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经济适用房风雨过后曙光初现
(2006-10-19 10:14:22)| 分类： 买卖市场分析 |
经济适用房风雨过后曙光初现
http://house.dahew.com/river/UploadFiles/200610178596326.jpg
日前，《北京城市总体规划（2004年－2020年）》中关于加强经济适用住房建设的条款引起了众媒体及广大购房百姓的强烈关注。一时间，关于经济适用房供应结构不合理、价格水平高、豪华"大户型"、"高租售率"等问题又被人们重新拾起。那么，经济适用房究竟给中低收入购房群体带来什么？未来发展道路又会发生怎样的变化？这一切还是需要从经济适用房建设初期的源头说起。
「回顾」
建设初衷以解决低收入购房百姓住房难为主
经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。当年，北京市政府之所以建造经济适用住房是因为要对旧城区进行大规模的拆迁、改造。在当时商品房价格年年攀高的背景下，为了保障收入较低的老百姓能够买的起房，有房住，政府决定大规模的开发经济适用房项目，而价格低廉的经济适用房的确也成为了众多危改拆迁户的第一选择。
建设初衷以解决低收入购房百姓住房难为主
经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。当年，北京市政府之所以建造经济适用住房是因为要对旧城区进行大规模的拆迁、改造。在当时商品房价格年年攀高的背景下，为了保障收入较低的老百姓能够买的起房，有房住，政府决定大规模的开发经济适用房项目，而价格低廉的经济适用房的确也成为了众多危改拆迁户的第一选择。
相关资料数据显示：1998年至2003年底，北京市共批准经济适用住房建设项目52个，竣工面积1113万平方米，中央国家单位及各系统等建设413万平方米，两部分共建约1500多万平方米，平均每年竣工面积250多万平方米。2004年北京市竣工的经济适用房达306万平方米，全市经济适用房均价为2953元每平方米。2005年北京经济适用房的建设主要集中在天通苑、回龙观等。事实上，价格低廉的经济适用房在当时京城楼市的特殊时期确实扮演了一个非常特殊的角色，而当年推出的经济适用房，更多的也是承担着市场和行政的双重责任。
「发展」
实际认购与政府初衷相背离，政策补救"亡羊补牢"
（1）经济适用房发展中出现诸多问题。
原本以为经济适用房可以顺顺利利的发展，低收入老百姓可以开开心心的住房。然而，经济适用房从1998年起步，发展到目前各种有关经济适用房的不满之声不绝于耳。从推出到现在，经济适用房几乎所有的环节都受到过批评，一时间政府捉襟见肘。业内人士把经济适用房存在问题归纳为"对象失控，面积失控，价格失控"。
实际认购与政府初衷相背离，政策补救"亡羊补牢"
（1）经济适用房发展中出现诸多问题。
原本以为经济适用房可以顺顺利利的发展，低收入老百姓可以开开心心的住房。然而，经济适用房从1998年起步，发展到目前各种有关经济适用房的不满之声不绝于耳。从推出到现在，经济适用房几乎所有的环节都受到过批评，一时间政府捉襟见肘。业内人士把经济适用房存在问题归纳为"对象失控，面积失控，价格失控"。
一方面，这些失控使一些经济适用房超过标准成了别墅区和富人区。"某某开着奔驰宝马却住进'经济适用房'"和"某某'经济适用房'小区里竟有120平方米甚至200平方米的'豪宅'户型"之类的报道屡屡见诸报端，而最需要经济适用房的低收入人群却买不到经济适用房。另外一方面，经济适用房也成了"名符其实"的投资热点。"我爱我家"统计，随着北京住宅二级市场的不断完善，2000年经济适用房开始逐渐流入二手房市场，而这些房屋较集中地区像回龙观、天通苑等，当时以成本价2650元/㎡购买的经济适用房竟然能够卖出4300元/㎡－5200元/㎡，业主们倒买倒卖所赚取的年收益利润竟然高达12%左右。大量的经济适用房被有钱人买走，在经济适用房的买卖交易中，阳奉阴违的现象较为严重。同时，这些区域内房屋出租率也是极高、利润极为可观的，这也表明购买经济适用房的大多数业主不仅不缺房子住，而且已然把所购经济适用房当成了一种"投资"。
（2）政府发现问题出台政策补救，见效较慢。
排号难、审核松、富人化、投资多等问题的明显出现，使得原本为了解决中低收入家庭住房问题的经济适用房在现实操作中走了样、变了味，中低收入购房者对政府推出经济适用房的初衷及用意也产生了质疑。民众的不满以及经济适用房的灰色交易，引起了政府的高度重视并采取了相应的补救措施进行整治。2004年5月，政府颁布并实施《北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》，规定已购买经济适用住房的家庭未住满5年的，不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。
（2）政府发现问题出台政策补救，见效较慢。
排号难、审核松、富人化、投资多等问题的明显出现，使得原本为了解决中低收入家庭住房问题的经济适用房在现实操作中走了样、变了味，中低收入购房者对政府推出经济适用房的初衷及用意也产生了质疑。民众的不满以及经济适用房的灰色交易，引起了政府的高度重视并采取了相应的补救措施进行整治。2004年5月，政府颁布并实施《北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》，规定已购买经济适用住房的家庭未住满5年的，不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。
已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。政策出台后的一段时间内，确实抑制了部分经济适用房的投资炒房行为，起到了较好的作用。然而，"上有政策、下有对策"，精明的业主"巧妙"的用"黑白合同"化解了未满五年不得按市场价格出售住房的"尴尬"境地。而已满五年需按成交额的10%缴纳综合地价款也难不倒他们，由于最初是以2650元/㎡的成本价格购买的，随着房屋市场价格的不断升值，即便是缴纳10%的综合地价款，仍然是有利可图的。
「展望」
《规划》提交，黎明前曙光初现
对于经济适用房出现的种种弊端，为了使其能够步入正常轨迹，真正成为为中低收入家庭提供的一种公共福利，政府也做出了不懈的努力。2006年9月30日北京市规划委员会公示的《北京住房建设规划（2006年－2010年）》（公示稿）中提出：由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1：4左右；探索建立经济适用住房实行"内循环"的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，将由政府回购。这一提议的公布无疑为经济适用房走出"误区"，带来了黎明前的灿烂曙光。
（1）这一公示表明，未来政府将会采取更多有力的措施，以加强经济适用房建设、销售、流转全过程的管理，从制度上根本制止违规购买、谋取不正当利益及投资炒房的行为。
（2）未来经济适用房若采取"政府回购"的流转模式，将更加切实的发挥经济适用住房保障性住房的作用，真正解决低收入家庭的基本住房需求，达到政府的原有初衷并将有利的推动我国住房体制改革的进一步发展。
（3）将经济适用房以"回购"的方式、较低的价格，出租给尚未符合廉租住房保障范畴而又无力购买经济适用住房的社会低收入群体，将会有效的解决"夹心层"群体住房困难问题，对于社会治安的稳定和经济的快速发展也将起到积极的促进作用。
《规划》提交，黎明前曙光初现
对于经济适用房出现的种种弊端，为了使其能够步入正常轨迹，真正成为为中低收入家庭提供的一种公共福利，政府也做出了不懈的努力。2006年9月30日北京市规划委员会公示的《北京住房建设规划（2006年－2010年）》（公示稿）中提出：由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1：4左右；探索建立经济适用住房实行"内循环"的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，将由政府回购。这一提议的公布无疑为经济适用房走出"误区"，带来了黎明前的灿烂曙光。
（1）这一公示表明，未来政府将会采取更多有力的措施，以加强经济适用房建设、销售、流转全过程的管理，从制度上根本制止违规购买、谋取不正当利益及投资炒房的行为。
（2）未来经济适用房若采取"政府回购"的流转模式，将更加切实的发挥经济适用住房保障性住房的作用，真正解决低收入家庭的基本住房需求，达到政府的原有初衷并将有利的推动我国住房体制改革的进一步发展。
（3）将经济适用房以"回购"的方式、较低的价格，出租给尚未符合廉租住房保障范畴而又无力购买经济适用住房的社会低收入群体，将会有效的解决"夹心层"群体住房困难问题，对于社会治安的稳定和经济的快速发展也将起到积极的促进作用。
《北京城市总体规划》的公示，对于经济适用住房的规划布局、开发用地供应结构、建设规模和保障范围以及面积标准等都予以充分说明。"我爱我家"认为，经济适用房建设各方面制度的完善，将会切实发挥经济适用住房的保障作用，真正解决低收入家庭的基本住房需求，保障人民群众住房的合理愿望，促进房地产市场健康稳定的发展。
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