那么李江败诉的原因是什么呢？应该说，直接原因是事先双方并未签订正式的购房协议，未明确约定价格，但主要原因还是因为李江购买了无《销售许可证》的期房。在此种情况下，即便是约定了价格，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，还有如下规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”因此，李江焉有不败的道理。

为使群众在购房过程中避免出现上述问题，在此管理部门人士把 “内部认购”的本质及其危害作以阐述。

所谓“内部认购”一般是指商品房项目尚未具备销售条件，开发企业在尚未取得《商品房销售许可证》的情况下，采取“放号”等方式让消费者订购商品房，与消费者签定“认购卡”、“订购卡”、“确认卡”、“派筹卡”等形式的订购协议，向消费者收取包括“定金”、“订金”、“预订金”、“诚意金”、“诚信金”等各种名目的具有预付款性质的费用的一种营销手段。此时的定金协议所指向的合同标的，是尚不具备销售条件的商品房，是尚不具备合法上市条件的商品，这种营销手段是一种变相的无证售房行为。

其危害主要有两点：

一是这种 “内部认购”行为将会扰乱房地产市场秩序，不利于房地产市场的健康稳定发展，不利于营造公平竞争的市场环境。

二是通过内部认购方式购买的这种不符合商品房预售条件的商品房，存在着很大的不确定性风险。主要表现有以下四种风险：一是预期开发风险。不具备销售条件的商品房项目，如投资、计划、规划、施工等诸多问题可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，致使建设和合法开盘日期都不能确定。二是价格风险。先期预订，开发企业一般在认购卡上并未对商品房价格进行约定，如果遇有商品房市场价格上涨，最终的开盘价将随之上涨，但遇有商品房市场价格回落，开发企业将会找出种种理由维持原价。三是设计变更风险。由于开发手续不完备，致使项目的环境、楼层、房型、设施、质量都存在很大的不确定性，到项目正式开盘时，消费者可能会发现，待售房屋的情况和自己预想的条件不符。四是定金风险。由于开发企业经营不善或者恶意欺诈，消费者可能面临定金被侵吞的风险。

我市从93年开始实施商品房销售许可管理，这是以保护购房群众的利益为出发点的，1994年《房地产管理法》将这项制度予以确立， 2002年我市颁布实施的《天津市商品房管理条例》对这项制度进行进一步明确规定，开发商在申领销售许可证时，需要提供包括开发企业的营业执照、开发资质、建设投资计划、用地证明、规划许可证明、开工证明、配套证明、销售方案等有关材料并要求开发项目施工至政府规定的工程形象部位，这些硬性要求，从根本上保证了项目销售的合法性。所以说项目是否具有《销售许可证》是购房群众在选房之前最应该知道，最应该看清的证件。

对于内部认购问题，行政管理部门曾多次下发文件，对其违法本质予以揭示，在我市主要媒体广泛宣传其危害性和违法性，同时，对查证属实的无证售房违法行为从严从重实施处罚。之所以市场中仍有此类现象的出现，关键是此类行为仍有生存的土壤。有些购房群众对购买商品房相关的法律法规不了解，有些则为贪图蝇头小利，有些属盲目跟风，见到新项目，争先恐后交钱买号，客观上的参与违法，无形中降低了开发商的违法成本，助长了这股歪风。购房人对此行为的默许和参与，又给行政管理部门的查处带来了极大的困难，不利于市场的规范运行，不利于保护购房者的利益。

因此说，群众在购房时一定要清楚想买的商品房是否有销售的条件，千万不能通过内部认购方式购买不符合商品房预售条件的商品房，否则，一旦出现分歧，产生纠纷，得不到法律的保护，悔之晚矣。