1、 我一向不看好房地产股票，原因是：第一，房地产市场的利益关系过于复杂，国企、地方政府、权势阶层、老百姓、中央政府的意愿等等，它们交织在一起，必然使得这个市场的稳定性非常差。相应的，房地产企业的股价也会抽风般地上蹿下跳，风险巨大。

2、 第二，经济适用房、廉租房逐渐进入市场之后，它改变了市场原有的特点，变成了新的市场。这个市场到底是怎样的？新的平衡点在哪？我看，至少现在还没有找到。

而从今年以来的市场走势看，7月份之前，应当属于政策扶持房地产市场引发收益预期所导致的股价上涨；之所以在7月份见顶，我们看到的一个重要原因是，第一批经济入市之后，不管经适房供应量多少、也不管在分配上出现了多少问题，毕竟经济适用房入市了。让一些普通百姓看到了希望。

不过，也有相当一部分人倍感失望，于是它们扑向了当时价格还相对较低的二手房市场。这个过程，当然也有炒房客、中介机构、开发商造势的作用，开发商把房价抬高，使得二手房相对便宜，这是中介机构和炒房客告诉买房人，二手房相对新房便宜，再加上它们对优惠政策可能年底终结的说法，引发对买到经济适用房不抱希望，又急于买房的人，大量冲向二手房市场。结果我们都看到了，二手房交易量骤然放大，价格节节攀升；同时，也拉动了一手房销售，因为比价效应显现。

3、 现在看，炒房客和中介机构是大赢家。一轮热潮下来，金融危机可能使之套牢的房子，基本上安全出局，收益落袋。

4、 回顾这段历史，是为了看清现实。现实是，二手房的房源大幅减少，一手房的货源也不多。为什么？因为，去年下半年开发商不仅不拿地，而且大幅减缓了开发速度。所以，现在投向市场的房源十分有限。以北京为例，今年市场存房量创下3年来最低，年初是10万套（这是北京房地产存量房的最低警戒线），现在只有6万套；如果加上2万套二手房，现在的存放数量，仅够3个月销售量；另一组数据告诉我们，北京截至12月1日，今年北京市在售楼盘数量从年初的443个减到年底的354个，减少89个(不含保障性住房)。

5、 所以，为什么北京楼价持续上涨，最重要的原因在于“供不应求”。所以，要压楼价，必须加大房屋供给。今天，房地产商也在集体呼吁“加大土地供应”，加快房地产市场的供应速度。

6、 但是这里有矛盾。土地供应再快，止不住地产商拿地的欲望。每一个地产商都希望自己手里的地越多越好；土地储备尽可能多地保证自己企业未来的发展空间。结果是，土地供应越多，开发商囤地越严重，而反倒挤占了房屋开发所用的资金，房屋供给依然缓慢，而且助长了炒地行为。

7、 怎么解决这对矛盾。用经济手段往往会失效，历史经验证明，一轮政府价格干预政策之后，房地产价格不是降，而是升。所以，现在需要的法律手段。用法律手段限制开发商囤地规模，确保其开发资金和囤地资金的匹配关系，加速资金周转。这样不仅可以有效加大市场供应，也减低了银行风险。

8、 现在这样的政策有许多是减少供给的政策，至少在政策效果上会起到减少供给的作用，这会进一步加剧房价上涨的预期，会进一步加剧市场供求矛盾，加剧银行风险。

9、 回到房地产股。我们是不是可以认为，采用减少供给的方式去平抑房价？如果不是，那最可能的方式是什么？加大供给减少需求。既然要加大供给，那会是谁提供供给？是政府吗？政府只能集中解决一部分低收入家庭的住房问题，所以市场供应主体依然是房地商。既然，房地产商供房数量只能是“有增无减”，那它的利润会减低吗？不一定！

10、 另外是减少的需求。政府历来希望把投资、投机性房屋需求遏制住，但往往是枉费心机。正因如此，我不认为未来房地产需求会出现大幅下降，所以房地产价格的走势是不是会大幅下降？投资者应当有自己的判断。

11、 我对房地产股的看法是：下跌中一定会出现极好的投资机会。尤其对哪些实力雄厚、现金流充盈的房地产企业，未来的市场是属于它们的。当然，市场的非理性会不计代价地使市场极度难看，也正因如此，市场中才会出现被错杀的股票，这恰恰为理性投资者提供绝佳的机会。

12、 现在是在房地产股中寻找“错杀者”的良好时机，盯住他，耐心等待极致下跌后的购买时机。

    从2009年12月1日起，我和张劲东先生在中央电视台证券资讯频道新开播的一档财经评论类节目《投资大参考》中与大家再度见面，这是央视证券频道为配合电子同名日刊《投资大参考》量身打造的一档晚间版市场分析节目，从证券市场出发，放眼经济生活的各个领域，首播时间是每个交易日的晚间19：30——20：00，欢迎收看。不能收看数字电视的观众可以登录《投资大参考》官网看节目录像。