北京玉竹园深陷“无证”僵局
2008/3/24/11:11  来源：中国房地产报 
作者：吴雅卿 
 
    这是一个另类的小产权房纠纷事件。不同于那些建设在集体用地之上的乡产权房，玉竹园是在许多偶然因素汇集下演变而成的产权缺失的小区。在我国乡镇一级违法违规用地大量存在的背景下，这个结局有着标本意味。如何在加强用地审核力度与降低行政成本之间取得平衡，是我国城乡统筹建设所不可回避的现实问题。

　　评论：土地审批权重在收放取衡

　　虽然同属一个小区，但朴静（化名）与前排住户的“待遇”却大相径庭。在经历了与开发商近一年的诉讼之后，朴静的心情愈加迫切：希望能与对楼一样，拿到自己住房的产权证。

　　“没有产权证，我办理不了按揭，也就交不齐余款。问题是，即使补齐了房款，房子的产权证我管谁要去？”朴静入住北京市房山区良乡镇玉竹园小区已有三年。根据法院判决，她面临两个选择：将剩下的房款交清，或是把房子“还”给开发商。

　　与朴静同处困境的，还有玉竹园小区中一百多位“业”主——事实上，不但没有产权证，他们连居住权都面临“威胁”。作为玉竹园住户的委托代理人，北京盛廷律师事务所律师毕文强对记者表示：“虽然住户败诉，但房子还没有腾出来。一百多户家庭都买了房子，不太可能因为法理上的合同无效而被强制迁出，这在情理上给法院留下一道难题。”

　　“先上车后补票”

　　2007年4月13日，玉竹园小区B7、B8、B11、B12栋楼的门口同时贴上了一张“强令通知”：项目开发商——北京祥和智德房地产开发有限责任公司（以下简称“北京祥和智德”）要求该4栋楼的住户在同年4月22日前交清房款，逾期者将被诉至法院。一个月后，朴静收到了法院的传票，被告知因三年前签下的“房屋认购合同”无效，开发商要求收回房屋。

　　朴静与其丈夫都是房山区良乡镇人。2004年4月，夫妻俩购置了玉竹园B11号楼一套百余平方米的住房，总价约23万元。与许多价格低廉的小产权房不同，朴静的购买单价为2100元/平方米——这是同区域内普通商品房的价格。当时朴静先交付了7万元的首付款，余额准备以银行贷款形式支付。

　　玉竹园B5～B12号楼是2003年由良乡镇政府立项的危旧房改造项目，北京祥和智德作为受托方全程管理开发建设。项目共有8栋6层的楼房，住宅总面积为49482.4平方米。

　　根据玉竹园小区住户提供的相关协议复印件，良乡镇政府与北京祥和智德于2003年8月31日签订了项目建设管理协议书，其中明确：作为协议的甲方——镇政府“协助”北京祥和智德“办理项目建设的各种审核、报批手续”；工程竣工后，房屋产权由镇政府“移交给”北京祥和智德，并以后者的名称办理房屋所有权及国有土地使用权登记手续。然而到目前为止，诉讼中所涉及的房屋均未取得国有土地使用权证。

　　“购买连土地使用权证都没有的楼盘，就没意识到风险么？”

　　面对记者的提问，朴静表示，原来良乡镇的楼盘多半都在相关证件还未齐全的情况下开发，通常在一段时间后，开发商会将证件补齐并给业主补办产权证。

　　“鸿顺园也是在证件没有齐全的情况下开发的，但从来没听说过人家闹什么纠纷。”朴静指着马路对面说道。

　　补不了的产权证？

　　“开发商在售楼时承诺这是有大产权的商品房，并在认购合同补充协议中保证于2005年5月1日之前办发产权证，但至今也没有办下来。我们的房子眼睁睁地成了小产权房。”然而，朴静所举证的《商品房认购合同》，因为是在开发商未取得合法手续情况下签订的，所以在法律上视为无效。

　　在采访玉竹园住户的过程中，对房地产政策一向关注的李女士告诉记者，当初开发商敢允诺办理产权证是因为有镇政府的支持，但不巧赶上了2005年前后的宏观调控，地根收紧，镇政府办理产权证的难度加大。

　　颇具“戏剧”色彩的是，之后房山区政府东迁良乡，良乡镇政府被裁撤，职能也被划分到区政府及拱辰街道办事处。“以前镇政府部门的人或调离、或退休，核心人员根本找不到了。”在李女士看来，这使得补办产权证难上加难。

　　由于没有产权证，银行按揭办理不下来，大批住户无法交齐房款——这也导致了开发商资金链紧绷。情急之下，开发商在小区内张贴了上述“强令通知”，矛盾就这样被进一步激化。

　　“开发商要收回房屋，不光是资金问题。如今区域内房价涨至6000元/平方米，开发商希望收回房屋，补办相关手续后以更高的价格转卖。”甚至有部分住户这样怀疑。

　　另一件“愤怒”的事情是，玉竹园小区并非全部没有产权证，北京祥和智德于2005年年底为其中B5、B6、B9、B10号4栋楼补办了房产证。于是出现了这样一幅奇特的景象：同一开发商所开发的同一个小区内，一半的房屋拥有合法产权，另一半则没有合法产权。

　　“刚接手案子时，我就告诉当事人这场官司必败。”但在毕文强看来，项目没有办理土地使用权证的过错并不在购房者，一个房地产公司在没有取得合法手续的情况下开发并销售房屋，应受到相关部门的行政处罚。

　　“所以我认为法院判决合同无效后，所产生的责任分担问题还需进一步权衡。”毕文强说道。

　　等待破局

　　房地产高级经济师章林晓认为，玉竹园一案的根源在于原良乡镇政府“先上车后补票”的错误思想与行为。根据《土地管理法》规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有土地的，其他任何单位和个人进行建设使用土地，必须依法申请使用国有土地。

　　“原良乡镇政府违反《土地管理法》，委托开发商进行房地产开发，责任首先在镇政府；而开发商在这宗土地没有办理合法手续的前提下进行开发，也是违法；购房者购买开发商非法开发的住宅，也得承担相应的责任。”章林晓说道。

　　章林晓的看法得到了上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明的认同。陈在接受记者采访时表示，由于土地出让的权限在县级以上政府，乡镇一级并没有权力。但鉴于此间可能获得的经济利益，一些乡镇政府和开发商会在开发完无产权的房地产项目之后，再通过向县级政府补交土地出让金来获取完全产权。

　　“这里面，乡镇政府、开发商及购房者都有违法责任，结果应共同承担。购房者获取信息的能力相对较弱，所承担的责任应该相对较轻。当地的上级政府有义务也有责任处理好这种情况，至少在监管下级政府和开发商行为方面，可以说是失察的。”陈则明说道。

　　对此，上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，由于我国的法律法规尚不健全，解决此类问题不能仅仅依赖法律系统。在当前已实施的《城乡规划法》和城乡统筹建设发展的大背景下，国家相关部门应出面为双方提出协调解决的方案。

“比如说利益方需要补足多少钱才能将小区产权合法化？开发商如果低价拿地，又应补足多少钱？这都需要政府相关部门给予一个指导意见。”杨红旭说道。

　　然而对于目前玉竹园小区僵持不下的局面而言，到底应该由谁去补足土地出让金及相关费用，恐怕同样难以协调。在当初项目委托建设协议中的“甲方”——良乡镇政府已不存在的情况下，朴静以及玉竹园一百多名住户的房屋产权合法化之路，恐怕还有很长一段距离要走。

土地审批权重在收放取衡
2008/3/24/11:15  来源：中国房地产报 
作者：卢丹
 
　　在玉竹园小区事件（延伸阅读：另类小产权考验城乡建设智慧 北京玉竹园深陷“无证”僵局 ）当中，原本三方层层推进的“甲乙”关系链条，随着良乡镇政府的提前“退场”，最终演变成开发商与购房者之间相互推诿的纠纷。客观来说，开发商扮演的仅是承建方的角色，收不齐销售回款，自然会拿起法律武器。购房者则更为郁闷，以正常商品房价格购买了没有产权证的房屋——在玉竹园小区住户的表达习惯中，这也被称为“小产权房”。

　　正如房地产高级经济师章林晓的看法，玉竹园由于涉及到乡镇级政府的土地“出让”问题，仍然可纳入小产权房范畴。他同时补充：“如果纳入小产权房，该案还有可能妥善解决；否则项目就是一个违法建筑，购房者损失的利益将更大。”

　　我们不敢轻易断言此间是否存在猫腻，但可以肯定的是，玉竹园小区至少涉及两个问题。一是违反土地总体规划。作为一个危旧房改造项目，除去回迁房仍有大量商品房销售，提高用地容积率未经过合法审批。二是越权出让土地，仅凭借乡镇级政府的一纸“建设管理委托协议”，开发商便在未取得土地使用权证的情况下开发并销售项目。

　　可以见到，镇政府之于开发商、开发商之于购房者，都存在一个“先上车后补票”的越权行为，这也是导致玉竹园小区“无证”的根源。

　　不容忽视的背景是，原本北京市各区县拥有部分土地审批权。离审批权力中心层级距离如此之短，原良乡镇政府自然敢拍胸脯作下保证。为顺应1998年修订的《土地管理办法》，2004年6月，北京市国土资源和房屋管理局一分为二，原国土资源管理权全部上收至市国土资源局，各区县才不再拥有土地审批权。这恐怕是玉竹园小区部分产权办理不下的原因之一。

　　那么，是否中央对土地审批收权就能解决类似的问题？仍然可以为玉竹园小区找到情理辩解。收权所带来的审批时间长、程序繁，特别对于这种“危房改造”项目而言，等待的成本较高。于是，“先斩后奏、待生米煮成熟饭”的开发方式依然会在乡镇一级大量存在，也为日后引发产权纠纷埋下隐患。

　　在北京市房山区良乡镇，以“先上车后补票”方式开发建设的房地产项目不在少数。放眼至全国，玉竹园恐怕同样是许多乡镇一级房地产开发的典型写照。如何以坚守耕地红线为前提，在加强用地审核力度与降低行政成本之间取得平衡？这是在我国城乡统筹建设被提到新高度的当前所不可回避的现实问题。