香港爆出了全球最贵的楼价，举世皆惊。但细究起来，这更像是给内地楼市看的，目的是证明内地房价的上涨有据可依。据说，买这套天价房的也正是内地富豪。

　　

◎邢海洋

　　这个“世界第一”的房子，使人惊奇之处在于它的属性。这套位于港岛半山上的天价楼并非我们传统意义上的“豪宅”，也就是说，不是别墅也不是低层住宅，而是在高层大厦中的顶层的复式公寓。高层住宅能卖出每平方米77万港元，相当于70万元人民币的价格，内地10万元1平方米的就算不得高了。如果说这套房子4.39亿港元的价格还非普通人敢于奢望，香港还有“低总价”的豪宅，今年9月的一套房子以尺价3万多港元成交，相当于每平方米29万元人民币。但这个也不是传统意义上的豪宅，它也是在高层住宅内，而且，面积只有816尺，也就是76平方米。无论在什么地方，这样面积的公寓都得算小户型了。有了这样的参照，不难发现深圳、北京和上海的诸多房子都有天价的潜力，这些城市即便缺乏海景房，却不乏寸土寸金的地区。而内地顶级的价格也不过十几万元，和香港还有颇多差距。

　　香港本地却有人质疑这样的天价。据报道，一向敢说的香港地产发展商恒隆集团主席陈启宗便质疑豪宅屡刷新高价的可信性，提醒民众不要尽信有关成交价。“因买得起豪宅不会是傻仔，何解毗邻卖1元，这儿却卖2元？”实际上只要看看当地的平均房价，也会感觉这个天价太过突兀。现在香港二手房的平均楼价是4200港元/平方尺，合人民币大约4万元/平方米。香港岛在全香港价格最贵，颇有每平方尺超万元的楼盘，但在标志香港二手房走势的中原城市领先指数选取的26个楼盘中也不过占了8席，大多数楼盘价格低于万元。该指数成分楼盘中最贵的是礼顿山，价格接近1.8万港元/平方尺，合人民币16万多元。在香港，这样高价的房子凤毛麟角，纵观近百个成分楼盘，绝大多数在3万到5万元人民币之间，便宜的地段，每平方米2万多元的也不少。当然这些都是二手房，香港的特色，开发商卖新房都要比周边二手房高得多，最贵的有时多出一倍，只有在资金紧张的时候才平价出售。
　　
　　有一种说法，豪宅是稀缺品种，和大众消费能力无关，只显示富人的财力。豪宅与普通住宅价格的上涨永远不是呈比例的，两者差距只能越来越大，以至于豪宅的“塔尖”可以远离普通住宅这个基础，甚至顶级豪宅与普通住宅的价格之间并不存在水涨船高的关系，所谓“豪宅领涨，陋室领跌”。这就涉及一个贫富差距问题，根据联合国开发组织的统计，香港是全球先进经济体中贫富差距最大的地区：最富有的10%港人，收入是香港最贫穷10%人的18倍。加之又有大量内地人到香港置业，而能去置业的又以富豪为主，这就使得香港的豪宅需求愈发超比例增加。内地也类似，北京师范大学收入分配与贫困研究中心做的调查显示，1988至2007年，收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距，已经从7.3倍上升到23倍。这样极端的贫富分化，决定了世界第一的天价公寓产生于香港，内地更有潜力破纪录。但即便如此，这只是极少数人的游戏。贫富分化引致房价畸形的极端化例子发生在印度，印度超级富豪在孟买市中心兴建的27层豪宅仅造价就超过了10亿美元。但显然，这绝非流通品。

　　　既然豪宅和大众住宅没有可比性。内地购房者也就不必介意香港的“全球最高公寓价”，不如专注于其平均房价的走势。在香港买房，房地产商提供的房屋面积并没有共同的标准，内地通常使用的建筑面积，就因为单价显得不那么高，面积还大。这种计算方式在香港广为流行，后来经由广东传到内地。如此看，大可把香港的房价和内地做直接的比较。香港的房价经由1997年后的大跌，直到2003年才见底，至今，房价已经比底部高上一倍多，但距离1997年的最高峰还有差距。实际上，除去1997年的价值回归过程，香港与内地的楼价走势基本一致，房价自2003年开始加速上涨，2007年见顶，金融危机使房价跌去了20%，但经过今年大半年的回升已经恢复。如果说有什么不同，就是内地涨得快，并且内地处于大规模建设阶段，大批新房入市，而香港楼市的主体则是二手房。当北京、上海和深圳的新房价格接近2万元，而香港二手房价不过是内地大城市一倍的时候，再指望内地房价以香港为基准大规模补涨似乎就不现实了。

  根据《环球物业指南》的数据，香港分层豪宅单位的楼价与东京、纽约不相伯仲，均居于全球前几位。这些豪宅均价基本相当于10万元/平方米，超级城市的超级价格基本如此。

本文选自《三联生活周刊》2009年第40期，敬请查阅更多精彩内容 

阅读手机版样刊请点击这里