剖析住宅市场量价齐跌的三大原因

也许有人会问，既然说市场情况好，但住宅这块毕竟是量、价齐跌，这是怎么回事？这个东西也分你怎么看。你是蜜月思维，你会想永远都卖得好，你要是日子思维，这也是正常的。住宅这部分之所以出现量、价齐跌的现象，我认为有三个特别重要的原因：

第一、就是一般规律，蜜月结束了，过日子难免磕磕碰碰。住宅这部分的规律是在人均GDP在2000到4000美金的时候是最快速的发展时期，GDP6000美金是升级换代的时期，GDP8000美金的时候住宅的需求开始减少，中国城镇人均住房建筑面积早在2005年就超过26平米了，在全世界都不低了。1976年的时候人均是3.9平米，中国住宅这几年已经有了很大的发展，但毕竟这个规律在全世界是通行的，今天纽约GDP6万美金的时候住宅供应量非常有限，需求是一个稳定的量，为寻求量能对低收入高风险人群提供住房，这才造成美国的次贷危机。

第二、政府去年改变了保障用房的政策，由政府来负担将近70%的保障性住房，市场解决30%，在70%这部分里政府有一个弹性，可以做到30%、也可以做到40%，还可以做到70%， 70%的保障面非常大，这样就使很多准备在市场上买房的人观望，让房地产市场进入无人喝彩时期，大家希望能够参与到双限房、经济适用房的购买行列中，而现在希望参与的人比较多，政府也开了很大的口子，比如把教师、把公务员都纳入到保障系统，这部分人经过原来的房改已经适应了商品化住宅，政府又把他们纳入到保障，这样一来市场的需求量进一步萎缩，由于去年政府把保障和市场分开的举措，有力保障了低收入人群，但也使中收入人群开始迷茫，开始不知道在哪边选择，甚至把成长的中收入阶层拉入到保障行列，抑制了商品房市场。这是造成目前整体上住宅领域价格始终低迷，交易量持续减少的原因。

要解决这个问题，从两方面看。一方面从企业来看，应该承担过去多年快速发展，自己做出蜜月决策的后果，企业不能把市场萎缩归咎于外部原因或归咎于政府，而应该勇敢地承担自己的责任，因为你是企业，今天市场波动了，你就应该承担这个压力，否则你就不叫市场经济下的企业了。

从政府来说，要维持房地产市场的充分竞争，就需要用市场的办法来解决，适当界定清楚保障的范围，不随意扩大保障的范围。因为把保障人群扩大到中产阶级事实上会伤害到正常的房地产市场，而且会使房改这么多年的成果所形成的住宅商品化意识、趋势、机制毁于一旦，所以从政府来说要特别注意保障范围。比如25、26岁的年轻人，大学毕业买不起房，不能把他算成是低收入人群，因为他还需要奋斗，如果把他们也保障了，谁还去奋斗呢？ 20多岁本应该鼓励流动，创业奋斗，但是为了房子他可能就拴着不想动了，对于社会的进步，对于改革都是巨大的伤害，所以我说企业要自强，要自己冒风险，自己承担后果。政府要维护房地产市场的健全竞争和市场化方向的改革，要尽可能准确界定保障范围，不要把中产阶级也纳入保障范围，这样才能完善整个住宅市场。

第三、住宅这部分宏观经济的预期发生改变。大家本来正在蜜月，这会儿突然地震、救灾，由蜜月一下子到了苦日子，本来不是问题的问题都成了问题。世界上很多问题有两种解释，一种是现实存在的，一种是你一问就问出来的问题。有一类事情是说出来的事情，有一类是客观存在的。在低潮的时候和高潮繁荣的时候一样，高潮的时候是喜事再加喜，于是叫蜜月，低潮的时候把苦再加苦变成了灾、变成了难，现在目前是这样一个状况。

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