章林晓

　　这些天来，SOHO中国董事长潘石屹先生的言行很不讨业内同行喜欢。他先是在3月21日说了“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”，后又于3月27日给出了部分房地产上市公司不容乐观的财务数据，以此证明他的“房企百日剧变论”并非信口开河。潘石屹近来最能得到业内同行喜欢的言论，或许只有他在3月25日接受《华夏时报》采访时所说的“买房子能抵御通货膨胀”了。

　　在外有美国次按揭危机震荡、内有央行货币政策收紧的大背景下，房地产产业界的神经本已相当脆弱，这就难怪在潘石屹抛出“百日剧变论”、尤其是在他公示了部分房地产公司速动比率、资产负债率等财务数据后不久，就有开发商受不了了，于是托人转告潘石屹，叫他不要再说了。

　　忠言逆耳、良药苦口。潘石屹的“百日剧变论”并不可怕，正如潘石屹所说的，只要房地产公司能够未雨绸缪，早做准备，对克服今年资金的困难就会很有好处，最怕的是开发商不承认自己资金上遇到的问题，掩耳盗铃，讳疾忌医，到头来困难和危险就会更大。

　　其实，现在真正可怕的是，在“房企百日剧变论”反响空前强烈、众多开发商对此抵制的同时，潘石屹的“房子抵御通胀论”在房地产业界并未受到反驳。更可怕的是，我发现不少开发商、购房者、甚至一些专家学者，也都认同“房子抵御通胀论”。

　　在通货膨胀大背景下，如果房子能保值增值，这对开发商来说自然是一大利好。只要CPI保持在高位运行，那么捂盘惜售自然成了最好的选择。现在既然有那么多专家学者预计2008的CPI将在5.5%左右，那房价自然也就只可能升而不可能降了。但危险就在于，房子真的能够抵御通货膨胀吗？

　　房地产市场需求可分居住性需求和投资/投机性需求。对于居住性需求来说，由于近年来我国房价的狂飙猛进，工薪阶层的购买力几乎已经透支殆尽。

　　根据联合国《国民经济核算统计年鉴》和各国统计年鉴，以美国、英国、法国、西德、日本、波兰、捷克、匈牙利、保加利亚等九国为样本，分析其人均GDP首次突破1000美元时的居民消费结构就可发现，住房消费约占9.18%；如果仅以美国、英国、法国、西德和日本为例，则其住房消费支出比例最大的英国为13.8%，最小的法国为8.3%。

　　另外，按照国际通行惯例，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线。如美国银行就明确规定，每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费，不得超过贷款人税前收入的28%。然而，就是这样，不久前美国还是发生了次贷危机。

　　而有调查显示，我国贷款买房的人当中，54.1%的人月供占其收入的20%~50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上，超过了银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)”的警戒线。

　　今年3月20日，央行公布的“2008年第一季度全国城镇储户问卷调查综述”显示，本季度，认为“物价过高，难以接受”的居民占比达49.2%的历史最高水平，首次超过认为“物价偏高，但尚可接受”的居民占比。“认为物价过高，难以接受”的居民占比，从2007年一季度的25.9%上升至本季度的49.2%，而认为“物价偏高，但尚可接受”的居民占比则从64.1%下降到47.5%。对物价感受由“尚可接受”向“难以接受”转变的主要原因之一，就是食品类价格猛涨让居民感受到了压力。

　　由于食品类消费是每日必需的刚性支出，本轮通货膨胀又是以食品类价格领涨，我国工薪阶层的工资已远远赶不上日常支出水平的飞涨，实际收入水平已大大下降。如果通货膨胀得不到全面及时有效遏制，那么不难预测，今后解决吃饭问题将成为普通工薪阶层的第一需要，而购房需要将退居一边。

　　央行的调查数据应当说已从一个侧面说明了这一点，据央行2008年第一季度全国城镇储户问卷调查报告显示，进入2008年，居民购房意愿再创新低，北京、上海等七大城市居民购房意愿全线下跌，未来三个月打算购房的居民占比创调查以来最低水平。

　　在通货膨胀期间，居住性需求下降了，那么，住房的投资/投机性需求会不会上升呢？

　　对于住房是否值得投资有一个最基本的计算公式：P=a／r　这里的P是住房价格，a是房租收入，r是住房的还原利率。当住房市场价格≤P时，住房值得投资；当住房市场价格＞P时，住房一般不值得投资。

　　当通货膨胀不可控制、通货膨胀率逐步上升时，利率必然得相应跟着上升，此时住房还原利率r也是相应上升的；但是，房租a的上涨往往存在滞后性，有时甚至基本不变。房租a上涨幅度小于住房还原利率r上涨幅度，因此，房价P的变化趋势自然是下降的。此时，住房的投资性需求自然就减少了。

　　投机资金强调的是“以小搏大”，住房的投机性需求自然也不例外。当通货膨胀不可控制时，紧缩性货币政策是必然的选择。在银根紧缩的大背景下，住房的投机性需求也就少了。

　　凡事预则立，不预则废。“百日剧变论”不可怕，可怕的是“房子抵御通胀论”抛出至今，还不闻有争议之声。

　　此文已发《楼市》杂志，略有删改