9月4日武汉市土地拍卖会现场，拍卖师的开场白不同往日：“在座各位，我从事这个行业多年，今天第一次见到这么小的地块，2.85亩⋯⋯让我们欢迎这位来自黄陂区蔡店乡的农民朋友！”聚光灯突然打在了李家喜身上，他显得腼腆，“我只是想买回那一块地，盖房子卖”。3个篮球场大的土地，没有竞争者，起拍39万元落槌。“成交！”李家喜高兴得几乎要跳起来。从一个农民变成“地主”再到房地产开发商，李家喜终于完成了一块2.85亩土地的转型。

                                                  45岁的李家喜

记者◎葛维樱   摄影◎黄宇

“现实总比政策更迅速。”李家喜解释，房子已经盖起了一栋，卖900元一平方米，在蔡甸已经是天价。1号楼是10户100平方米左右的房子。“这可是李嘉诚的弟弟盖的！”乡亲们哈哈打趣李家喜，“是我们这里的豪宅。”傍晚时分，一只黄鼠狼迅速窜入杂草丛生的土堆，发出窸窸窣窣的声音。“这里是未来的3号楼。”李家喜站在土堆上，面前的1号楼顶端，“福禧园”3个字间距略微不对称，但不妨碍热卖得只剩一套。2号楼起到二层，露出青砖和木头支架，用了15天。“8年了，我和这块地，就为了办下来房产证。”李家喜说这话时已经褪去了土地得手的兴奋，神情复杂。

楼顶安装的8个太阳能热水器在反光，老人、孩子的声音不断从2号楼某户飘出来。往周边一看，氛围迥异，三面紧邻乡里粮站的旧仓库，另一面是广袤荒芜的干河滩，一到晚上漆黑一片。把蔡店乡归为武汉市有些勉为其难，从武汉市区往北一直走，到黄陂下高速路，道路变得狭窄，两旁的建筑物慢慢变得稀少，只剩下大片农田和孤立的土房子。蔡店乡被大别山的支脉环抱，紧邻着孝感、红安等几个地方，是武汉的北边界。

卖楼没有沙盘，李家喜亲自带着每个人上楼去看。“我把五楼的一套装成了样板间。”不同于一般样板间被放在中间楼层，李家喜的考虑很实际，“农村人不喜欢爬楼梯，高的装修好一点才容易卖掉。”这套样板间造成了轰动，乡村豪宅不在于大，进入样板间才真正感受到不同。小学老师丁国清买了顶楼一套130平方米的样板间，“我们全乡，甚至邻乡的人都来看这个房子”。打开门，房间挑高，地板墙面壁纸加上灯光设计，显得房间“油光水滑”，从客厅到餐厅做了4层阶梯和扶栏，过渡漂亮实用。墙面上挖出摆放艺术品的阁子。卧室全部朝南，宽阔的大阳台连成一片。“但只能盖到5层，高了我们这里的水压就上不去了。”李家喜很诚恳地说。

不过有这样的样板间，李家喜说已经不用做任何广告，“我只要告诉每个我碰到的人，我不仅盖得漂亮，还是有70年产权证的房子了，这在蔡店就是最大的新闻”。跟随着城市里房地产价格的水涨船高，蔡店乡这四五年时间涌现出不少三层到五层的楼房，这些楼房是农民用自家的宅基地建房，再分成小套卖给当地人，关键是没有房产证，“这里的均价是四五百元一平方米，农村人对土地的概念和城里不太一样，只要这土地是我的，我再和你有个协议，这房就是你的。反正你认识我爸爸，我认识你姐夫，事情也错不到哪去”。

在不考虑产权的情况下，私盖的房子也还是缺乏吸引力。这几十年除了从土木结构变成砖混结构，农村的建筑还停留在低水平。“阴沉、杂乱、大而无当是普遍的。”丁国清说。李家喜知道很多人早已不满足于农村一般的住宅，他强调的是，“每平方米设计费几十元，房子设计施工都是请建筑规划院做的”。的确，尽管乡里的平房几乎消失了，临街的都是至少三层以上小楼，紧紧比肩而建。但它们的外观粗糙，高低不齐，内部格局迥异，因此李家喜对自己的房子充满自信：“我也去这乡里不少房子看过，还是农民盖小楼那一套，请个工匠师傅大概画图，一堆房间隔段采光都随便搞，一进去只觉得大，可空间都浪费了，不舒服。”他不屑于把自己的房子和当地房子做比较。

要买房子的人直接来到位于一层的一户，这里已经被李家喜当做自己的房地产公司来使用。外面没有售楼广告招牌，“1号楼盖好之后才开始卖的，盖的几个月就天天有人来问。因为没盖好之前，谁也不知道这房子什么样，也没有做效果图，这里的人是不相信空中楼阁的。但随着封顶和内部装修样板间，就有人把购房意向书迅速给了我，几天时间就卖出了8套，我还没来得及做任何优惠、宣传什么的。一套房子十来万元也不贵，丁老师这套最贵16万元，但是还有人不断来问有没有装修好的，贵也不要紧”。李家喜得意的神色和任何房地产商一样，然而吸引丁国清的根本原因，除了豪宅，还有一个从未在蔡店乡甚至中国农村出现过的东西：房产证和70年土地使用证。

解释清楚这块地的来龙去脉可以看做是李家喜“一个人的战斗”。李家喜是个乡里人。他的老家在蔡店乡地下的20公里以外的一个村子，他一年只去一两次。1985年他去东莞当兵，1991年转业回来脱离了农村户口，在乡里的粮站工作，“吃商品粮了”却失去了土地。此后他就开始了一个小商人生涯，维持生计的是唯一他坚持下来的事业——一个经营打字、复印的小店。李家喜在蔡甸被定义为“地主”是很晚近的事情。

“一年前，这里还是老粮站的猪圈，养着十几头猪。”上世纪90年代后期粮站衰落，猪圈分给了几个职工一起养猪，李家喜最初看中了这块狭小又臭脏的地方，也是为了养殖。李家喜从1998年开始想靠养殖业发财，他租福利院的土地养殖海狸鼠，把成品卖给野味店和皮毛商。生意一两年刚开始起步，福利院就决定收回土地。李家喜看着自己好不容易从6对繁育到二三百只的海狸鼠，“我那几年真的下心思弄这个，从繁育到治病到销售全摸索出来了”。李家喜对土地价值的认知依然来源于从事农业生产的经验，“农民自己的地自己用不会给我，我只能在乡里找地”。

想要成为地主就得明白，乡里有两种地，绝大部分土地都是农村耕地和宅基地，是集体土地，这是国家保护范围很难出让，只有粮站、学校、医院、政府这些单位、机关才有星星点点的国有土地。2001年他花5万元，从粮站那里买到这块2.85亩国有土地的50年使用权，当上了地主。与所有土地转让者一样，李家喜面对的第一个问题是钉子户，买地受到了在此养猪的几家人的长期联合抵制，他们拒绝搬出。城市的房地产商或许有很多方法，李家喜只能上门哀求，“都是乡亲同事多少年的交情”。到2007年李家喜才万般无奈抬出了法律手段，官司没打他们就全部离开了，“我就是在这七八年的扯皮中，彻底改变了对土地的态度，原来土地是这么宝贵的资源。人家养猪，我辛辛苦苦把地弄到手，难道也只能干点养殖？我觉得太不划算了，越来越不划算”。长期的等待和扯皮增加了李家喜对这块土地的期望值，而2004年左右出现的房地产热蔓延到了乡村，有农民用自家宅基地盖房出售，当地的房价从二三百元一路升到四五百元。

这让李家喜为自己的地看到了更好的出路，“我要盖房子，只有房子才能赚到更多钱”。特殊的是，他所有的不是宅基地或耕地，而是一块国有单位的土地50年使用权，“一般操作是，一个老国企要把地卖掉，先是到土地中心估价，然后通过土地中心拍卖，由很多房地产商来竞争，买到以后这块地就可以盖商品房了，有70年产权的房产证”。李家喜的头脑很好使，他很自然地认为，自己这块“国有地”，应该也可以按照这种道路来盖房子，而不是重复别人“黑买黑卖”的既定格式。这使他走上了一条漫长又艰辛的道路。

“国土局房产局没见过这么小的地块，都不给我立项。”他也曾想偷懒，“我给一个国土所的朋友说，你去把这事情办下来，该应酬的钱我来花。人家说你自己弄吧，真不知道你这事情咋弄。”李家喜不相信：“有这么难吗？”他于是开始一家家机关跑，四处咨询“如何成为一名房地产商”，每天搭长途车，往返50公里的乡村路。经过几个月的奔波打听，总算把大概流程摸清楚了。他反复到黄陂区，“有11个单位要给我盖章”。

李家喜一直感叹自己应该在2009年5月之前做这个项目，“在乡里就可以办完所有手续”。所有熟悉的规章、复杂的流程，都被李家喜用自己独特的思考方式化解了，而房产证就是他努力追求的答案。他原本相信自己这些年在乡里的关系能起作用，但是天不遂人愿，政策的突然变化，将土地权力更多集中在了区一级单位。规划局、国土局等等教给李家喜无数学问，“人家规划的也有道理，你这地这么小，今天给你批一点，明天给他批一点，怎么做规划，你去把周边的地都扫过来，一起开发还行，看着也整齐啊”。“可人家周围住得好好的，我连在我自己地里养猪的人都撵不走，我只能请我们乡长来和你说，他都没法圈地。”

2008年6月他把土地以28.5万元的价格卖给了黄陂区土地中心，直到2009年9月4日又以39万元通过拍卖的方式买了回来。一年多时间他是在不断患得患失中度过的。“我先得说服政府的土地中心买走我的地，再公开拍卖，然后又得有个心理估价，万一地价被抬得很高怎么办？万一出现竞争对手怎么办？”虽然多花了时间和钱，但“这样做等于给土地变性，把它真正变成商品房建设用地。原来我只拥有50年综合用地使用权，只能搞农业生产或自己盖房住，现在却可以盖商品房，有70年产权”。按照法定流程，李家喜自己成立了房地产开发公司，注册资金1000万元。“但是国家政策又好，现在只有注册资金的30%也可以开公司，其他的资产，可以在3年内达到。”李家喜全靠自己的积蓄，他没有申请到任何贷款，这样有点捉襟见肘，“前几个月我手里没有现金了，差点连加油的钱都没了”。

2.85亩，在这么几步走到头的地里，划出30%的“绿化带”，8个停车位，却吸引了买主。“我们是有产权证的。”丁国清看中了这有产权证的房子和车位。而另一个买主则喜欢户型的设计南北通透。李家喜抱出一大捆绳子捆好的资料，设计图、施工图、各种合同、监察结果复印本全都在里面，“人家要什么我都在里面找，反正法律规定的全有”。有乡亲跑来对李家喜说“我不要房产证，你给我算便宜些”。李家喜于是说，他为之奋斗的“合法化”房产证，在农村不过是个“此人爱扳命”的证据，“还不如几万元的差价来得实惠”。

所以他最爱说“观念不一样”，他以盖房子成功树立了自己成功的关键因素：“时髦。”“我是个爱追求时髦的人。”他扳着指头讲了自己曾经从事的，9项完全不搭界的事业，从化妆品店到冰棒厂应有尽有，记录着一条明确的乡村财富路径。不管能不能实现经济利益，他一定要占个先机，李家喜说：“我已经习惯了每次刚开始做什么都被嘲笑怀疑，半年一年以后就成了榜样。”“弄这么一块地，盖几栋房子，办房产证来卖，对我来说也是为了抢到人家前面去，时髦又有意思。”

李家喜新买了一辆福特车，还请了个司机。他诚恳地解释自己不是为了讲派头，“我实在需要个司机，我经常累得没法开车了，开一段还得停下来睡一会，大家都说我这样很危险”。李家喜现在能把房子的每个细节讲得头头是道，但是盖楼前他对房子一无所知，甚至对自己的住房都没有要求。福禧园还有一套顶楼的96平方米的房子挂着“此房待售”的招牌，而李家喜自己住在乡政府旁边的一个低沟里建的平房，门口正对厕所，相邻的房子是他买下来租出去的，为了让租客不用跑到很远的地方上公用厕所，他给租客们建了一间。李家喜并不觉得这有什么问题。“我是房主，我考虑的是租房子的人的方便。”他的妻子和孩子也都接受了这个逻辑。“我觉得这是生意人的考虑。”

这里的房地产早已经形成了初级市场。李家喜不过挖掘了一块从未开垦的领土——转换农村土地的性质，购房者也全都是李家喜的忠实支持者。“他会少收我们1万元左右，等到拿了房产证才让我们补上。我们觉得拿房产证不仅会成功，而且一定会成为未来的趋势。”

另一个买主说，他是乡里农民，但常年在外地做生意。豪宅的住户们结构很有趣，有3户是乡里的教师，3户是公职人员，还有两个是生意人。毫无疑问，他们都是蔡店乡本土的“精英”。“更有钱的都是在武汉或黄陂区里买房了。那都是走出了蔡甸乡的人。”而随着这几年城乡教师收入差距拉小和公务员工资上涨，他们的收入在当地已经达到高水平，丁国清老师的月薪在4000元以上，而公务员更高。李家喜和他们都是多年朋友，“对有产权证的商品房，哪怕蔡甸这一个乡都有很大需求”。

但他也急于把2号楼赶紧建好卖掉，因为资金要周转。“我申请不到贷款，农行说要高于1万平方米以上的商品房面积，才可以在银行贷款，我也没有什么可抵押，只好用自己的积蓄。”李家喜这次赌上全部身家。这两年，沿街的房子因为政府动迁整修道路而出现了价格上涨。“一两万块买下的房子，向政府要到40万元了。”这不完全是农民和政府的讨价还价。李家喜明白“房子都值钱了，土地不会不值钱”。

不可能有其他房地产商来竞争。事先李家喜已经做过调查，心里有最高50万元的土地价。“超过这个数我就不买了。盖房子能挣多少钱？盖有房产证的房子又能挣多少钱？我的建筑成本是570元一平方米，卖900元，办房产证其中繁冗的前后手续费和土地的价格，给每平方米增加了100元到200元的成本。我跑去和土地中心的人说你们不能要高了，我这房不是城里的房，我只卖900元，人问我为啥定这个价，我说这就是我们那的天价了，再高没人买了。”3栋房子都盖下来卖出去，顺利地话他能挣20%左右，李家喜看好这个利润，但他也做好了万一失败了就把房子按照黑房全贱卖的底线，“总是有个最坏的打算”。

整个乡没有第二家房地产公司，还没有人想到在这么偏僻的地方开发房地产。但李家喜努力拓展眼界，“我会把报纸上的房地产专版看得很仔细，看所有知名房地产商的博客。我得了解他们的思想进度”。那场拍卖会让他更津津乐道的是另外两个数字：“4500万元喊了几次就变成5300万元！”“我已经是一个真正的房地产商了。”现在他有了更加庞大的计划，“不说别处，就蔡店乡，其他的村子，这样零星的国有土地不知道多少呢！我去几个村子都已经看过了。我老和大家说，土地会增值的，有的是机会，很多人也明白，就是没人干。”

“2号楼千余元一平方米，3号楼1100元/平方米。我看可以升点价格。”他美滋滋地说。再看周边和他竞争的，都是没房产证的，他就有了涨价的底气。■

本文选自《三联生活周刊》2009年第40期，敬请查阅更多精彩内容 

 

阅读手机版样刊请点击这里