章林晓

　　金融是现代经济的核心，货币的命运也就是国家的命运。当面临通货膨胀威胁时，紧缩性货币政策是必然的选择，此时如果再不采取紧缩性货币政策，那无颖是在玩火了。而玩火不慎必自焚，这样的经验教训，历史上实在是太多了。最近，央行发布的2007年四季度《货币政策执行报告》预期2008年的CPI将会处在较高的水平。当2008年CPI维持在高位运行时，不难预计央行货币政策从紧的立场肯定不会动摇。在货币政策紧缩的大背景下，全国房地产市场回暖的可能性也就微乎其微了。

　　最近，有媒体记者询问我对海南省三亚市最近拍出新“地王”的看法，她说不久前厦门九块土地全部流标，而现在海南省三亚市却拍出了762万元/亩天价，这究竟说明了什么问题？是不是预示着房地产市场开始回暖了？

　　如果某地的地价回暖了，一般而言，该城市的房价也就相应回暖了，整个房地产市场自然也就回暖了。这是因为由于土地供需与房屋供需存在同一性，地价涨跌与房价涨跌也就存在同一性，对于这一论题，我过去已不厌其烦地从不同的角度入手反复论证过。另外，由于今日房价的高企，绝大多数自住购房者不得不依赖于银行信贷，而“高杠杆性”又是投资（机）资金的偏爱。因此，房地产市场的回暖与否，与银行信贷资金的松紧，可以说息息相关。

　　当然，对于地价涨跌与房价涨跌必然存在同一性这一论题，也有人是持不同看法的。如SOHO中国董事局主席潘石屹虽然不赞同万科集团董事长王石的“房价拐点论”，但在今年1月5日中央电视台《大家看法》节目中谈中国房地产的“拐点”时，潘石屹却说：“2008年土地市场一定会出现拐点！”

　　潘石屹的观点其实已经称不上是对土地市场的预言了，而只能算是对土地市场事实的一种承认。因为自2007年底货币政策从“适度从紧”转向“从紧”以来，土地市场就已一改以往地价一浪高过一浪、“地王”频频涌现的火爆局面，随着天气的日渐转冷，似乎也进入了凝冻状态——广州、成都、北京、福州……相继出现了土地流拍流标现象，而深圳，12月更是出现了6块住宅用地全部流拍的罕见局面。

　　进入2008年，土地市场的冰冻状态并未得到改观。1月16日，北京土地整理储备中心拍卖大厅，2008年北京首次三块土地投标开标，“明星地块”广渠路15号因报价买家不足法定的3家而惨遭流标，而另外两宗土地来广营乡清河营村1号地和南沙滩东路3号地，也分别只有3家开发商投标，才险而逃过流标的命运。无独有偶，更加惨烈的是福建省厦门市， 2月18日，厦门市国土资源与房产管理局公开出让的9宗土地全部流拍。

　　当2007年底2008年初，全国各地土地市场土地拍招拍挂纷纷流标的大气候下，2月24日，海南省三亚市三亚湾海坡开发区的一宗69.52亩的住宅用地，拍出11429元／平方米、折合762万元/亩的高价，自然格外令人瞩目。

　　那么，海南省三亚市最近拍出新“地王”，这是不是说明至少在海南三亚，土地市场的寒冬已经结束，阳光明媚的春天已经悄然来临？更进一步说，海南三亚的“暖流”能不能吹遍大江南北、长城内外呢？

　　当土地市场“地王”与“流标”并存之时，尤其需要我们去伪存真、由表及里地分析问题，因为只有透过现象才能看清问题的实质。

　　熟悉不动产估价的人士都知道，不论日常宗地地价评估，还是基准地价评估，一般都得先搜集样本地价，不过，搜集得到的样本地价，并不都是可用的，还得去除异常样本。因此，对于不动产估价的专业人士来说，面对一个样本地价时，必须得判断其是否是有效样本，如果是无效样本，有时还得分析其无效的原因。

　　海南省三亚市最近拍出的新“地王”，究竟是有代表意义的有效样本，还是没有多少价值的异常样本呢？

　　当记者询问我有关三亚新“地王”问题时，由于我事先并没有看到过有关三亚市这宗土地的出让公告以及成交背景，因此，当时我的第一反应是海南的土地市场难道竟然真的能够“一枝独秀”？海南房地产炒作难道能够逆宏观调控之风而上？因为先前曾有朋友告诉我说海南的旅游地产概念炒作得很火红。然而理性告诉我，单一样本有时很难说明问题，因此我对记者当即进而回答说，单宗土地的成交价格有时并不能够说明什么问题，关键还得看成交价格背后的东西，如这宗土地原先是建设用地还是农用地，如果是建设用地那么是工业用地拆迁而来还是住宅用地拆迁而得等等。

　　因为，对于开发商来说，他值不值得拿某宗土地，并不取决于这宗土地表面的价格是多少，而是取决于他拿这宗土地真正支出的成本，因为决定他预期利润的是真正的成本支出而非表面地价，而在许多时候真实的拿地成本与土地价格的表面高低是没有多大关系的。对于这一点，我发现不光是许多研究房地产的人士没有意识到，连洞隐烛微的郎咸平先生似乎也疏忽了，这才会得出国内的投资环境越来越差，使得企业家不想投资实业，这样就会有越来越多的钱投入股市和楼市的结论。

　　在接受了记者提问的那个晚上，我到网上查阅了三亚市这个新“地王”的出让公告和有关资料，这才发现三亚这个新“地王”诞生的背景是三亚市国土资源环境局为回收“换地权益书”的大胆尝试，这在整个海南省也属第一个吃螃蟹者。

　　“换地权益书”是海南为处置当年积压的房地产、盘活闲置土地的产物。1999年12月10日颁布施行的《海南经济特区换地权益书管理办法》规定，换地权益书是政府收回土地使用权时，核发给土地权益人的法律凭证，其持有者可凭该证从政府那里换回与凭证面值等价的土地权益。然而由于种种原因，换地权益书出现了发放量大而回收量少的矛盾，进而导致换地权益书的严重贬值。

　　2007年10月15日，海南省人民政府办公厅又发布了《关于印发处理土地纠纷历史遗留问题工作方案的通知》，针对核发换地权益书存在的主要问题，通知要求各级政府全面查清发放的换地权益书价值总量和回收量，找出换地权益书发放量大而回收量少、发收矛盾突出的原因，以及换地权益书流通渠道不畅、贬值严重的原因，分析可能造成的后果，并要求到2011年基本完成换地权益书的回收工作，其中2008年回收换地权益书价值累计达到60%以上。

　　看了《三亚市国有建设用地使用权挂牌出让公告》（三土国资告字[2008]002号），我才知道三亚市这个新“地王”，其挂牌成交后，竞得人可以货币方式，或以换地权益书付清全部成交价款。

　　既然可以以“贬值严重”的换地权益书交付地价款，那么自然没有一个傻子会去动用“真金白银”了。 11429元／平方米，折合每亩762万元的高价，自然也就饱含水份了。

　　那么，这水份究竟有多大呢？这确切的“水份”，应该只有新“地王”的竞得者—— 南京龙昌置业集团“如鱼饮水、冷暖自知”了。当然，对我们局外人来说，我们也并非不能寻得一些蜘丝马迹。2004年04月16日“ST东海Ａ(000613)2003年年度报告”对我们就有着重要的参考价值。

　　海南大东海旅游中心股份有限公司的这个2003年年度报告中有着这样一段文字：由于市场的变化，公司持有的《换地权益书》严重贬值，依据《企业会计准则》和《企业会计制度》的有关要求，对于已经减值了的资产必须计提坏帐准备。因此，公司在2003 年度对《换地权益书》计提了21,586,179.26 元坏帐减值准备，计提的幅度达70%。

　　如果我们粗略地按照70%这一减值幅度计，则11429元／平方米，折合762万元/亩的高价，其实际价格也就只有3428元／平方米，折合228万元/亩。这宗土地的容积率≤1.0，此时相应的楼面地价也就是 3428元／平方米。不论是3428元／平方米的楼面地价，还是228万元/亩的土地单价，这在三亚应该都已经不再是令人惊骇的天价“地王”了。

　　早在2004年2月12日，三亚市就曾拍出过 3810 元／平方米的楼面地价。而在更早的上个世纪九十年代初，三亚地价就曾创下381万元/亩的纪录，只是许多土地当时拍出去后就一直闲置或建成了烂尾楼。

　　有媒体报导，三亚市常务副市长严之尧在2月24日海南诞生新“地王”后表示，海南省的土地从来没有拍出如此高价，这表明商家对三亚发展的预期非常有信心；他同时表示，可以用换地权益书支付价款也是拍出如此高价的原因之一。

　　严之尧副市长所说的“海南省的土地从来没有拍出如此高价”，并非历史事实，而他说“可以用换地权益书支付价款也是拍出如此高价的原因之一”，倒是切中了问题的要害。这说明海南新“地王”并非货币政策“从紧”之后的“一枝独秀”，海南新“地王”更不预示全国房地产市场“春天”的到来。

　　金融是现代经济的核心，货币的命运也就是国家的命运。当面临通货膨胀威胁时，紧缩性货币政策是必然的选择，此时如果再不采取紧缩性货币政策，那无颖是在玩火了。而玩火不慎必自焚，这样的经验教训，历史上实在是太多了。最近，央行发布的2007年四季度《货币政策执行报告》预期2008年的CPI将会处在较高的水平。当2008年CPI维持在高位运行时，不难预计央行货币政策从紧的立场肯定不会动摇。在货币政策紧缩的大背景下，全国房地产市场回暖的可能性也就微乎其微了。

　　全国各地土地市场的纷纷“流标”，发生在货币政策从“适度从紧”转向“从紧”之后，说明在金融政策的紧缩之下，房地产市场的理性回归已不可避免。而海南新“地王”风光的背后，则让我们看到，直至今日，海南还在默默地为当年房地产的狂热而“埋单”。这种“地王”和“流标”并存的奇异景象，更加呼唤我们要勇敢地去直面房地产泡沫，而非自欺欺人地逃避，只有这样才能减轻房地产泡沫带给我们的危害。