中海外公司合并利润表

http://s13/mw690/470f56acte1ee249b2c5c&690

1、营业额（附注7）645.8亿港元，实际上是包括了集团物业销售营业额614.1亿港元，租赁业务收入5.8亿港元和其他业务收入25.9亿港元；

2、第五行（附注9）其他收入及收益7.3亿港元，这其中主要包括3.3亿港元银行利息等收益，其他部分不详http://www/uc/myshow/blog/misc/gif/E___6702EN00SIGG.gif

3、第六行（附注16）投资物业之公允价值增加及转至投资物业之收益项，为36.5亿港元的投资物业公允价值收益；

4、第十行（附注41）视同出售附属公司收益应占益利部分，共计26.38亿港元（其中应占联营公司收益3.4亿港元，应占共同控制实体22.98亿港元），这部分主要来自中海宏洋。

若要按照国内会计准则计算中海外地产业务的净利润率，就是要做在这张利润表的基础上理清三件事：

1、计算持有物业公允价值增值部分收益及税后净利润，并将其刨除；

2、计算物业管理及其他业务营业收入及净利润，并将其刨除，只分析纯地产销售业务部分；

3、搞清楚集团物业销售额和联营公司及共同控制实体物业销售额之间的关系；

以上想法不错，但实际财务报表中我们仅能够查询到以下有限的数据：

a、地产销售业务

以母公司股东角度考量，2012年中海外地产业务销售额为747亿港元，其中集团物业销售614港元，共同控制实体销售物业215港元。

http://s2/mw690/470f56acte1edbe6a9781&690

b、物业租赁业务

2012年，中海外物业租赁收入5.8亿港元，投资物业公允价值变动增值36.5亿港元（其中该部分公允价值增值变动在计提递延税项后净利润为29.2亿港元），扣除公允价值变动后物业租赁部分税前利润5亿港元。

http://s13/mw690/470f56acte1edc20b283c&690

c、其他业务

2012年，中海外其他业务（物业管理及设计业务）营业额25.9亿港元，推算税前利润2.31亿港元。

d、净利润

http://s14/mw690/470f56acte1eec2935c3d&690

2、地产业务销售额采用集团物业销售额614.1亿港元（不含联营公司及共同控制实体之销售额）。地产业务净利润采用：税后母公司股东应占净利润187.2亿港元，a、扣除联营公司及共同控制之实体税后净利润16.9亿港元（所得税费率35%）；b、扣除租赁物业公允价值增值净利润29.2亿港元（已扣递延所得税）；c、扣除物业管理及其他业务净利润4.7亿港元（已扣所得税）；得净利润136.4亿港元。由此计算得地产业务净利润率为：136.4/614.1=22.2%

在此之前，多份卖方报告及财经评论人的文章中都曾提及中海外的净利润率高达29%，而与此同时万科、保利等地产企业净利润则为13%左右，这是严重错误的。首先是没有搞清楚国内和香港会计准则在持有物业公允价值计量中的差异，其次是没有搞清楚中海外集团地产业务和联营公司地产业务之间的关系，从而混淆了分子和分母，得出错误的结论。

更有甚者，在计算中国建筑之建筑业务净利润时，直接在中国建筑净利润基础上扣减应占中海外和中建国际净利润之权益，忘记刨除中海外公允价值增值部分，从而导致建筑业务部分净利润大幅减少，在此基础上计算的各项数据自然错的离谱。更别说中国建筑建筑业务部分混杂着整个中建地产。具体可见前篇博文：“关于中国建筑的几个问题”http://blog.sina.com.cn/s/blog_470f56ac0101jjuz.html