布隆伯格是一个很成功的彭博资讯的一个CEO，现在是纽约的市长，我不经意之间看到他讲的一句话，第一，做出超乎寻常的正确的决策；第二，准备承担责任。我觉得很好地反应了企业家的责任，也特别准确地反应了董事会的职责。

    为什么股东需要我们董事会？为什么股东推举我们来管理公司？就是希望我们能做出一个比别人更好的决策，而这个更好的决策不仅是要超乎所有的股东个体的水平，也应该超出同行业的更具有前瞻性的好的决策。那么在这个同时，你也要承担责任，因为大家赋予你决策的能力，给你权力和机会，应该地你也应该准备去承担由此而产生的责任。

如果一个好的董事会不准备做出更好的优秀的决策，同时不准备承担由此而带来的所有的责任，那么你就不具备参加董事会的一个基本条件。为了最近一次的董事会，我最近不断地在战略务虚会。战略务虚会就是不拘范围，不决定事项，没有主题，就公司的宏观问题以及结合外部环境的变化，告诉大家今后有可能采取的几个方向，看大家每个人的意见。这就是为做更正确的决策做一个前期工作。

    比如说现在拿地一共有四种方法：一、通过买卖项目的办法去拿到土地。这个方法目前在国内的一线的地产公司当中还是相当主要的方式。万科差不多每年50%以上的地是这么来的。

    二、招标。招标这种方式拿地带来的问题就是政府关系。最近整个北京市所有这些双限房，除了一个象征性地给了万科，其余全都给了本地的国营企业。在土地方面充分体现的是政府对很多的短期的偏好和重点。

    三、拍卖。现在全国出现了一个情况——房价即地价，现在拍卖几乎是房价卖多少，地价就是多少，甚至有些公司拍卖地已经没有上限了，所以最近屡创新高。在长沙有一块地，70亿，重庆一块地最高41亿，杭州雅戈尔拿了一块地，也是创造了当地的新高。最后的结果是，比如你在资本市场上融一次资，拿几十亿不够买一块地的，所以现在拍卖的门槛太高了，而且还有一个可能，就根本你一年都拿不到。

    四、拆迁、征用，参与土地开发。走这条路节奏缓慢，得慢慢去熬。

    面对这四种方法怎么决策，经历怎么分配？如果天天都等着拍卖，那么按上市公司增长的要求会压力很大，因为地价本身就这么高；如果从一级开发做起，可能会低一点，但是时间又跟不上；去投标双限房，经常拿不到；去买卖，又可能带来一些法律问题，因为买卖的项目可能有法律上的障碍。所以在这种情况下公司就得做出决策。房地产如果是叫全运会的话，未来几年运动员不超过200家，粗略算了一下，能参加决赛的大约五六十家，最后决赛决出前十名。

    现在全国有将近六万家房地产公司，我们目前的市值排在第29名，在全国房地产的A股市场，如果加上我们非上市这部分，估计排在25、26名，我们初步可能有一个资格参加决赛，但到底能够做出什么，就是你决策水平。如果我们现在一个决策错误，我们可能就没有了决赛资格。所以，这个时候我们的董事会要在这样的环境下做出决策，保证我们三年以后我们能够争取在前十名。那么现在怎么决策呢？我现在天天想的、董事会要跟大家讨论的就是这个，这个事情如果决策不好，资金、土地、人才这些资源用错一个方向，就相当于把部队引到一个别的路上，就打不出胜仗。所以董事会需要大量地来解决在这样背景下的正确决策，这是最重要的，董事会要保持正确决策，其实最最重要的是保持决策者的信息和思维方式是正确的，获得信息是足够的。

    上次开董事会我专门拉到了兰会所去开，因为兰会所是北京最时尚的一个商业俱乐部，光装修和装饰花了三亿人民币。这是俏江南的顶级的一个产品，兰会所的设计师本身就是纽约很有名的设计师，我在纽约就看过他的作品。我希望我们的董事一定要换一个思维方式，常规提到商用物业就仅仅联想到谭鱼头、梁子捏脚、火锅这些，其实商用物业的空间是可以用设计来改变它的价值的。所以为了让大家的思想观念逐步对商用物业的看法有一些改变，我选择了让大家来这里来开会，来学习和体会，开拓思路。（未完待续……）

转载于冯仑个人电子杂志：《风马牛》第十一期

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