地方政府频推中心区土地　开发商青睐保值性商业地块

来源:中国房地产报   作者:彭舒佳  2008-9-8 
 
　　近日，天津一口气推出位于和平区的共计13.78万平方米的10个商业项目地块。
 
　　此次推出的商业开发用地均是处于南京路商贸商务带中轴线及小白楼中央金融商务商贸区、滨江道等繁华区域内的黄金地块。
 
　　此前，天津中心城区——和平区已有近两年时间没有推出商业开发用地。
 
　　无独有偶，近期，上海、青岛、福州等城市均不约而同地推出位于城市中心地段的优质地块。
 
　　有市场分析人士称，土地市场在如此低迷的态势之下，政府希望通过黄金地块的推出，刺激市场。
 
　　出让优质地块托市？
　

　　据公开信息显示，包括上海、福州、青岛等多个城市近期均有位于城市中心地段的优质地块入市。
 
　　8月22日，福州市国土局推出7幅城市中心地块；30日，上海市房地局最新公布的出让公告中，多块市中心地块集中面市，且是上海市今年来极为罕见的市中心地块集中出让。
 
　　上述几大城市近期入市地块均处于城市商务中心地段，市场普遍看好且体量都比较小。此次，天津推出的10幅土地，体量低于4万平方米，最小的一幅土地面积仅为3226平方米。而此前福州推出的地块中，最大的不过48亩。
 
　　有分析人士评价，也许是市场继续低迷的态势促使政府出手刺激市场，而地块体量小又可以减轻开发商的付款压力。
 
　　福州大学房地产研究所所长王阿忠此前也表示，福州此前推出7幅体量较小的黄金商业地块就是政府为了扭转土地交易持续低迷采取的举措。
 
　　但房地产高级分析师章林晓认为，出让黄金地段的土地，不能绝对的认为政府就是在托市，但是显然政府此举是在进行调整。出让城市中心地区的地块虽然不能完全防止流拍，但是地块的优质性能够在一定程度上提升市场需求，保证市场信心。
 
　　商业地块更受青睐
 
　　据悉，之前福州出让的7幅地中，虽然流拍，但在转为挂牌之后，目前已有4幅出让成功。
 
　　福州业内人士表示，虽然这4幅土地多以底价成交，但还为福州楼市增添了一点喜气，刹住了今年福州土地屡遭流拍之风。此次出让，更多的是体现政府救市的努力。
 
　　值得注意的是，从近期土地交易的意向及出让结果来看，商业用地更受开发商青睐。近日，福州成交的4幅中，多数为商业用地。
 
　　对此，中原地产天津分公司投资顾问部土地分析师任君表示，她最近接触的客户当中，大部分的投资者对写字楼或者商业性地块更有兴趣，这说明开发商已经把目光调整至商业地产。
 
　　“其实在这样的市况下，商业地产的优势更容易显现出来，住宅房开发前景不明，也成为开发商业地产的时机。商业地产虽然培养周期长，但长远来看投资回报当然更大。”任君说。
 
　　章林晓也认为，商业地块多位于城市中心区，且保值性较大也是影响开发商投资的原因。但是预计全国土地市场短时间内不会复苏，这个时间或许将延长至明年年中。
 
 
 
 
 
注：

　　大约是上周四，我在下班回家的路上，接到了《中国房地产报》记者的电话，中房报记者问了我三个问题，其中有一个是据公开信息显示，包括上海、福州、青岛等多个城市近期均有位于城市中心地段的优质地块入市，这是否意味着地方政府在托市？

　　我的回答是，不排险托市的可能，但我们没有证据证明这是在托市，也有可能是地方政府虽然在努力推出各种地段的土地，但是除了区位优越的中心地段外，其余地段的土地都没有成交的意向单位，于是就给人一种地方政府只推市中心土地而不推其他地段土地的错觉了。

　　谈到了这个问题后，我不禁想起了几年前的“房价地价之争”，在2004年年初，我还曾为此写过《房价地价到底谁决定谁？》。在这篇文章中，我指出——

　　在房地产市场中，由于土地供需与房屋供需存在同一性，因此并不存在“地价高，导致房价高，还是房价高，促动地价攀升？”这一谁决定谁的问题。“地价高，导致房价高。”与“房价高，促动地价攀升。”这两者并不相互排斥、相互对立，而是互相兼容、互相统一的。房价的涨跌与地价的涨跌其实是一致的，在本质上近似于正线性相关；在经济学最理想化的状态下，则是呈完全正线性相关。

　　如果我们明白了“土地供需与房屋供需存在同一性、房价涨跌与地价涨跌也存在同一性”，那么我们就会知道，当房地产市场是量价齐跌，开发商的资金链崩得很紧时，一般来讲，此时地方政府的日子恐怕也不太好过了。据有关部门统计，土地出让金占一些地方财政收入的比例高达60%，全国平均值达到30%。

　　现在，在房地产问题上，地方政府是“动辄得咎”，而从某种角度上讲，地方政府救房地产其实也是在救自己。2006年年底时，我曾写过《警惕泡沫破灭与财政危机同时爆发》。我没有想到的是，上个月竟然从大洋彼岸传达室来了美国杰佛逊县政府破产的消息。

　　许多人极力主张政府拯救股市，同时却极力反对政府拯救房市。难道股票上的钱是自己的钱，而银行里自己的存款就不是自己的钱了？退一步讲，即便地方政府放开手脚救楼市，楼市岂是那么好救的？地产泡沫威力的巨大，是超出我们想象的。感兴趣的朋友不妨参看本人拙作《地产泡沫威力巨大的奥秘》。

　　当然，我们的地方政府肯定不会破产，不过不破产并不说明地方财政危机的不存在。即便是放开手脚救楼市，我也不知道房地产市场会低迷到何时，但我相信不管政府救不救楼市，以人民币计价的房地产价格下跌将不会超过一年。

　　（最近，有好多朋友问我房价下跌会延续多大时间，我原本想专门写篇文章详尽回答，因近期没时间写这篇文章了，故在此简单说一说）