郑州最大城中村地块或存定向出让 

■本报记者 吴雅卿 特约记者 李格非 北京、郑州报道 2008-6-30 

　　 6月24日上午9时，郑州市目前单宗面积最大的城中村改造用地在土地交易市场挂牌出让。

　　与以往城中村改造用地出让状况一样，土地交易现场肃穆、冷清，参与竞拍的企业只有两家。9时一过，主持人即宣布土地被郑州亚新房地产开发有限公司和河南中联创房地产开发有限公司联合拿下，成交价为底价9.181亿元，平均每亩地价101.98万元。

　　但据郑州市某知情开发商告诉记者：“郑州城中村改造用地的出让基本都是定向的，所以参与竞标的企业肯定不会多，因为大家都明白，政府和定向开发商之间已经达成了某种协议。”

　　最大单宗城中村顺利出让

　　据了解，此次挂牌出让的佛岗村土地位于郑州市区南部的城乡接合区域，是郑州市二七区重点城中村改造项目。该村挂牌土地面积为900.25亩，为郑州市目前已成交城中村土地中单宗面积最大的项目。

　　根据郑州市政府的要求，该块土地的出让包括村民安置用地和配套开发用地，要求投资总额不低于32.6亿元。此次佛岗村整体改造规划总建筑面积135万平方米，其中约45万平方米为村民安置及村集体经济适用房。

　　“郑州市的南部一直发展较为落后，但是现在道路交通都得到了很大的改善，可以说今后的的升值空间很大。另外，由于这宗土地面积很大，利于成片开发，所以公司非常看重这一区域。”郑州亚新地产副总经理毕海涛说。

　　据其介绍，佛岗村在2006年时列入第一批城中村改造计划，当年3月28日，亚新房地产开发有限公司便与相关政府部门签订了关于联合进行佛岗村改造的协议。去年下半年，该公司用两个月左右的时间即已顺利完成了拆迁工作。

　　土地交易潜规则

　　“在郑州一般只要是参与城中村拆迁的开发商，那么这块拆迁的土地就一定是这家开发商的了。而所谓的招拍挂也不过是走走形式。”郑州某业内人士说。

　　据其介绍，由于城中村改造前期投入的拆迁资金较大，且参与拆迁的开发商需要花费精力协调与政府、村委会及村民之间的关系。因此通常开发商在接手一个城中村改造项目时，都会提前与村民及政府达成协议，以确保开发商在拆迁完成之后的竞标中能够获取土地。

　　事实上，这种方式也早已成为了郑州城中村改造交易的“潜规则”。而本报此前曾对郑州市土地底价成交迷局的调查采访中发现，郑州惠济区王寨村、金水区岗杜村、金水区王马庄村和管城区刘南岗村改造工程用地在竞拍过程中，均出现了“只有一家开发商参与竞标，且土地都是以底价成交”的奇怪现象。

　　“基本上只要政府公示的出让信息是城中村改造用地，就不会有其他的开发商前去竞标，因为一来没有参与拆迁不好意思去竞标；二来明知道是定向出让的，就不愿意去浪费参加土地竞标的报名费了。”该业内人士说。

　　无独有偶，近日郑州市土地储备中心有关官员透露，今年郑州预计出让土地4470亩，这个数字是去年土地供应量的2倍。

　　在土地市场依旧低迷的今天，开发商拿地积极性大大降低，郑州市倘若逆市推地，又能如何消化殆尽？

　　郑州当地某位开发商亦直言不讳地告诉记者，推出土地只要是城中村改造用地，就完全不用担心土地消化问题，因为城中村改造作为由政府主导的城市建设计划，肯定会通过各种方式与开发商达成协议和默契，“而由此折射出的就是土地的定向销售”。

　　“就看这个佛岗村的土地出让，明明昨天才挂牌交易，可人家售楼处却都已经做好了。”这位开发商说。

　　对此，房地产高级经济师章林晓表示，城中村改造用地的出让，由于拆迁环节与出让环节关联度很大，土地出让时，往往形式上是招拍挂，而实质上却是协议出让。若能将拆迁的招投标与土地出让的招拍挂这两个环节分开严格实行，则会在一定程度上避免这种现象的发生。