十一黄金周过后，异常火爆的消费热潮暂告段落。在一些商业地产项目重新包装登场的南京路商圈，一些隐忧问题已经浮出水面。

　　在南京路上的伊势丹、津汇、国际商场、国美电器城再次遭遇“停车难”的瓶颈。不仅开私家车到这里人们牢骚满腹，甚至一些出租汽车司机也抱怨说，在这里停车可费了劲。南京路拥挤的车流在黄金周里尤为突出。记者的一位朋友从外地到天津，她发现了南京路商圈一系列的怪事：打车还没到到南京路上的伊势丹门口，出租汽车司机就不断催她“下车要利索点，警察不让停车，要不然会挨罚”，催得她像作贼一样逃下车；伊势丹商场人到是不少，不过整体氛围和其在上海的分店相差不少，楼上服装看到了不少“大路货”，特别是特卖车内的产品看起来档次不高，仍外地人不明白这里为何就是号称天津的顶级高档商场；而在国际商场，情况就更夸张了，不仅空气中弥漫着刺鼻的装修气味，而且商品少得出奇，大厅看上去空荡荡的，反到是电梯挺占地方。这明显是招商不利，以及赶工期造成的。

　　据悉，随着天津城市建设的加速促进了许多商业区域的发展，像佟楼、小白楼等地区正在逐渐形成一定的商业规模，使得百姓购物不必再集中于南京路、滨江道这一带，在客观上对客流量也起到了一定的分流作用；另一方面，由于自身的规划和建设上的问题，在这一商圈内，大型商场和卖场过于集中加剧了商圈内部的竞争，而商场定位及招商仍有偏差。从滨江道以往的情况来看，在这一条路上既有像劝业场、华联商厦、百货大楼这样老牌的大型商场，又有着许多各式各样的以经营某一类商品为主题的小商铺。多种经营模式相得益彰，聚集了高中低档各个档次的商品，满足了各类消费人群的不同需求，因此也聚集了更多的人气。但是，随着规划建设的进展，新的建设方案打破了原有的平衡状态，原先许多的小商铺都被拆掉用来兴建大型的商场和卖场，像已经建成的麦购、伊都锦和正在兴建的友谊新天地等等。许多小商铺由于其规模小，经营的商品有特色、针对性强，反倒更容易聚拢人气。从近几年的发展形势来看，以往这些小商铺的经营一般都要依赖于那些大型商场所吸引来的顾客，相对来说处于一种被动地位，而近一段时期以来，由于大型商场的不断增加，小商铺与大商场之间的关系也在悄然发生着变化，这些小商铺靠着自身的优势逐渐形成了一种经营特色，甚至在一些销售淡季，可以说正是这些小商铺所聚拢的人气才带动了大商场的客流。例如紧邻和平路滨江道的赤峰道，就是以各种小商铺为主，几年来这些小商铺一直经营得不错，一方面它们凭借地理位置的优势借助了和滨江道商圈所聚集的人气，另一方面几年的经营也创造出了独具特色的品牌效应。再如滨江道上的麦购，作为一个大型卖场在刚建成时也和其他商场一样以经营各种品牌为主，但效果并不是很好，后来麦购把许多小商铺引进卖场，整个卖场形成了一中高中低档商品齐全、品牌与特色经营相结合的模式，使来购物的顾客可以在这一个地方就能够挑选到各种档次和样式的商品。这样一来，可以最大限度地满足顾客的需求，当 然经营的效果也会有很大的提升。十一过后，记者在走访中了解到，许多顾客就是奔着这些小商铺来的，顺便在那些大商场里逛一逛。 由于人们的消费观念逐渐趋于理性，而且忙碌的生活使大多数市民很难有大块的时间去逛街购物，他们更希望能够方便迅捷的买到自己所需要的商品，那些经营单一特色商品的小商铺更能满足市民的需求。这样看来，拆掉了南京路上许多小商铺转而修建大型商场并不符合市场发展的规律，反而使得这些大型商场经营起来会更加困难。许多业内专家认为，商业地产建设不能一味地追求大规模、高档次，关键是市场定位准，符合它的区位特点。在商业地产项目的建设上，应当首先做好前期的调研和分析工作，为要建设的项目进行准确定位，要从整体上对建设进行合理地安排和规划，这样才更有利于发挥出商圈整体的综合优势。