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上一篇我们提到各种税负（尤其是土地增值税）对房地产企业负债利率有稀释缓冲作用，导致房地产开发商有负债经营的冲动，尤其是在房地产行业景气周期，这种冲动更为剧烈，这是一种主动行为，这种主动负债导致了房地产企业对负债利率的不敏感。

然而，对房地产企业来说还有一种被动负债，在危机时刻，房地产企业被动负债的渴求则更为激烈，导致它们饥不择食，有时更似饮鸩止渴，这种被动负债对利率的反映则更加不敏感。

 在央视2套《经济半小时》节目开头广告语里有句关于房地产的话已经播放了七八年：“地产报告显示很多地产企业的资金链已经相当紧张”，为什么到现在还在播？因为它切中要害。房地产企业最重要的是什么？不是地段、不是成本，而是资金链。地基一挖，必须一鼓作气把楼盖完。犹如高炉炼铁，点火就停不下来了。高楼拔地起，都是资金堆起来的，万一这中间资金链一紧张，后果不堪设想。比如耽误了工期，已投入沉淀贷款的利息就会不断累积，时间拖得越久工程造价就越高。设想同等金额负债，10%利率贷款半年完工和5%利率贷款一年完工所付出的利息成本是一样的。但前者的周转速度比后者快一倍，股东年化回报率前者远远高于后者。可见在高杠杆、快周转面前，负债利率的高低已经变得无足轻重。

有时候开发商不幸高价拿地，低价卖房，即使亏本，馒头当面粉卖，也要把房子快速处理掉回笼资金。如果惜售，房子烂手里，最后将被资金链拖垮。所以，高息借款，赔本卖房，也是一种无奈的最优选择。房地产开发的一大特点就是一锤子买卖，干一票走人，即使这块地不赚钱，下一块地从头再来。留得现金在，不怕没楼盖。

观看房地产企业的财务报表，不难发现有息负债仅占房地产企业总负债的约三分之一，大量无息负债为地产企业无偿占用。这其中最重要的两项是预收房款和欠建筑商费用。有息负债利息成本被大量无息负债摊薄稀释。如何用最少的有息负债撬动最多的无息负债成为地产开发商的经营之道。

然而上述现象只是房地产行业过去多年粗放状态下野蛮生长的写照，在经济萧条的当下，房地产行业也已进入薄利时代，之前无足轻重的负债成本，现在开始变得举足轻重起来。任何一个行业都躲不过竞争的红海，都逃不过优胜劣汰。大量高息负债，饮鸩止渴的开发商正在这场危急中倒下，只有少数取得了竞争优势的企业才能胜出。

下一篇，我们将谈一下：房地产企业低息债券扭转乾坤。