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长沙92亿元“地王”的背后推手
(2007-08-10 11:19:56)
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房产置业长沙 |
分类： 文章精选 |
旧城改造的时机、握有筹码的政府和寻找土地的资本，共同促成了7月24日长沙一块92亿元“地王”的成交。“这块超出底价45.62亿元一倍，但创下国内单宗土地价格地皮生意的纪录不会保持很久。”湖南凯达集团一名地产商说，“就像股市上价格低廉、有待挖掘的低价股，空间巨大的二线城市一定是地产商下一轮的角逐场。”
长沙会不会成为二线城市房价高涨的样板？
特约记者◎李韦
旧城改造是政府和资本合作的杰作。对那些想在长沙立足的地产商而言，旧城项目更多是个招牌，它们长远的目标是长沙刚刚起步的商品住宅市场。这样看，新河三角洲地块简直就是个不可复制的商业机会——它既可看做一份攻关政府的礼物，又是开发商未来进入长沙房地产市场的门面。
尽管长沙市国土资源局交易中心主任张君来拍卖前保守估计“能有五六十亿元就不错了”，长沙地产大佬、湖南凯达集团董事长乐根成则说，拍卖结果是业内估值的基本价格，他说，“即使100亿元，也有得赚，新河三角洲是长沙市旧城改造史上规模最大、投资项目最多，也是长沙城区内成片条件最好的土地”。
这块92亿元、地处长沙市中心城区北侧的“地王”，在湘江和浏阳河的交界处，南抵319国道，东靠芙蓉北路，是长沙新区的未来方向。
按照长沙市政府规划，新河三角洲总用地面积约3000亩，规划面积约2205亩，计划投入120亿元，打造成为长沙地标，长沙政府官员称之为“文化曼哈顿”，包括，长沙市图书馆、博物馆和音乐厅等几大标志性建筑。“作为长沙首度尝试由政府拆迁腾地，然后大规模统一招商转让的大宗土地，长沙市政府要求:新河三角洲竞得者必须在1年内完成20亿工程建设投资，土地交付4年内完成对整个区域的整体开发建设。另外，竞得者还将在建筑集中区域布局一栋高度不低于260米的标志性建筑。”张君来介绍。此次拍卖所得除了收回前期在土地一级开发上的投资之外，还将筹齐建图书馆、博物馆和音乐厅的资金。
对闻风而来的开发商来说，更诱人的是，长沙政府已经替开发商扫清后续开发的道路——“新河三角洲”几乎完全是以熟地面目推上市场——拆迁成本，恐怕是外地开发商异地开发要克服的最大挑战。“这样来算，92亿元的价格，政府和开发商肯定是双赢的。”
政府的收益相当丰厚，知情人说，由于新河三角洲以前为旧工业区，很多地块都在企业手上，拆迁的难度很小，政府在2005年已全部收回。“由于政府对工业区的重新规划，而从企业手上收回了这些地块，购买土地成本与土地开发成本将归地块所属企业，增值部分将由土地权属企业与政府按四六分成。土地增值税将由政府税务部门征收，若拍到92亿元，政府征收的比例将达到60%。”
资本角逐场
尽管香港恒基兆业和长沙市的关系不错，他们在几个旧城项目上有过多次合作，但恒基在长沙的拿地还是多次失利。与长沙的合作，香港地产集团率先展开，但更多的地产商正看中这里。
一个月前，恒基曾参与长沙市的一块土地争夺，地价在3亿元左右，他们对该地块非常看好，价格上限是5亿元，“但争夺太激烈，最终成交价高达5.3亿元，只好放弃”。香港恒基兆业地产营业部总经理谢伟铨说，“现在在内地拿地很不容易”。他感慨，很多地皮最终成交价高于公司预定上限，恒基不得不放弃。
“2006年，公司通过银团贷款等融资途径，获得了大约133亿港元的资金用于公司今年的发展，而这笔资金的大部分将投向内地房地产市场，恒基兆业目前已买入可建建筑面积约1亿平方尺的土地。”谢伟铨说，“这些土地大多集中在徐州、长沙、重庆、西安、沈阳等二线城市，我们希望在这些城市争夺优质地块，打造标志性项目。”
长沙和这些二线城市的情况比谢伟铨们想得更为复杂。冯昌钟说，一线城市在当年的土地批租中造就了大批的土地寡头，持有大量土地储备的少数国有企业拥有土地的垄断权，他们通过土地闲置在地价的快速上涨中实现“囤积收益”。虽然“8·31”大限过后，国家试图在盘活地方的土地存量，但收效有限，“开发商在受让大幅土地后，并没有资金实力进行一次性开发，往往采取逐步开发的方式。如此，则土地面积越大，开发周期越长;而在这一过程中，土地已迅速升值，开发商已在无形中获利;除了这些原因，还有因为‘拆迁’、‘市政配套未能及时到位’原因没法开工或出售的闲置地，但政府也很难实际上收回，因为这些问题即使交到政府手也并不容易在短时间内解决”。
五合垸地块，在“新河三角洲”的对面，这块“恒基”同样有意向的地皮去年还是和他们失之交臂。由湖南投资集团子公司湘水雅境房地产公司以10.25亿元竞得，但不到两个月，后者就把地块权益全部转让给了黄如论的世纪金源集团。据说，这家官方背景浓厚的湖南首家上市企业在这场“土地中介”交易中坐收至少上亿元利润。
知情人说，新河三角洲地块同样经历曲折，而最终成交，当事人并不愿过多谈论，这让这块中国“地王”的产生异常低调。“最早瞄上新河三角洲的是‘隆平高科’。2005年年初，湖南本土富豪伍跃时掌控的‘隆平高科’通过受让，成为湖南长元人造板公司的控股股东。随后，‘隆平高科’将所持股权的一半转让给有长沙市政府背景的‘湖南投资’。2006年，长沙市政府决定对新河地块进行整体规划和开发，由长沙新河三角洲开发建设有限公司承担新河三角洲的开发工作。‘隆平高科’和‘湖南投资’放弃长元人造板公司股权，接受政府总计3000万元的前期开发补偿款。据说，当时的土地成本不到200万元一亩。”
他说，已经拿下五合垸地块的世纪金源是当时意向明显的买家，世纪金源最初的想法是以50亿元上下的价格拿下新河三角洲，“但显然，它们遇到了更下血本的对手。在北京只有220万平方米左右土地储备的北辰实业有强烈的冲动”。长沙在6月2日挂出了新河三角洲1178亩地块的出让公告。后再发两个补充公告，原本7月10日的拍卖被推迟到7月24日，申请人“曾经开发过总建筑面积300万平方米以上的单个项目”，修改为“曾经开发过总建筑面积200万平方米以上的单个项目”。北辰最后联合同为北京国资背景的北京城开集团竞拍，也是要跨过“总建筑面积200万平方米以上的单个项目”的障碍。
仍有更多和北辰、金源一样的开发商在涌向这里。现在的问题是，房价调控的压力会从一线城市滚动到二线城市，长沙会不会成为下一个南京？
本文选自《三联生活周刊》2007年第30期，敬请查阅更多精彩内容。
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