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2006年北京房屋租赁市场年中盘点
(2006-07-04 10:23:48)| 分类： 租赁市场分析 |
2006年北京房屋租赁市场年中盘点
我爱我家市场研究中心
回顾2006年上半年的北京房屋租赁市场：宏观调控政策频频出台，大供给、大需求相互呼应。成交量逐月攀升，没有出现往年旺季过后的低谷，成交量季节性波动明显淡化。上半年综合价格指数走势相对平稳。
1、 2006年上半年北京房屋租赁市场房源放量，需求增加，整体交易量稳中有升。1-6月成交量总和与去年同期相比稳中有升。交易旺季成交量小幅放量，受季节性影响逐渐被淡化。
1-1
2006年上半年受相关政策影响房源供给持续放量：2006年上半年政府为了稳定房价，再度亮出"组合拳"。部分房源持有者存在观望心理，导致二手房市场部分房源分流至租赁市场。使原本因为北京房地产的迅速发展及京城百姓投资意识增强而已经房源丰富的北京租赁市场房源量增加。尤其5月29日九部委出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定营业税征收时限从之前的2年调整为5年，部分购房不足5年的房屋持有者将本欲出售的房屋转作租赁，为2006年北京租赁市场提供了一批新增房源。
1-2
2006年上半年北京房屋租赁市场租赁需求人群悄然变化，租赁市场需求不断增加：
2006年上半年北京市房屋租赁市场受奥运效应的影响更加明显，大量外地、外国人才纷纷入京，他们为北京提供了大量租赁需求。06年4月28日央行再次上调金融机构贷款基准利率，考虑到购房后还贷金额的增加，越来越多潜在购房者产生了购买迟疑，继续转战租赁市场，亦为租赁市场提供了新型租赁需求。受城改力度加大影响的拆迁户也开始加入北京上半年的租赁需求队伍，再次推进了房源需求量的增加。5月份政府为了控制房价过快增长，再度亮出组合拳，新《国六条》、及九部委意见。这使得北京部分潜在购房需求者再度产生观望心理，很多有着非迫切购买需求的购房者由置业购房而转为租赁房屋，这也为北京房屋租赁市场提供了大量的新的需求群体。加之，"五一长假"节日效应带来的租赁需求，六月传统的租赁高峰的毕业生租房需求，受五大效应（"轨道交通效应"、"办公效应"、"求学效应"、"就业效应"、"奥运效应"）影响而租赁房屋的北京本地人的租房需求，都使北京房屋租赁市场上半年租赁需求有了很大的提升空间。
1-3
2006年上半年各月租赁市场整体变动情况
1月份，随着春节的临近，返乡人群的逐渐增多，北京房屋租赁市场进入传统淡季，致使2006年1月北京房屋租赁市场成交量基数相对较低。
2月份，离京人群的回归带动租赁市场的回暖，成交量升幅明显，交易价格也稳中有升。
1月份，随着春节的临近，返乡人群的逐渐增多，北京房屋租赁市场进入传统淡季，致使2006年1月北京房屋租赁市场成交量基数相对较低。
2月份，离京人群的回归带动租赁市场的回暖，成交量升幅明显，交易价格也稳中有升。
3月份，进入传统交易旺季，成交量小幅放量，但随着紧张供求关系的逐渐平缓，普通民宅租赁市场租赁价格理性回归。
4月份，受一季度房价持续上涨的影响，出于对高房价的置疑，潜在的购房客户暂缓购房计划，转向租赁市场，租赁市场呈现旺季过后余热不减的势头。没有出现往年旺季过后的交易量跌入波谷的态势，打破了以往租赁市场成交量正弦曲线式波动规律。淡化了"季节性"对成交量的影响。
5月份，受"利率调整政策"、五一长假的"假日效应"及"暑期将至"的三重影响，北京房屋租赁市场呈现"价量双升"的态势。
6月份，受"政府再度亮出的组合拳"以及"租赁市场传统旺季"的影响，租赁市场异常火爆，成交量、租赁价格指数均创上半年新高。
2、
2006年上半年北京房屋租赁市场交易价格指数变动情况。
2-1大需求、大供给是06年上半年北京房屋租赁市场最显著的特征。
由于，北京房屋租赁市场已经进入平稳发展时期，房屋租赁价格相对稳定。6月份受传统旺季的影响，综合价格指数呈现稳中微涨的态势。据我爱我家市场研究中心统计数据显示： 2006年1-5月综合租赁价格指数较去年同期整体下浮，由于05年6月租赁价格小幅下降，所以06年6月价格与去年同期相比小幅提升。民宅租赁价格指数与去年相比呈现稳中有升趋势；高端租赁价格指数与去年同期相比，整体上依然持续着稳中有降的态势，但是5月、6月份的高端租赁价格指数相对今年前四个月有小幅回升。对此，"我爱我家"市场研究中心认为：一方面是受到传统租赁旺季到来及奥运效应的影响，另一方面应该也与5月宏观调控政策有关。近年来国家的政策中都有保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，以及限制别墅用地的规定。今年5月九部委意见中更是明确的量化指出：要重点发展普通商品房。加快城镇廉租住房制度建设，解决低收入家庭住房困难。以及凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上等规定。这些对高端住房在土地供应和开发建设的限制，必定会影响其一手市场的供应量，受此影响今后二手公寓市场和公寓租赁市场的需求量应该会有所增加。
由于，北京房屋租赁市场已经进入平稳发展时期，房屋租赁价格相对稳定。6月份受传统旺季的影响，综合价格指数呈现稳中微涨的态势。据我爱我家市场研究中心统计数据显示： 2006年1-5月综合租赁价格指数较去年同期整体下浮，由于05年6月租赁价格小幅下降，所以06年6月价格与去年同期相比小幅提升。民宅租赁价格指数与去年相比呈现稳中有升趋势；高端租赁价格指数与去年同期相比，整体上依然持续着稳中有降的态势，但是5月、6月份的高端租赁价格指数相对今年前四个月有小幅回升。对此，"我爱我家"市场研究中心认为：一方面是受到传统租赁旺季到来及奥运效应的影响，另一方面应该也与5月宏观调控政策有关。近年来国家的政策中都有保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，以及限制别墅用地的规定。今年5月九部委意见中更是明确的量化指出：要重点发展普通商品房。加快城镇廉租住房制度建设，解决低收入家庭住房困难。以及凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上等规定。这些对高端住房在土地供应和开发建设的限制，必定会影响其一手市场的供应量，受此影响今后二手公寓市场和公寓租赁市场的需求量应该会有所增加。
2-2
2006年上半年租赁价格指数受"季节性"的影响较为明显，4月综合价格指数整体下浮，5月回升，6月达到上半年新高。
回顾2006年上半年北京租赁市场价格指数的变化，政策、利率、新房价格等诸多外在因素对普通民宅租赁市场租赁价格指数影响较大。高端租赁市场租赁价格指数则受传统交易淡旺季影响显著。在普通民宅租赁价格波动趋势与高端租赁市场价格变化势头的共同作用下，北京综合租赁价格指数走势相对平稳，呈现稳中有升的势头。
普通民宅租赁市场:2006年上半年，普通民宅租赁市场价格指数受供求关系影响较大，各项相关的宏观调控政策、央行的利率调整、新房价格过高等诸多外在因素对租赁市场的影响、租赁市场内在的传统淡旺季更替，共同作用2006年上半年北京房屋租赁市场。1月租赁价格指数由于春节返乡人群增多、有效需求锐减，价格指数相对较低。2月市场全面复苏，价格增长并到达相对高点，3月份租赁价格指数由于节后急迫的租赁需求已经渐渐被消化，紧张的供求关系逐渐平缓，租赁价格指数下浮，与1月份基本持平。4月由于持币观望的购房者的增多，促进需求徒增，价格指数水涨船高。5月受宏观政策影响，由于对二手房市场预期不明而产生的房源放量使得租赁价格指数微幅回落。6月受传统旺季影响，热点区域的供不应求使得整体价格指数回升并达到上半年的最高点。
高端租赁市场：据"我爱我家市场研究中心"统计数据显示：2006年上半年，高端租赁市场租赁价格指数与去年同期相比，整体依然呈现稳中有降的态势。但是5月、6月的高端租赁价格指数受宏观调控政策中关于限制开发和建设公寓的影响，有效需求有所增加，高端租赁价格指数与前四个月相比呈现了小幅回升的势头。
3、 京房屋租赁市场2006年上半年交易区域变化情况。
由于北京汽车市场的火爆与交通管理的不完善，北京交通堵塞日益严重，直接导致了因居住与办公地距离较远而给人们产生的诸多不便。加上2006年上半年，北京汽油价格多次上浮，公交系统又将以往纸制月票的无限次乘坐改为限量型IC卡，给需要多次转车的租房者及在远郊上班开车上班族增加了交通成本。因此能与工作区域紧密相连的居住地段的房源和地铁沿线区域以及商圈写字楼云集地区的房屋都变成了租赁人群争相追逐的对象。
3-1 2006年上半年从成交量上讲朝阳、海淀仍挑大梁，丰台、西城紧随其后。
据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示：从整体租赁市场上看来，2006年上半年各区域交易总量均呈上升趋势，但是交易所占比重变化不一。
3-1 2006年上半年从成交量上讲朝阳、海淀仍挑大梁，丰台、西城紧随其后。
据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示：从整体租赁市场上看来，2006年上半年各区域交易总量均呈上升趋势，但是交易所占比重变化不一。
传统热点区域朝阳、海淀的交易最热。2006年1-6月朝阳区平均成交量比重为34.91％，海淀27.77％。合计交易比重占整体租赁市场近六成。朝阳区地CBD、东八里庄、国展及亚运村仍为该区域交易热点地区；海淀区的热点地区为中关村与亚运村，二者合计交易比重占该区总成交量五成。丰台、西城紧随其后。2006年1-6月丰台平均成交量比重9.98％、西城区8.08％。
丰台区、昌平区大居室成交量比重迅速攀升。06年上半年受日益改善的交通环境及相对低廉的房价的影响，丰台区、昌平区大居室成交比重迅速攀升。据"我爱我家"市场研究中心数据显示：丰台区上半年价租赁热点区域以方庄、洋桥与西罗园地区为主。昌平区则以轨道交通沿线较为热租。
2006年上半年昌平、通州、由于便利的轨道交通，加上相对较低的租赁价格，交易比重稳中有升。通州区房屋租赁市场的成交量比重从年初的1.84％上涨到6月的2.30％，上半年平均交易量比重为2.20％。昌平区由年初的成交量比重0.57％上涨到6月的1.93％，上半年平均交易比重为1.51％。
3-2整体房屋租赁市场2006年上半年区域均价高低排名。
根据"我爱我家"市场研究中心上半年统计数据显示：北京市各区域价格指数中西城区最高，平均1173.60点；东城次之，平均1170.30点；大兴区低于其它各区域，本季度租赁价格指数平均729.97点。
根据"我爱我家"市场研究中心上半年统计数据显示：北京市各区域价格指数中西城区最高，平均1173.60点；东城次之，平均1170.30点；大兴区低于其它各区域，本季度租赁价格指数平均729.97点。
3-3
2006年上半年奥运效应在北京租赁市场影响显著。06年上半年奥运板块、奥运商圈焕发出新的生机。奥运建设的陆续投入和推进，使得奥运商圈辐射地区房屋租赁市场再现火爆势头。这里聚集了更多人气，供需两旺，成为突出的租赁热点区域。
3-4
2006年上半年北京房屋租赁市场热点区域：据我爱我家统计显示：中关村、亚运村、CBD区域、金融街、西直门、朝阳门、崇文区、团结湖、牡丹园、方庄等传统租赁热点区域的房屋依旧保持火热势头。而且，由于ＣＢＤ商圈效应的影响，朝阳路、朝阳北路、京通路一线的房屋租赁价格上半年也在持续上扬。除了这些传统区域的房屋租赁市场红红火火之外，新的交易热点区域逐渐脱颖而出，如新源里、西坝河、二里庄、左家庄、双井、月坛等区域的房屋租赁成交量增长幅度较大。昌平地区由于交通方便租金相对便宜，受到了许多租房者的欢迎。
4、北京房屋租赁市场交易户型变化状况。
纵观2006年上半年房屋租赁市场居室比重变化，据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示：性价比较高的一居、二居仍为租赁者追捧的主力户型，占到总成交量了八成左右。三居、四居成交比重稳中有升。"我爱我家"市场研究中心认为：一居室由于其较高的性价比和较好的私密性，一直是租房者的最爱，但是房源供给相对匮乏，尤其热点租赁地区更是一居难求。朝阳、海淀两区域受办公族需求旺盛影响，表现尤为突出。二居室则以适合家庭居住及相对充足的房源供给及较高的性价比，以绝对优势统领整个租赁市场。主要表现在：西城区、宣武区，这里由于"求学效应"而表现为以家庭为单位求租二居室比重相对较大。而上半年，受各种招聘会、辅导班、节后工作变动来京发展人群的影响，及大学生合租的"热情高涨"
合租需求与日俱增。
加上部分公司也因为新进员工租住"宿舍"而选择大居室房屋，三居、四居成交比重节节攀升。由于这部分需求者多希望通过合租使得均摊费用最少，所以，房租价格相对较低，又交通便利的丰台区、昌平区在大居室的租赁方面更受青睐。
纵观2006年上半年房屋租赁市场居室比重变化，据"我爱我家"市场研究中心统计数
5、2006年北京房屋租赁市场下半年预测：
从2006年上半年房屋租赁市场走势来看，"我爱我家"市场研究中心认为：
2006年下半年租赁市场交易量将会保持稳中有升态势。今年下半年，由于受宏观政策的持续影响，及对二手房市场预期不明朗而导致的观望氛围的浓烈，都会促使北京房屋租赁市场房源放量，需求增加；加之消费者传统置业观念的转变，可以暂时通过租房解决居住问题，2006年下半年租赁市场交易量将会保持稳中有升态势。
从2006年上半年房屋租赁市场走势来看，"我爱我家"市场研究中心认为：
2006年下半年租赁市场交易量将会保持稳中有升态势。今年下半年，由于受宏观政策的持续影响，及对二手房市场预期不明朗而导致的观望氛围的浓烈，都会促使北京房屋租赁市场房源放量，需求增加；加之消费者传统置业观念的转变，可以暂时通过租房解决居住问题，2006年下半年租赁市场交易量将会保持稳中有升态势。
2006年下半年租赁价格也会出现理性回归，保持现有平稳状态。下半年，随着政策影响的淡化，及大需求、大供给的博弈，预计租赁价格也会出现理性回归，保持现有平稳状态。
租赁市场交易户型方面：小户型房屋仍然会占据租赁市场的主导地位，一居室依然是租客的首选户型。但二居室由于相对充足的房源供给仍为主要租赁户型。加上租赁人群"合租"观念的转变，以及家庭单位租赁人群的不断增长，三居室、四居室也将会成为2006年下半年租赁市场较热点户型。
租赁热点区域方面，除了传统房屋租赁热点区域中关村、CBD、亚运村等还将会保持其旺盛需求外，由于北京日益拥堵的交通环境、日益高涨的油价及月票票制改革都会共同推进地铁沿线、交通方便、社区成熟的地区及办公区集中的区域周边成为租赁客户的热租首选，如国展地区、长安街沿线区域、方庄、蓟门桥等地区的房屋租赁市场都将不断的升温，受到越来越多租客的青睐。通州、昌平、丰台等交通方便、价格相对较低的区域将仍旧成为下半年租赁热点。
下半年高端租赁市场中的中低档写字楼有望成为交易热点。2006年6月19日，北京市工商局下发"民宅禁商"文件。工商部门禁止民宅办公司后，中小型公司的不能再选择在居住性房屋内办公，这个政策将使一些小公司走出住宅，走进中低档写字楼。"我爱我家"预计下半年高端租赁市场中的中低档写字楼有望成为交易热点。
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