切不要争当“过河卒子”
 
■章林晓 2007-8-6
 
    正当近段时间来房地产价格狂飙得让广大购房者望房兴叹、忧心如焚之际，近来频频爆出的“新地王”同样让众多开发商方寸大乱、惶恐不安。在此有必要给开发商提一个忠告：如果你没有多得花不完的资金，当前切不要去争当“过河卒子”。

    房地产开发企业的产品从根本上讲是单一的，只有一种，那就是房屋。房地产开发的前提是必须首先获取土地。为了避免企业命运的终结，开发商即便预计未来的利润太少或者零利润甚至亏本时，他也得冒险一搏。这就是为什么在许多城市，当土地使用权拍卖时，常常会非理性地屡屡拍出那种让业外人士看不懂的“天价”的真正原因。

    虽然按照经济学理论，在房地产市场上房价最终应该是由最终真正使用者的消费能力决定的，但是，对房地产开发企业来说，其最终产品的价格却是由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成的。换一种说法，也就是说，对于房地产开发企业来讲，其利润应该是房价减去土地成本、建安成本、各种税费。因此，开发商冒险高价拿到土地以后，为了确保自身利润的获得，自然得千方百计将高额土地成本消化掉。对开发商来说，消化高额土地成本的途径主要有两条：一条是极力抬高房屋售价，另一条是尽力压缩其他成本开支。

    为了抬高房屋售价，作为开发商自然要想方设法极力营造出房价“只涨不跌”的神话，以迫使那些尚在观望之中、犹豫不决的人们赶快购房。而一旦实在销售不动，开发商也往往绝不降价销售，因为他们惧怕一旦“松口”降价之后，购房者买涨不买跌，房价一路下滑的趋势就刹不住了。在房地产销售环节的供需博弈中，开发商的利益是高度一致的，那就是大家务必齐心协力确保房价只涨不跌，当然由于各开发商自身特点差异，采取的方式自然各有千秋。一旦遭遇房屋销售不畅，或捂盘惜售，或选择项目转让、股权转让，或玩些“拆东墙补西墙”的游戏，或耍些“左手转右手”的空手套白狼式的假按揭花招，轮番登场。而这些方式其成本都是高昂的。为有利可图，此时开发商掌控的房价涨幅自然得超过其成本支出，于是房价涨幅往往会让局外人大跌眼镜。

    在压缩成本开支方面，为了压缩其他的成本费用，开发商在开发环节拖欠建筑企业的工程款，在销售环节违规内部认购打非法预售的“擦边球”……这些都是过去司空见惯、行之有效的节省费用手段。

    由于住宅用地采取的是“高价少销”的垄断供应，在开发商竞争之下，房价上涨必然拉动地价上涨，而且地价上涨幅度必定超过房价上涨幅度。当“新地王”楼面地价纷纷赶超在售房价时，“新地王”的获得者为了自己的利润空间，在房价问题上就如同“过河卒子”，自然是“只能进不能退”了。

    当开发商有一刀切的土地招拍挂政策以及源源不断的银行信贷资金大力“帮忙”时，开发商这个只进不退的过河卒子，一般来讲暂时不会有太大的风险。不过，现在形势已大为不同。首先，随着构建多层次住房保障体系的明晰，原先住宅用地高价少销的“一个口子”已被完全打破，而且不难预计住宅用地供应总量将会有所加大且民生用地占比将日益提升。其次，在金融方面，现在一方面是各家银行纷纷收紧了个人房贷、外资入境受到限制，另一方面银监会又在力推“房地产贷款业务风险压力测试”，银行与个人房贷的“蜜月期”估计要告一段落了。此外，不久前全国人大常委会表决通过的《劳动合同法》，彰显在房地产开发过程中压低劳动力成本恐怕不能像以前那么简单了。在房地产相关政策“风云突变”之际，开发商去竞逐“新地王”、争当“过河卒子”，恐怕并非明智之举吧。