提高民众收入乃救楼市之本 

2009年3月2日    中国房地产报 

　　章林晓 

　　楼市的难题不在保障而在市场。在中央统一部署下，目前保障性住房建设正有条不紊推进。而与此同时，我们虽然出台了不少刺激楼市的措施，但楼市低迷依然没有改变。 

　　房地产问题的复杂性，就在于房地产既有消费品属性又有投资品属性，同时房地产价格关系到信用扩张和收缩，另外地方政府收入在很大程度上依赖于房地产。 

　　地方政府救市为什么那么积极？其实地方政府救市就是在救自己。最近，有媒体披露，上海财政收支矛盾加剧，有的区每年财政支出20％～30％用于归还债务累息，有的区债务已达该区一年财政收入的2倍。另据上海市社科院专题报告，上海市房地产业所产生的税、费和土地出让金，相当于同期地方财政收入的35％左右。上海尚且如此，更不必说其他地方。若舍弃土地财政，地方政府出路何在？ 

　　对购房者来说，房地产价格一旦下跌，人们的普遍心理是跌了还想再跌。那种“没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格”的理论，有时并不适用于楼市，楼市更多地体现“买涨不买跌”的特点。 

　　对于宏观经济来说，房地产价格暴涨暴跌最终会演变成信用的急剧扩张和收缩。房地产价格一旦下跌持久，必然引发宏观经济的衰退。去年10月23日，美联储前主席格林斯潘在国会众议院政府监督与改革委员会作证时说，住房价格稳定是目前金融危机终结的一个必要条件，当房价最终稳定时，市场就会开始解冻，投资者将尝试重新进行较高风险的投资。 

　　难怪，我们会发现这样一种很奇怪的现象，那就是一些人盼望着房价下跌，房价下跌还没有真正盼到，他们却出乎意料地盼来了薪水的缩水甚至是失业。最后，房价虽然真的是跌了，但他们却要为生计发愁了。 

　　由于房地产价格对信用存在着扩张/收缩效应，在房地产价格没有上升前，如果想要维持市场流动性，只能是不停地大规模增加基础货币投放。这样做的危害是，一旦房地产价格恢复稳定，货币乘数必将随之上升，流动性就会泛滥成灾，通缩就会向通胀急剧反转。 

　　健康稳定的房地产市场，需要有支付能力的住房需求。房地产市场真正救市之道只有两条：一是将房价降下来，二是提高民众的收入。 

　　据有关学者研究，1980年和1990年，我国职工工资占GDP比重分别是16.99％和15.81％，1990年以后这一比重持续下降，进入21世纪之后则维持在不到11％的水平，远低于西方国家60％左右的水平。 

　　房价大幅下跌有着种种弊端，而民众收入上升存在很大空间。权衡两者利弊，我们不难知道，大力提高民众收入才是拯救楼市的终极之道。 

　　(作者系房地产高级经济师）