之攀升。北京租赁市场将要面临着更庞大的租房队伍。受06年调控政策的影响，部分二手房房源转到租赁市场，使得租赁市场房源放量。但是进入到2007年以后，随着房价的持续走高以及部分二手商品房受5年交易时限的到期，部分租赁房源转向了买卖市场。租赁市场过往供大于求的格局已经被打破。2008年奥运的召开、外来人口持续增多、保障性住房进入实质运作阶段、轨道交通的日趋完善以及股市基金的融资效应都为北京的租赁市场提供了更多的市场需求。面对激增的需求，必然决定了2008年的北京租赁市场依旧将保持一个供小于求的市场氛围，全市的租赁市场租金价格也将升幅明显。此外，虽然租金和房屋售价差距的不断拉大令市场中的业主本能的提高租金价格保证收益，但是面对中央政府明年紧缩的财政政策，持续性加息，CPI指数一路走高都将成为无法抗拒的风险。为了缓解自己因为受到通胀影响而损失的租金，部分业主在明年仍将会选择继续增加房屋的租金价格。最后，2007年12月出台的《北京市房屋租赁管理若干规定》中明确指出了自2008年1月1日起北京开始实行房屋出租登记制度，同时北京地税总局将于08年2月1日起正式征收5%的租赁综合税。根据二手房市场征收营业税的经验，这5%的税费房东将全部转嫁折合到房租里面，由租房人承担。综上所述，我爱我家认为08年整体租赁市场的租金价格水平有望在明年大涨30%左右,个别重点区域的租金涨幅有望突破100%甚至更高。

2.3 2008年传统热点区域热度不减，轨道交通沿线将继续引导市场热点主流
    参考近几年的市场实际情况，办公区域聚集地、学校、医院附近以及轨道交通沿线等区域住宅租赁市场一直保持了较高的活跃程度。我爱我家预计2008年的租赁市场仍然会延续这种趋势。从北京的整体市场来看，朝阳、海淀和丰台三区地域广阔，房源量相对充裕。这三个区域同时又是办公、学校、医院、商业等区域的聚集地，其在2008年仍然会是住宅租赁市场成交的主体区域。

    轨道交通方面，2007年轨道交通给住宅租赁市场带来了积极的影响，北京开始进入了新的地铁时代。5号地铁线开通带动了新一轮的地铁沿线租房热，沿线的立水桥、小关、方庄、宋家庄等区域苏林市场增速很快。2007年年底，北京地铁6号线一期、8号线二期、10号线二期、亦庄线、大兴线等5条线路同时开工建设，再加上目前正在建设的地铁4号线、10号线一期、奥运支线、机场线以及9号线，08年北京将有10条地铁线路同时进行建设。随着地铁4号线、地铁10号线在08年的陆续开通，第二个地铁环线的周边房源将成为2008年租赁市场中竞相追逐的新对象。同时，已有热点区域将沿着轨道向城市边缘扩散。新的北京城市轨道交通为“三环、四横、五纵、七放射”的“环形＋放射”布局结构，实现了通过轨道交通连接10个边缘集团中的9个(除东坝)；昌平、顺义、门头沟、房山、通州、亦庄和大兴等7个周边新城。我爱我家认为，轨道交通及明年北京南站新京津城际特快的建成将会进一步拉动明年北京整体租赁市场状况向更高的水平迈进。

2.4 2008年市场热点租赁户型仍以两居为主，大户型成交比重有望小幅上升
    目前，在北京房屋租赁市场各居室成交比重上，二居室以绝对的优势统领着整个租赁市场。造成这种市场户型结构分布的稳定，主要是因为由于受到了市场中房源供给类型和租赁市场需求特性的双重作用所致。从房源的供给来看，由于北京的新房市场多以二居室供应为主，这就使得租赁市场之中的两居室房源供应量十分充足。虽然一居室的承租价格以及私密性一直得到了广大承租者的喜爱，但是其房源供给的相对有限使得一居室的经济性明显下降，令两居室的市场需求在市场中保持主流。我爱我家预计，2008年租赁市场中的热点户型仍以两居为主，凭借其良好的性价比，将会继续受到求租者的追捧。2007年，三居室的成交比重延续着06年的发展状况，维持了稳中有升的表现。持续增长的合租需求令三居室成为分摊费用最经济的租赁房源类型，受到了合租群体的广泛欢迎。再加上市场上大户型的租赁房源相对比较充裕，08年大户型的租赁成交量比重将有望继续得以攀升。而一居室在面对持续增长的租赁需求，很有可能会促进一居室市场价格出现一定涨幅。

2.5 奥运时段高端公寓租赁业务将会冲击奥运酒店客房经营状况
    根据2008年奥组委签约的112家星级饭店给出的赛时房价：在奥运期间北京市签约饭店中，五星级饭店的平均房价为429美元，其中53%是标准间，平均价格353美元。四星级饭店平均房价305美元，标准间平均价格272美元。三星级饭店的平均房价193美元，其中70%为标准间，均价为176美元。根据北京市旅游局的统计，预计奥运会期间海外观众将有26-39万人，旅游者有15-20万人，预计需要客房9-10万间；国内观众225-258万人，预计客房需求16-18万间。总体奥运会北京的客房需求量近30万。2006年年底北京酒店业的客房数量为13万间，五星级酒店出租率69%，全市的酒店业出租率为65%。可以预见，明年的北京酒店业必将承载大量的市场需求，客房数量会出现供不应求的市场状况。

    作为北京租赁市场的重要组成部分，北京高端公寓的存量十分充分。尤其是酒店式公寓，即融合了星级酒店的设施与服务以及专业酒店管理公司的经营，又提供了一个明显低于酒店的价格。我爱我家认为，奥运时段高端的酒店式公寓租赁业务将会冲击奥运酒店客房经营状况，承担大量酒店业无法负担的优质零散奥运观众，分享奥运会所带来的经济利益。

2.6 2008年大型持有物业租金价格将会继续保持上升状态
    2007年以来，北京市经济持续保持稳步快速的发展，再加上人民币升值明显，奥运会日益临近等因素，北京的大型持有物业在供应量不断增加的背景下租金价格不断保持上升的状态。随着2008年北京奥运会的召开，其对北京的城市经济、整体房地产市场都存在空前利好因素。按照2004年2月公布的城市发展战略，北京将会形成“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局。新的布局方式再加上奥运会的联动效应，会为北京带来大量人流，增加影响，推动消费。此外，2002年至2008年北京市奥运设施建设及相关投资将达到2800多亿元。奥运会的举办带动了北京各个区域内的基础设施建设。良好的城市基础设施配套，奥运会带来的持续影响将会吸引更多的资金和公司进入到北京的商业地产市场。包括大型商业、商铺以及写字楼物业都也都会因为更多的公司或者大型物业的投资公司而获益匪浅。这些承租者或者所有者的进入在很大程度上改善了北京当前商业物业、持有形物业租售关系不匹配的状况，对今后一段时间内的市场起到很好的支撑作用。因此我爱我家认为，2008年大型持有物业租金价格仍将会继续保持上升状态。