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2007年京城二手房市场十大关键词
(2007-01-10 10:09:43)| 分类： 买卖市场分析 |
2007年京城二手房市场十大关键词
一、二手房房价
由于二手房市场中，房价是由市场和买卖双方通过讨价还价最终达成的，因而相对于由房地产开发商单方面来决定一手房房价，泡沫成分显然要小得多。但是，城区土地资源造成的新房供给"地域偏远化"和相应"交通成本的增加"，以及成油品价格持续上涨的推波助澜作用，致使二手房的地段优势日益突出；另外奥运会的日益临近，也将会让北京的总体房价得到一定的提升。但是，明年北京有关方面仍将继续关注、解决房价过高问题，由此"我爱我家"认为，明年北京的二手房房价上浮幅度预计在10％-15％左右。
由于二手房市场中，房价是由市场和买卖双方通过讨价还价最终达成的，因而相对于由房地产开发商单方面来决定一手房房价，泡沫成分显然要小得多。但是，城区土地资源造成的新房供给"地域偏远化"和相应"交通成本的增加"，以及成油品价格持续上涨的推波助澜作用，致使二手房的地段优势日益突出；另外奥运会的日益临近，也将会让北京的总体房价得到一定的提升。但是，明年北京有关方面仍将继续关注、解决房价过高问题，由此"我爱我家"认为，明年北京的二手房房价上浮幅度预计在10％-15％左右。
二、二手房交易量
从今年国家调控的思路来看，各级政府都已经意识到了当前要想解决房价过高问题，解决中低收入群体居住问题，大力发展二手房市场才是相对行之有效，时效较短，针对性较强的合理方法。北京市政府目前也在积极努力地制定各种政策鼓励市场中的二手房房源进入市场流通，形成有效供给。因此，二手房市场的交易数量将会迅速得以反弹，在足量的需求支撑下，市场将保持一个持续增长的态势。今年市场中被抑制交易的房源将会在明年得以充分的释放，再考虑到明年市场的自然增长，市场的成交量将会跨过8万套大关。乐观状况下明年北京市的二手房交易还有可能向上冲击10万套的高点。
从今年国家调控的思路来看，各级政府都已经意识到了当前要想解决房价过高问题，解决中低收入群体居住问题，大力发展二手房市场才是相对行之有效，时效较短，针对性较强的合理方法。北京市政府目前也在积极努力地制定各种政策鼓励市场中的二手房房源进入市场流通，形成有效供给。因此，二手房市场的交易数量将会迅速得以反弹，在足量的需求支撑下，市场将保持一个持续增长的态势。今年市场中被抑制交易的房源将会在明年得以充分的释放，再考虑到明年市场的自然增长，市场的成交量将会跨过8万套大关。乐观状况下明年北京市的二手房交易还有可能向上冲击10万套的高点。
三、大户型征税
就目前建设部的透露的消息来看，将来可能会对140平米以上的大户型在保有环节征收税费，这使得物业税的话题也再次浮出水面。"我爱我家"认为，未来一旦正式征收保有税，为了避掉这笔额外的税费，将会有一部分拥有大户型的业主出售其房产，尤其是拥有多套或者处于空置期房产的业主可能产生抛售现象，届时二手房市场中的大户型房源供给量将会有一定的增长；而对于购房者来说，高房价加上名目繁多的税费，将会使其对大户型更加望而生畏，从而使大户型房源的客户需求量将会得到抑制。在供大于求的市场中，大户型的房价也将在一定程度上有所平抑。
就目前建设部的透露的消息来看，将来可能会对140平米以上的大户型在保有环节征收税费，这使得物业税的话题也再次浮出水面。"我爱我家"认为，未来一旦正式征收保有税，为了避掉这笔额外的税费，将会有一部分拥有大户型的业主出售其房产，尤其是拥有多套或者处于空置期房产的业主可能产生抛售现象，届时二手房市场中的大户型房源供给量将会有一定的增长；而对于购房者来说，高房价加上名目繁多的税费，将会使其对大户型更加望而生畏，从而使大户型房源的客户需求量将会得到抑制。在供大于求的市场中，大户型的房价也将在一定程度上有所平抑。
四、经济适用房回购
2006年，政府有关部门透露，对于今后新建和新售的经济适用房，可能建立"内循环"的相关制度，原则上不再允许在二级市场上继续流通，而由政府回购。但由于政府已确定不会回购现存的经济适用房，2007年经济适用房的市场交易量会整体回落趋向平稳。而从长远眼光来看，采取回购的政策在性质上能够真正起到社会保障性住房作用，消灭经济适用房的投资属性，从根本上杜绝炒买炒卖的不良现象，满足中低层收入人群的住房需求，由于新旧划断，既照顾了历史遗留问题和老的经济适用房业主的利益，又对未来新的经济适用房的开发建设和销售有一个好的市场引导和政策保障作用。
2006年，政府有关部门透露，对于今后新建和新售的经济适用房，可能建立"内循环"的相关制度，原则上不再允许在二级市场上继续流通，而由政府回购。但由于政府已确定不会回购现存的经济适用房，2007年经济适用房的市场交易量会整体回落趋向平稳。而从长远眼光来看，采取回购的政策在性质上能够真正起到社会保障性住房作用，消灭经济适用房的投资属性，从根本上杜绝炒买炒卖的不良现象，满足中低层收入人群的住房需求，由于新旧划断，既照顾了历史遗留问题和老的经济适用房业主的利益，又对未来新的经济适用房的开发建设和销售有一个好的市场引导和政策保障作用。
五、二手房交易资金监管
2006年建设部和建委分别下发了关于房地产经纪行业的《执业规则》以及《专项整治方案》，以此拉开了整顿房地产经纪行业内部规范，严打不法操作行为和违法乱纪等事件发生的序幕，并将终止二手房市场房地产中介"代收代付"的做法。"我爱我家"认为，之前实施的租赁资金监管已经使北京1000多家房产中介公司关张，此次二手房交易资金监管必然也会淘汰一批不良经营的中介机构，而二手房交易资金监管方案的出台，对于正规运作的房产中介公司来说将会有利于减少行业资金链的风险，对于"吃差价"的中介来说则会是一个不小的打击，总体上看，2007年的中介行业将会进一步的整顿和规范。
2006年建设部和建委分别下发了关于房地产经纪行业的《执业规则》以及《专项整治方案》，以此拉开了整顿房地产经纪行业内部规范，严打不法操作行为和违法乱纪等事件发生的序幕，并将终止二手房市场房地产中介"代收代付"的做法。"我爱我家"认为，之前实施的租赁资金监管已经使北京1000多家房产中介公司关张，此次二手房交易资金监管必然也会淘汰一批不良经营的中介机构，而二手房交易资金监管方案的出台，对于正规运作的房产中介公司来说将会有利于减少行业资金链的风险，对于"吃差价"的中介来说则会是一个不小的打击，总体上看，2007年的中介行业将会进一步的整顿和规范。
六、使用权房
虽然相对于其他物业，使用权房所处地段大都是老社区，配套齐全，交通便利，而且价格比较低廉，但是产权办理问题成了使用权公房交易的最大绊脚石。很多人购买使用权公房后，希望能够通过房改办理产权，不过相当一部分公房办理产权需要再缴纳购房资金或者根本无法办理产权，这使不少人知难而退。我爱我家认为，既然政府已经开放了公房使用权交易，就不妨在未来改革的更彻底些，大力推进"使用权房"变"产权房"。公房使用权"产权化"将从供给层面全面打开北京市二手房市场，从而成为解决北京房源供给不足问题的有效手段。
虽然相对于其他物业，使用权房所处地段大都是老社区，配套齐全，交通便利，而且价格比较低廉，但是产权办理问题成了使用权公房交易的最大绊脚石。很多人购买使用权公房后，希望能够通过房改办理产权，不过相当一部分公房办理产权需要再缴纳购房资金或者根本无法办理产权，这使不少人知难而退。我爱我家认为，既然政府已经开放了公房使用权交易，就不妨在未来改革的更彻底些，大力推进"使用权房"变"产权房"。公房使用权"产权化"将从供给层面全面打开北京市二手房市场，从而成为解决北京房源供给不足问题的有效手段。
七、央产房
从2003年10月1日，中央在京单位职工已购住房正式上市交易己来，不少中低收入置业者曾经指望其一圆购房梦。但央产房上市后央产房业主的出售意愿不强，因此成交量一直很小，与人们原先的期望距离较大。不过，近两年来，央产房成交量呈现递增性和波动性并存的趋势，上市量及成交量总体呈现出稳步上涨的态势。"我爱我家"认为，从整体上市量来看，央产房市场还在持续发展,央产房的大量上市交易将会有力促进北京房地产一二三级市场的全面繁荣，为广大中低收入阶层购房者提供更广阔的选择空间，真正实现北京房地产一二三级市场联动，以及房地产梯级消费格局的形成。
从2003年10月1日，中央在京单位职工已购住房正式上市交易己来，不少中低收入置业者曾经指望其一圆购房梦。但央产房上市后央产房业主的出售意愿不强，因此成交量一直很小，与人们原先的期望距离较大。不过，近两年来，央产房成交量呈现递增性和波动性并存的趋势，上市量及成交量总体呈现出稳步上涨的态势。"我爱我家"认为，从整体上市量来看，央产房市场还在持续发展,央产房的大量上市交易将会有力促进北京房地产一二三级市场的全面繁荣，为广大中低收入阶层购房者提供更广阔的选择空间，真正实现北京房地产一二三级市场联动，以及房地产梯级消费格局的形成。
八、校产房
国外成熟房地产市场的交易模式是:存量为主、增量为辅，而我国多数城市目前则是增量房交易占主导地位，这导致了房产市场供需矛盾日益上升。二手房房源供应量严重不足是抑制北京二手房交易"放量"和促使二手房价上升的主要因素，因此2007年国家有关部门应该进一步着手推进"非校区内"的"校产房"入市。我爱我家认为，"校产房"属于一种比较特殊的房屋品种，学校基于学生安全和管理方面的原因不同意上市也是理所当然的。但是，在国家"清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房"的大背景下，政府应该也对"校产房"进行适当的改革，允许原则上不在学校校内的房屋进入市场自由交易。
国外成熟房地产市场的交易模式是:存量为主、增量为辅，而我国多数城市目前则是增量房交易占主导地位，这导致了房产市场供需矛盾日益上升。二手房房源供应量严重不足是抑制北京二手房交易"放量"和促使二手房价上升的主要因素，因此2007年国家有关部门应该进一步着手推进"非校区内"的"校产房"入市。我爱我家认为，"校产房"属于一种比较特殊的房屋品种，学校基于学生安全和管理方面的原因不同意上市也是理所当然的。但是，在国家"清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房"的大背景下，政府应该也对"校产房"进行适当的改革，允许原则上不在学校校内的房屋进入市场自由交易。
九、轨道交通
据悉，2007地铁五号线将会投入使用，地铁五号线南起宋家庄，终点为昌平区的太平庄北。地铁五号线穿越丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区，是贯穿城市多个商业地段，连接南北郊大片地区的快速轨道交通干线。"我爱我家"预计，由于北京的外来人口大部分集中在这几个区域中，五号线的开通将在一定程度上带动沿线的租赁和二手房买卖市场的交易量。另外，地铁四号线也将在2008年前通车，四号线起点为丰台马家堡，终点为颐和园北宫门，相信马家堡地区的行情仍将延续06年的良好的势头，继续成为南城二手房市场的一大亮点。
据悉，2007地铁五号线将会投入使用，地铁五号线南起宋家庄，终点为昌平区的太平庄北。地铁五号线穿越丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区，是贯穿城市多个商业地段，连接南北郊大片地区的快速轨道交通干线。"我爱我家"预计，由于北京的外来人口大部分集中在这几个区域中，五号线的开通将在一定程度上带动沿线的租赁和二手房买卖市场的交易量。另外，地铁四号线也将在2008年前通车，四号线起点为丰台马家堡，终点为颐和园北宫门，相信马家堡地区的行情仍将延续06年的良好的势头，继续成为南城二手房市场的一大亮点。
十、加息
今年央行连续两次加息，对于房地产市场而言，虽然意味着购房者贷款还本付息的增加，但同时也能够进一步抑制房地产投机行为。另外最重要的一点是今年的加息在通过进行宏观调控的同时，又给了各家商业银行更多市场操作的空间，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。随着北京一手房开发进入尾声阶段，今后二手房将成为房地产交易的主要目标，二手房贷款将成为房贷市场的主力军。"我爱我家"预计明年银行为争夺极富潜力的个人房贷市场，将推出更多新颖的房贷产品；个人房贷包括二手房按揭贷款、抵押等的服务水平将有大幅度提升，以往一些"霸王条款"和"不合理费用"将成为历史，客户的知情权和上帝地位将得以实现，并且"顾问式"的房产贷款服务将更加深入人心。
今年央行连续两次加息，对于房地产市场而言，虽然意味着购房者贷款还本付息的增加，但同时也能够进一步抑制房地产投机行为。另外最重要的一点是今年的加息在通过进行宏观调控的同时，又给了各家商业银行更多市场操作的空间，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。随着北京一手房开发进入尾声阶段，今后二手房将成为房地产交易的主要目标，二手房贷款将成为房贷市场的主力军。"我爱我家"预计明年银行为争夺极富潜力的个人房贷市场，将推出更多新颖的房贷产品；个人房贷包括二手房按揭贷款、抵押等的服务水平将有大幅度提升，以往一些"霸王条款"和"不合理费用"将成为历史，客户的知情权和上帝地位将得以实现，并且"顾问式"的房产贷款服务将更加深入人心。
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