作为一个企业个体，万通的目标是跑赢市场、跑赢政策、跑赢竞争对手。怎么才能跑赢呢？我的说法是“吃软饭，挣硬钱”，就是通过创新和变革，来创造一个更大的生存空间。

房地产按照正常的作业分成三个创造价值的部分，第一部分是制造，属于制造业，这是硬钱，挖坑盖房，是靠成本竞争，靠规模竞争，这是一种。第二部分靠运营，属于服务业，运营是什么呢？比如我们今天所在的万通中心，我们在CBD空置率是30%的情况下，不到一年满租，租金还是这个地区除国贸三期外最高的。然后新城国际的服务公寓也是CBD出租率和租金最好的。这就是运营能力。运营能力好了以后，才能进入到第三阶段，叫做财富管理和资本管理，比如发信托，发债券，资产证券化，它的前提是租金好、租期长。所以第二阶段已经有门槛了，这个门槛就是运营能力，逐渐变成“导演加制片”，相当于我有一层楼，究竟是做谭鱼头还是俏江南，那就是我“选演员”了，这是一个能力。第三阶段就是像凯德置地这样，用基金、金融工具来提升整个不动产资产的价值，有越来越多的“软饭”可吃。凯德置地三分之二管理资产，三分之一自己直接投资，创造资本回报率高于全球同类房地产投资性企业，“吃软饭”占一半，“吃硬饭”占一半。万通提出来要三个跑赢，最终要靠“吃软饭、挣硬钱”，我们要在运营能力、资产管理能力上去竞争。

我们一直希望能避开经济周期和政策波动的不确定性影响。从上一次危机，我们就在讲用变革和创新应对经济周期，这是一以贯之的思路。要能如此，需要创新，建立创新体制，在今年过了春节以后，我们董事会做了两个很重要的决定，一是每年营业额一部分提出来做研发，二是每年发布新产品。我们一直希望这样来做，跟这个周期没有关系，不受影响，最终能够“吃软饭挣硬钱”。

转型是需要时间的。通过过去两年的转型，我们第一步是在运营能力上，在CBD这个区域内做到比同行好一点。第二步，财富管理和资产管理的转型时间要长一点，大概多长时间呢？10到15年。要靠这样一个时间积累，新鸿基、李嘉诚都是这样转的。

研究一下所谓的美国模式，比如汉斯、日本环球金融中心公司等，都是“吃软饭挣硬钱”的。万通的说法叫“能力导向”，总结起来四句话：“中期持有、能力导向、资本权益为核心、收入多样化”，这是我们认真研究以后提出的美国模式的基本特征，我们现在简单概括成为“吃软饭、挣硬钱”。另外我们在自己的过程中做到“低风险、中速度、高回报”，低风险就是控制高负债，中速度就是要控制好扩张速度，高回报就是多“吃软饭”，回报自然就高。

    我们公司现在在转型路上已经走了两年，有两件事是成功的，运营能力有所提高，而且在CBD这部分，我们有比较明显的提高。第二个，我们的负债，从控股公司(万通实业)到上市公司(万通地产)都是非常低的负债，控股公司(万通实业)只有不到20%的负债，我们负债很低，所以风险很小。这样我们未来就会有很大的弹性。同时，我们要神经高度坚强，坚持走自己的路，这很重要。

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