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我爱我家二手房指数2006年7月份报告
(2006-08-07 16:42:01)| 分类： 买卖市场分析 |
我爱我家二手房指数2006年7月份报告
我爱我家市场战略研究中心
我爱我家市场战略研究中心
二手房综合指数
2005年7月份
1121.52
二手已购公房指数
2005年7月份
1103.16
二手商品房指数
2005年7月份
1091.90
我爱我家二手房综合指数结束连续两月下降趋势，本月较上月上涨4.45%
2006年7月，二手房综合指数为1376.90点，比上月上涨58.61点，同比去年同期上升了255.38点。环比上升了4.45%，同比上涨了22.77%。7月份的我爱我家二手房综合指数结束连续两个月的小幅回落态势，价格稳步盘升。我爱我家市场研究中心指出：进入到7月份后，随着买卖双方对营业税征收的逐步适应，以及7月26日国家税务总局颁布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，使得7月底出现了集中交易的现象。前一段市场上因政策变化而选择观望的业主为了赶在8月1日前成交避税，其出售意愿十分强烈，手中的房源得以释放。短时间内促进了市场成交量迅速增长。
2006年7月，二手房综合指数为1376.90点，比上月上涨58.61点，同比去年同期上升了255.38点。环比上升了4.45%，同比上涨了22.77%。7月份的我爱我家二手房综合指数结束连续两个月的小幅回落态势，价格稳步盘升。我爱我家市场研究中心指出：进入到7月份后，随着买卖双方对营业税征收的逐步适应，以及7月26日国家税务总局颁布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，使得7月底出现了集中交易的现象。前一段市场上因政策变化而选择观望的业主为了赶在8月1日前成交避税，其出售意愿十分强烈，手中的房源得以释放。短时间内促进了市场成交量迅速增长。
针对这一现象，我爱我家市场研究中心分析认为：营业税征收年限的延长，那些本来再等一年半载就到期、可以避掉营业税的房屋，现在还要等四年而且会跨过奥运会最大的利好。再加上市场将于8月1日开始正式执行的二手房交易个人所得税政策的出台。这种形势下，业主的出售意愿将会十分强烈，更多的业主不再犹豫，选择出售避税。市场上的成交量得以明显放大。目前北京市二手房交易市场中将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%。在交易过程中，由于同时受到营业税征收和个税征收的双重影响，业主的税费转嫁使得消费者将会为购房付出更高的成本。此外，这种二手房购房成本的上涨现象不仅体现在营业税征收范围内的二手商品房领域中，不在征收范围内的再上市房源价格也呈现了上涨趋势。这主要是由于业主的跟风和比较心理的作用。所以此次新政以及个税的执行，在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。
我爱我家认为：此次政府对于房地产市场一系列的新政政策向对于过往来说更细致也更合理，从目前的市场表现来说，政府欲抑制投资性购房的想法已初步达到目的。虽然相关税费的征收将会在未来一段时间内使市场交易量出现一定的下滑，但是，随着政府职能部门相关补充规定的陆续出台，未来的市场依然会保持一个十分活跃的状态。
7月份二手房市场交易量放量增长，环比6月份上涨22.5%
我爱我家数据显示，7月份的二手房市场交易量较大程度上涨，于6月份交易量相比，增长了22.5%。
我爱我家市场研究中心指出：本月国家先后出台了若干的地产新政。市场的成交量明显放大。这主要是受到了8月1日征收二手房交易个人所得税的影响。为了能赶在8月1日前成交过户，市场供应量出现了短时间的集中放量。由于个税是差额征收，而且在征收过程中还有相应的抵税项目，因此从目前来看，个税征收所带来的影响将不会超过营业税对二手房市场的影响。再加上10月份开始执行的二手房最低计税标准，未来两个月市场的交易仍会十分活跃。除了受到个税征收的影响，国家对于控制外资炒楼的举措也起到了推波助澜的作用。部分外资考虑到规避风险，会采取迅速套现的办法，使得市场的供应量出现上升。
我爱我家数据显示，7月份的二手房市场交易量较大程度上涨，于6月份交易量相比，增长了22.5%。
我爱我家市场研究中心指出：本月国家先后出台了若干的地产新政。市场的成交量明显放大。这主要是受到了8月1日征收二手房交易个人所得税的影响。为了能赶在8月1日前成交过户，市场供应量出现了短时间的集中放量。由于个税是差额征收，而且在征收过程中还有相应的抵税项目，因此从目前来看，个税征收所带来的影响将不会超过营业税对二手房市场的影响。再加上10月份开始执行的二手房最低计税标准，未来两个月市场的交易仍会十分活跃。除了受到个税征收的影响，国家对于控制外资炒楼的举措也起到了推波助澜的作用。部分外资考虑到规避风险，会采取迅速套现的办法，使得市场的供应量出现上升。
我爱我家市场研究中心认为：今年5月17日国务院提出"六条"促进房地产市场健康发展的措施。其首次把"积极发展住房二级市场和租赁市场"明确写入中央的纲领性文件中，这一举措表明中央政府已经认识到发展二手房和租赁市场的重要性，为市场的今后发展提供了利好因素。随着政府相关细则的逐步出台，未来的市场前景将会更加明朗。市场现在的短期波动并不能代表未来的前途暗淡，未来的北京二手房市场将会在政府合理的政策引导下，发展成为市民们梯次置业的科学选择。
二手商品房、已购公房指数双双上浮，已购公房成交比重突破50%总成交量
根据我爱我家的数据，2006年7月，已购公房指数为1379.95点，比上月增长了110.23点，同比于去年同期上升了276.80点，环比增长了8.68%，同比上涨了25.09%。二手商品房指数为1415.69点，比上月微涨了6.28点，同比去年同期上升了323.78点，环比小幅提升0.45%，同比上升29.65。另外，从本月两种房屋类型的交易比重变化来看，已购公房的成交量所占比重提升明显，为总量52.24%。环比上月上涨3.49%。
根据我爱我家的数据，2006年7月，已购公房指数为1379.95点，比上月增长了110.23点，同比于去年同期上升了276.80点，环比增长了8.68%，同比上涨了25.09%。二手商品房指数为1415.69点，比上月微涨了6.28点，同比去年同期上升了323.78点，环比小幅提升0.45%，同比上升29.65。另外，从本月两种房屋类型的交易比重变化来看，已购公房的成交量所占比重提升明显，为总量52.24%。环比上月上涨3.49%。
对于市场的这一表现，我爱我家市场研究中心认为：相对于同时受到营业税征收和个税征收双重影响的二手商品房，消费者购买二手已购公房所付出的购房成本相对较低。北京二手房市场一段时期内的交易将会集中在不受营业税年限限制的二手已购公房。而且，根据北京市针对个税征收所提出的细则，目前市场上交易的绝大部分已购公房都可以减免营业税以及个税，其价格优势十分明显。因为受到了市场部分购买者的追捧，本月二手已购公房成交量明显放大。市场的交易重心已经倾向了已购公房。二手已购公房成交数量在未来一段时间的交易有望继续保持在总体成交的50%。
传统热点区域成交小幅提升，核心区域及远郊区县市场表现活跃度下降
区域 2006.7月 2006.6月 比重变化幅度
朝阳区35.07% 32.05% 3.02%
海淀区19.68% 15.88% 3.80%
丰台区13.40% 12.58% 0.82%
东城区2.90% 2.54% 0.36%
西城区4.58% 5.84% -1.26%
宣武区4.86% 5.72% -0.86%
崇文区1.42% 0.51% 0.91%
石景山区1.26% 4.13% -2.87%
通州区4.39% 4.76% -0.37%
昌平区8.74% 10.51% -1.78%
门头沟区0.00% 0.86% -0.86%
大兴县2.28% 1.75% 0.53%
顺义县0.19% 0.88% -0.70%
怀柔县1.23% 1.97% -0.74%
房山区0.00% 0.00% 0.00%
数据来源：我爱我家
朝阳区
海淀区
丰台区
东城区
西城区
宣武区
崇文区
石景山区
通州区
昌平区
门头沟区
大兴县
顺义县
怀柔县
房山区
数据来源：我爱我家
从7月份市场交易比重的区域变化趋势来看，本月主要表现为："传统热点区域成交小幅提升，核心区域及远郊区县市场表现活跃度下降。"传统热点区域本月市场表现相对活跃。朝阳、海淀成交量分别小幅上涨了3.02%和3.80%，丰台区的成交量也微幅上涨，幅度为0.82%。四个老城区本月的总体交易状况不尽人意。整体交易比重比5月份下降了0.85%。除东城区、崇文区的交易比重分别上涨0.36%、0.91%以外，西城区、宣武区的交易比重分别下降了1.26%、0.82%。另外，本月远郊区县的交易状况也比较平淡。只有大兴的出现了一定的涨幅，但是幅度较小只有0.53%。
根据这些数据的变化，我爱我家市场研究中心认为：个税的征收使得市场整体的成交量有了副度明显的上升，例如朝阳区的交易变化就十分的明显。这主要是因为这一区域的商品住房所占比例较多，所以二手市场的交易也主要以商品房为主，受政策税收的影响较为明显。此外，虽然四个老城区的得到了购房者的热切关注，但由于老城区日益攀高的房价及有限的房源供给量等因素的影响，使得四个城市核心区的市场交易状况活跃度有限。
根据这些数据的变化，我爱我家市场研究中心认为：个税的征收使得市场整体的成交量有了副度明显的上升，例如朝阳区的交易变化就十分的明显。这主要是因为这一区域的商品住房所占比例较多，所以二手市场的交易也主要以商品房为主，受政策税收的影响较为明显。此外，虽然四个老城区的得到了购房者的热切关注，但由于老城区日益攀高的房价及有限的房源供给量等因素的影响，使得四个城市核心区的市场交易状况活跃度有限。
随着老百姓购买心理的成熟和理性，二手房交易区域逐渐向多元化转变。北京"两轴、两带、多中心"城市规划实施的加快，基础设施的极大改善使得郊区区域的二手房正在成为居民购房的新选择。在新的城市规划中大兴地区预留了航空航天研究基地建设用地，未来这一区域将会得到更多的利好政策支持，区域当中将会聚集到更多的人员，住宅需求潜力十分巨大。
7月两居室依旧占据主导地位，中小面积二手房交易持续活跃
面积(㎡)2006.7月 2006.6月 变化幅度
≤ 5014.69% 11.75% 2.94%
﹥50-≤ 8048.78% 52.00% -3.22%
﹥80-≤ 11019.18% 17.25% 1.93%
﹥110-≤ 14010.61% 10.25% 0.36%
﹥1406.73% 8.75% -2.02%
数据来源：我爱我家
面积(㎡)
≤ 50
﹥50-≤ 80
﹥80-≤ 110
﹥110-≤ 140
﹥140
数据来源：我爱我家
居室
一居室
二居室
三居室
四居室
数据来源：我爱我家
依据我爱我家市场研究中心7月对北京市二手房市场成交居室及面积的统计数据可以看出：市场上中小户型的两居室依旧是购房者所密切关注的重点。数据显示：80平米是市场交易变化的临界点。本月50-80平方米的二手房交易比重较上月微跌了3.22%。而50平米以下、80-110平米的二手房交易比重则出现了小幅上涨，分别增长了2.94%和1.93%。110-140平米、140平米以上的二手房交易量比重变化不大，小幅上涨了0.36%和-2.02%。从对应的居室变化来看，50-80平米小面积二手房交易比重的再次上升使得两居室的交易比重在整体市场中依旧占据主导地位。由于受二居室交易红火的影响，面积较小成交总价低的一居室也同时受到许多购房者的热切关注，交易比重相应有所上升。
我爱我家市场研究中心新认为：适中的交易价位和居室面积，以及与购房者主流消费需求高度的决定了二居室必然成为目前市场交易的主体。一居室总价相对较低，虽然受到许多购房者的热切关注，但受到有限的房源供给量及较低的有效居住面积制约了其交易比重的增长。而对于大面积、大户型的二手房来说，其相对较高的总价再加上今年二手房交易税费所带来的影响，短时间之内其在市场上将很难有所作为。
50万的变化界点不变，高总价的二手房交易量有所上升
2006年7月份与2006年6月份交易价格比重对比表
价格(万元）2006.7月 2006.6月 比重变化幅度
≤ 3014.90% 17.75% -2.85%
﹥30-≤ 5044.49% 43.75% 0.74%
﹥50-≤ 7023.47% 22.25% 1.22%
﹥70-≤ 906.73% 7.00% -0.27%
﹥9010.41% 9.25% 1.16%
数据来源：我爱我家
根据2006年7月份的市场成交总金额数据统计来看，本月的市场整体走势延续了上月的趋势，总价30-50万之间的房源交易比重持续上升，而高端市场的交易比重变化并不十分明显， 70-90万之间的二手房交易比重小幅下跌，90万以上部分却有所上升。数据显示：本月50万以下的二手房交易比重较上月下调了2.11%，这主要是因为30万以下的二手房交易出现下滑，大约是2.85%。30-50万的部分依旧作为市场的成交主体，约占总量的44.49%，较之上月微幅上涨了0.74%，变化并不明显。相对于50万以下价位二手房的交易状况，50万以上价位的高总价的二手房交易量反而出现了上扬。除了70-90万部分二手房交易量比重小幅微调了0.27%以外，50-70万，90万以上这两个价位段的交易比重分别比上月上幅了1.15%和1.16%。
价格(万元）
≤ 30
﹥30-≤ 50
﹥50-≤ 70
﹥70-≤ 90
﹥90
数据来源：我爱我家
根据2006年7月份的市场成交总金额数据统计来看，本月的市场整体走势延续了上月的趋势，总价30-50万之间的房源交易比重持续上升，而高端市场的交易比重变化并不十分明显， 70-90万之间的二手房交易比重小幅下跌，90万以上部分却有所上升。数据显示：本月50万以下的二手房交易比重较上月下调了2.11%，这主要是因为30万以下的二手房交易出现下滑，大约是2.85%。30-50万的部分依旧作为市场的成交主体，约占总量的44.49%，较之上月微幅上涨了0.74%，变化并不明显。相对于50万以下价位二手房的交易状况，50万以上价位的高总价的二手房交易量反而出现了上扬。除了70-90万部分二手房交易量比重小幅微调了0.27%以外，50-70万，90万以上这两个价位段的交易比重分别比上月上幅了1.15%和1.16%。
我爱我家市场研究中心分析指出：虽然随着二手房购买群体和二手房供给房源由单一化向多元化发展，大面积、高价位房屋交易比重也随之稳步盘升，但数据显示50万以下、80平米以下仍是北京二手房交易市场的主导价位和主导户型。在中低收入人群仍为二手房主力购买群体的市场前提下，中低档价位的二手房主体交易地位不会在短时期内发生太大变化。大居室户型份额本月的提升主要是因为由于同时受到营业税征收和个税征收双重影响，这部分房源的业主预期收益将有所减少，因此其选择出售避税，争取自己的利润最大化。此外，目前北京的外资购房主要集中在高总价，大面积的房型。本月国家对于控制外资炒楼的举措使得部分外资考虑到规避风险，采取了迅速套现的办法，市场的供应量相应上升。
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