开发商为何死撑不降价?

章林晓

　　面对楼市的“凝冻”，有人义正辞严地劝告开发商放弃暴利追求，以大幅降价换得成交量的上升。然而，言者谆谆，听者藐藐，虽然开发商中大幅降价者不少，但高息融资誓不降价者更多。开发商为何死撑不降价？

　　天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。要说清楚这个问题，恐怕不能从道德层面入手，还得从房地产经济的特点来分析。

　　首先从供应面分析。房地产企业不同于其他企业，其他企业常有多种产品；房地产企业的产品，只有一种，就是房屋。因此，当面临利润太小或根本没有利润甚至要亏损时，房地产企业没法象其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析，来作出对某一只产品是否停产的决定；对房地产企业来说，一旦决定停止房地产开发，往往意味着企业生命走向终结。

　　真因为如此，在西方国家，房地产属于风险性产业，在平时，房地产业的平均利润一般会超过其他产业；当国民经济走向萧条时，房地产又往往会率先滑坡，平均利润极低甚至全行业亏损，并导致一批企业的倒闭。

　　另外，房地产企业的经营战略决策，都建立在“土地价格可恢复或可重建”这一特点之上。从价格这个角度看，不论是动工开发时，还是可以对外销售时，房地产企业拥有的土地，早就不是从政府那儿刚拿到手时的土地了。经过一段时间尤其是价格暴涨后，即便这块土地没有经过转手倒卖，开发商也早就通过评估，再通过融资抵押，由“过去的价格”摇身一变为“现在的价格”。这就是为什么土地取得成本很低的房地产企业，一旦遭遇房价大跌，开发商也会或破产或出逃的根本原因。

　　其次从需求面分析。房地产既有消费品属性又有投资（投机）品属性，不论是作为消费品还是作为投资（投机）品，房地产需求都有 “买涨不买跌”的特征。

　　房地产作为投资（投机）品，最简单说，在价格上升时，只有一个点是买错的，即价格上升到最高点时，此时价格无法再升，除开这一点，其他任何点买入都是对的；在价格下跌时，只有一点是买对的，即价格落到最低点时，此时价格无法再低，除开这一点，其他任何点买入都是错的。

　　由于价格上升时买入，只有一点是买错的，但在价格下降时买入，只有一点是买对的，因此，价格上升时买入，相较价格下跌时买入，获利的机会大得多。追涨杀跌，是投资（投机）者趋利避害的经济意识。

　　房地产作为消费品时，反映出“买涨不买落”的特点，同样是消费者趋利避害意识的理性反映。

　　“趁价格没涨，赶紧多买点。”在日常生活中，一些商品价格上涨，反而导致争相抢购，“买涨不买落”现象之所以出现，就在于人们的消费行为往往受心理预期的影响。

　　住房作为消费品，往往是一般人一辈子最大的消费支出。而从某种角度讲，如果一个人没有住在公园里或大街上，那么其对住房的需求又可以说是改善性的。

　　“最大消费品”的特征，决定了购买者消费决策的慎重。需求弹性价格理论告诉我们，需求弹性受三个主要因素影响，其中之一就是“商品所占预算的比例”。某商品在预算中所占比例越小，该商品消费对价格的敏感度就越低，需求就越缺乏弹性。某商品在预算中所占比例越大，消费者就会越谨慎，对价格变动的敏感度就越高，需求就越富有弹性。由于住房是最大消费品，“买涨不买落”现象往往体现得更加明显。

　　“改善性需求”特征，同时决定了住房消费兼有投资性特点。住房改善性需求特征，一方面让消费者在时间上不着急等得起，另一方面又可以让消费者在作出消费决策的同时兼顾投资决策，于是，在中短期，房地产需求的刚性消失了，房地产更多地体现出投资（投机）品“追涨杀跌”的特征。

　　在房地产价格上，在供应层面上讲，开发商往往体现出“过河卒子”的特点，而在需求层面上讲，购房者往往体现出“追涨杀跌”的特征，这就是许多开发商为何死撑也不降价的奥秘。

　　此文完成于3月4日，《中国房地产报》3月16日发表时，略有删改，标题改为《开发商为何不降价?》。