旧时朝奉和今日之估价师
 
■章林晓 2007-7-9

　　上海市房屋土地资源管理局继6月5日发文宣布调查“汤臣一品”等三楼盘之后，6月18日又一次发文通报了房地产估价报告连续两次抽查评审不合格的3家房地产估价机构名单。这3家估价机构显然缺乏“汤臣一品”那样吸引人眼球的素材，自然也就失却了成为“反面明星”的可能，但是，这并不影响到其被通报背后的警醒意义。因为，今日的估价师对于银行的重要绝不亚于旧时的朝奉对于当铺的分量。

　　“我有4年多，曾经常常——几乎是每天，出入于当铺和药店里。当铺的柜台比我高一倍，我从一倍高的柜台外送上衣服或首饰去，在侮蔑里接了钱。”这是鲁迅先生在《<呐喊>自序》中记述的幼时与当铺接触的辛酸生活，这也是当铺留在许多人头脑中的大致印象。旧时的当铺，一方面存在着以残酷的高利贷剥削为本质的特征，另一方面，典当一旦成为一种行业，当铺相互之间自然也存在着激烈的竞争。当铺要想获得可靠且可观的利润，很重要的一个环节在于验货估价。旧时当铺验货估价的职员称为“朝奉”，如果一个当铺没有本领过硬的朝奉，其倒闭自然是无需时日的。

　　受到当铺店主青睐的朝奉，其薪酬自然远在普通店员之上。朝奉需要很大的学问，也许得有一定的环境熏陶才能学好，一个合格的朝奉必须能够知道金银、宝石、珍珠、绸绢、瓷器、字画等等的优劣，熟知它们的市场行情，而且还要体现一个朝奉必须拥有的职业道德素养——为当铺多挣铜钿，也为自己多挣铜钿。

　　在专栏文章《“中国老太”比“美国老太”更危险》一文中，我曾说过，我国银行业的按揭贷款颇具“当铺特色”，并指出了我国抵押物品价格评估不合理、不可靠的风险。不过，从6月18日上海市房地局发布的《关于对连续两次抽查房地产估价报告不合格机构的通报》以及有关媒体“上海七机构被查房产估价不合格，高估房价超100%”等报道来看，现在更令人担忧的恐怕还是当今朝奉的职业操守了。

　　把今日的房地产估价师比作旧时的朝奉，可能有点贬低估价师身份之嫌疑。不过，仅从对抵押品估价这一角度来说，今日的估价师对于银行来说，干的也确是旧时朝奉的活儿。2006年1月13日，建设部、央行、银监会联合发出的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定：商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值；房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估；房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定；估价费用由委托人承担。

　　银行发放抵押贷款时，是将抵押品作为金融资产安全性的最后保证，即当违约行为出现时，银行可以通过处置抵押品以期收回贷款，抵押品变现起着最后防范信贷风险的作用。因此，抵押品的评估对银行来说非常重要，银行在自己缺乏技术力量时，就不得不委托或要求借款人委托不动产估价机构对不动产进行评估。不过，今日一些估价师对银行似乎还不及旧时朝奉对当铺来得忠诚，于是，银行也就难免“贷款贷成房东”了。

　　去年6月，新华社记者在对上海浦发银行“巨额虚假个人住房贷款事件”调查中曾披露，一套位于世茂滨江花园的面积938.34平方米的复式高档房，“优佳投资”买入价是2400万元，即便按后来房价涨到每平方米4万元估算，真实交易额也就4000万元，而上海光华房地产估价有限公司给这套房产的估值竟达1亿元。

　　现在看来，上海光华对世茂滨江花园2号5101室房屋出具“高估”报告或许只是“冰山一角”。因为上海光华虽然因违规估价在今年3月21日被建设部作为“房地产交易秩序专项整治八件典型案例”之一通报，并受到上海市房地局警告、限期整改并处2万元罚款的处罚，但在去年和今年的两次抽查中，它的房地产估价报告都是“合格”的，“合格”的尚且如此，那么那些“不合格”的呢？

　　要是在过去，上海光华这样的“朝奉”肯定是很难再找到“东家”了。看来，今日的不动产估价师比旧时的朝奉是幸运多了。只是在“朝奉”幸运的同时，那“东家”的命运又会如何呢？