廉租房岂能替代经济适用房？

章林晓

　　4万亿经济刺激方案，保障性安居工程位居首位。廉租房与经济适用房之争，因此再度风生水起。有人反对经济适用房，只支持廉租房建设，主要理由是：一是经济适用房分配环节极易出错，补贴的往往是富人而非穷人；二是经济适用房是非市场化方法，走市场化道路解决住房问题才有效率。三是以廉租房取代经济适用房，才能真正减轻民众住房负担，才是真正造福于民。那么，事实果真如此吗？

　　首先，因执行问题而否定经济适用房，是典型的因噎废食。

　　购买经济适用房不是用来自住，而是出租谋利或转手倒卖，本不该住经济适用房的住上了经济适用房，如开奔驰宝马者，这在过去几年确实大有人在。最典型的例子，莫过于2005年6月20日新华社记者对全国最大经济适用房项目——北京回龙观文化住宅区的披露。

　　据记者明察暗访，调查发现：一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边却是已售经济适用房出现的“高租售率”。据来自北京市房地产中介机构的调查数字显示，在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%；一边是经济适用房“一房难求”，另一边经济适用房中却出现大量闲置的“豪宅”。北京房地产交易中心的网站显示，仅回龙观住宅区在这家交易中心登记的拟转售经济适用房就多达数百套，其中110平方米至230平方米的大房子有66套。

　　这样的例子并非北京独有，全国各地许多地方都存在，有的甚至是有过之而无不及。但是，这决不是严格执行经济适用房政策的结果，恰恰相反这是严重违反经济适用房政策的结果，甚至是“寻租”的结果。如果因为执行问题出了差错，而因此否定经济适用房，这是不是典型的因噎废食了？在一些地方，“修路一公里倒下一干部”，在这些地方，难道公路也不再需要修了？

　　经济适用房执行环节出的差错，需要加强的是政府行政执行力；“寻租”问题的解决，有待于反腐倡廉力度的加强。而从管理学角度说，经济适用房之所以会屡屡出现诸如倒卖房号、富人购买经济适用房等问题，制度设计不合理才是问题根本之所在。

　　经济适用房要真正“经济”其预定对象，关键在于要将购房者正确进行识别。经济理论发展到今天，这其实并非再是什么难事了。一个做得颇为成功的例子，就是航空公司销售机票时的歧视定价。

　　商品房与经济适用房并行销售，从本质上讲是政府在房地产价格上采取的歧视定价。经济理论告诉我们，实行歧视定价的前提是两个：一是该商品不能转售，二是要有一个客观标准能将不同消费者分开。

　　经济适用房要真正“泽被”被保障对象，关键也得在“歧视定价条件”上下功夫。多层次保障性住房其“保障”特点决定了其面积相对来说必须是多层次的“小”，同时必须用来自己居住。如果相对的“小”对应着相应“强”的保障，即保障性住房面积越小，相应的价格越低廉，这就是廉租房；相对的“大”对应着相应“弱”的保障，这就是经济适用房；再加上“没有正当理由不居住，一旦被群众举报查实则以侵占救济金论处”这样的“客观标准”，每个人难道不会自己作出相应的理性选择吗？

　　只要我们以经济理论为指导，并在实践中不断修正完善，解决经济适用房分配环节的问题，其实并非什么难事，那种“因噎废食”的声音自然就会少很多。

　　其次，分类解决住房难题是国际惯例，市场化并非万能的。

　　有人说，经济适用房属非市场化方法，解决民众住房问题应走市场化道路，市场化解决民众住房问题会比政府更有效率，政府只需以廉租房形式帮助解决最贫困人口的住房困难。

　　越演越烈的美国次贷危机已经告诉我们，即便科技发达、生活富裕如美国，市场化也不能解决“次级信用者”的住房难题。据媒体最近报导，随着美国次级房贷危机的不断恶化，一场收回房产、将欠债人强行赶出家门的风潮正在席卷美国。美国国会联合经济委员会估计，在2007年，美国已经有大约170万起收回产权的诉讼，估计2009年底之前，有280万美国家庭将面临失去房屋的命运，他们的住宅或者将被放贷机构收回，或者将以低于其抵押物价值的价格拍卖。

　　美国的经验教训告诉我们，单纯凭借市场，并不能完全解决民众的住房问题。现在，世界许多国家的住房供应大致分两部分：市场化供应和保障性供应。对不同消费能力的家庭，实行不同的住房供应政策，这种分类解决住房难题，现在已经是一种国际惯例。

　　1981年4月，在伦敦召开的国际住宅和城市问题研究会议，提出了《住宅人权宣言》，这宣言就着重指出：有良好环境适宜于人的住处，是所有居民的基本人权，衷心期望把供应关心人类尊严的良好住宅作为国家的责任。

　　可见，解决民众住宅问题，并非是一个完全市场化的问题。伦敦国际住宅和城市问题研究会后，联合国人居中心又多次反复强调了政府在“人人享有适当的住房”中应负的义务和责任。

　　新加坡是世界上公认的解决民众住房问题做得较好的国家。为了国民安居乐业，新加坡经过多年探索，已较好地建立起以政府分配为主、市场销售为辅的国民住房政策体系，面向中低收入阶层的政府组屋（类似我国经济适用房）成功解决了大约84%国民的住房问题，只有小部分人家租赁政府廉租房，另外小部分高端群体购买商品房。

　　有人或许会认为，新加坡是个小国，与我国相比没有可比性。但是，我们要知道，新加坡作为一个岛国，土地资源极其匮乏，六百多平方公里的面积，高达484万的人口，是世界上除了摩纳哥、澳门及香港以外人口密度最高的国家。微观是宏观的基础，宏观是由微观构成的。房地产最大的特点是区域性，我国人口密度超过新加坡的城市有几个？

　　对我国城镇住房制度改革历史有所了解的人都知道，我国结束福利分房体制后，开始转向多层次城镇住房供应体系，即对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。简单地说，就是对低收入者提供廉租住房，对中低收入者提供经济适用住房，对中高收入者提供商品房。这种思路与新加坡其实是类似的。世界上凡事民众住房问题解决得较好的国家，其解决之道基本上是同新加坡差不多的。

　　市场化不是万能的，这在此次美国次贷危机向世界波及中，已经屡屡得到证明，世界各国住房问题上的实践也证明，我国多层次城镇住房供应体系，完全符合国际潮流，也是符实房地产市场客观经济规律的。

　　最后，以廉租房取代经济适用房建设，不是真正造福于民。

　　有人说，经济适用房虽然名义上是照顾中低收入群体购买的，但实际上低收入群体依然买不起，因此所谓的经济适用房实际是政府拿纳税人的钱去帮助中高收入者置业。停建经济适用房，有利于提高廉租房标准，也有利于扩大廉租房覆盖范围，不但可以有效解决大多数居民住房难题，而且还可以减轻中低收入群体购房负担，这才是真正的造福于民。

　　这种认识的偏差，关键就在于无视了社会上“夹心”群体的客观存在，即那部分买不起商品房但买得起经济适用房的“夹心层”。“人人享有适当的住房”，最适合这部分夹心阶层的适当住房，就是经济适用房。

　　我们至少不难知道，有相当一部分从农村走向城市，或从小城市走向大城市，曾用光家中所有积蓄并且借完了亲戚和朋友钱财，才勉强读完大中专学校的年轻人，就属于这一“夹心”群体。

　　现在，随着房地产市场的降温，有些地方出现了经济适用房无人认购的尴尬，有人因此否定经济适用房存在购买对象。在作出这种否定前，我们是不是曾经好好观察过，这个城市的经济适用房究竟建在了什么地方，这种地方适合普通民众日常工作和生活吗？

　　同时，我们还应注意经济适用房“保本微利”的规定。《经济适用住房管理办法》第四章第十七条明确规定“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则”。在各地实际操作中，在进行经济适用房建设时，恪守的也应当是保本微利的原则，而不应该在经济适用房上也试图想方设法赚上一笔。

　　从经济适用房“保本微利”的规定，我们可以看到，说纳税人帮助经济适用房的购买者置业，并非事实。而且，我们从中还可看出，经济适用房建设并不妨碍和排斥廉租房的建设。

　　另外，我们更应该明白的是，经济适用房与廉租房的本质区别在于产权。廉租房是没有产权的，而且也不能继承。而经济适用房不光可以继承，而且是有产权的，虽然这种产权有限制，但是这种限制不影响其拥有产权的实质。

　　不论是从萨伊的“三要素说”，还是马歇尔的“四要素说”进行分析，都可以得出同样的结论，廉租房承租者不能享受房地产增值收益，而经济适用房的购房者，至少可以有限制地拥有房地产增值所带来的收益。

　　因此，如果不建设经济适用房而只建设廉租房，贫富差距就会因为房子而“固化”，并随着经济的发展，房价的上升而“强化”。从本质上说，廉租房只是在二次分配上进行财富的再分配，而经济适用房则是在一次分配上解决收入差距过大的问题。我国要从根本上解决住房的贫富分化，关键还得在一次分配中解决。从这个角度观察，惟有经济适用房，才是真正的造福于民。

　　注：该文初稿完成于2008年12月26日，文章发表于国土资源部《中国地产市场》2009年第1期，发表时略有删改。