■中国房地产报记者 李红梅 北京报道

试图将更多资金与精力投入房地产业务的中国中铁，在未来较长时间内将面临严峻考验。
    3月30日晚间，中国中铁股份有限公司（中国中铁，601390.SH）发布2011年年度报告，实现营业总收入4607.2亿元，同比减少2.75%；新签合同额为5708亿元，同比减少22.4%；未完成合同额10580.79亿元，同比增长9.5%。
    从其主营业务贡献来看，2011年，中国中铁房地产收入169.54亿元，同比升44.7%，房地产毛利率在分项主营业务中位居第二，达到29.14%。观察其近3年的主营业务贡献，房地产对公司业绩贡献均保持稳定增长态势。
    “建筑行业利润太低，诸如中国中铁、中国中冶、中国建筑等企业在未来转型中都将寄望房地产的发展。”有业内人士认为。
    不过，受累于铁路基建影响，截至2011年年底，中国中铁应收账款余额为963.45亿元，同比增长18.26%。这意味着，中国中铁的转型之路将面临较大的资金压力。

地产稳增

作为全球最大的建筑工程承包商之一，中国中铁的主营业务为基建建设、勘察设计与咨询服务、工程设备和零部件制造、房地产开发以及其他业务。在铁路基建投资速度下滑的背景下，地产业务的发展被寄予厚望。
    年报显示，截至去年年底，中国中铁基建建设业务的未完成合同额为8985.7亿元，同比增长3.4%；营业收入3852.02亿元，同比减少6.44%。中国中铁表示，基建建设业务营收减少的主要原因是去年铁路建设市场投资规模大幅萎缩、新开工项目减少及在建项目部分停工。
    中国中铁提出了应对铁路投资增长缓慢的策略：一方面加大公路、城市轨道交通、水利水电、城镇化建设、市政、机场码头、保障性住房等市场开发力度；另一方面，积极发展其他如BOT项目、物资贸易、矿产资源开发等业务。
    事实上，基建一直是中国中铁的核心业务，但受整体铁路建设市场环境拖累，加之其毛利率相对其他主营业务较低，都决定了中国中铁不能再过度依赖基建业务。
    资料显示，2011年该公司综合毛利率为10.37%，同比上升1.5个百分点。从分项业务看，基建、勘察设计、房地产、工程设备制造和其他业务的毛利率分别为8.59%、35.61%、29.14%、20.12%和14.23%。同比涨幅最大的为房地产板块，上升5.41个百分点。
    “中铁置业是公司的地产旗舰企业，也是作为中国中铁一个新的利润增长点来设置的。”中铁置业董事会秘书侯社中曾对本报记者如此表示。
    翻阅中国中铁历年年报，可见其地产业务呈逐年稳定增长态势。
    2009年，中国中铁房地产营业收入为54.58亿元，同比增长38.73%；2010年，其房地产营业收入为117.1亿元，同比增长114.6%；2011年，其房地产营业收入为169.54亿元，同比增长44.7%。
    虽然截至目前，其房地产收入占整体收入的比例并不高，但因其毛利率较高，能整体拉动该央企的盈利水平，因此中国中铁计划进一步增加房地产业务的比重。

资金考验

虽然其地产业务发展态势不错，但房地产调控导致银根紧缩，再加上基建业务受困，这使得中国中铁未来的发展面临着双重困境，要想进一步转型并不容易。
    中国中铁董事长李长进在内部会议上称，中国中铁对铁路市场的依存度过高，全公司铁路市场份额的比重超过了50%，特别是一些施工单位的铁路市场比重达到80%以上，产业结构和经营结构过于单一，资源配置不合理，多元化经营能力不足，短期内很难适应新的形势变化。
    据铁路系统内部人士透露，因为资金紧张、工程款拖欠、融资困难等原因，中国中铁部分工程项目已经出现了被迫放缓进度甚至停工的问题。
    年报显示，截至2011年年底，中国中铁的应收账款余额高达963.45亿元，同比增长 18.26%。其2010年、2009年应收账款分别为814亿元、662亿元。
    中国中铁称，产生上述变化的主要原因为，受金融信贷政策的制约，部分项目业主资金困难，工程结算款支付滞后，导致公司应收账款规模继续攀升。
    一位不愿具名的央企财务总监表示，高应收账款的一大风险就是呆账和死账，另外财务费用太高。他认为，对于中国中铁来说，资金问题将成为其转型之路的最大障碍。
    受应收账款增加影响，中国中铁实施短期融资以弥补营运资金不足。截至2011年12月31日，其短期借款余额为510.13亿元，同比增长99.24%。
    “因为大环境原因，公司肯定会资金紧张，但整体战略、目标、方向并没有改变。”侯社中表示，未来会继续加大对地产业务的投入。
    国信证券经济研究所建筑工程行业首席分析师邱波认为，“十二五”期间是中国中铁谋求转型的重要时期，目前多元化业务结构已初步形成，但是地产、资源开发等业务尚不成规模，公司在转型的道路上任重道远。
“一旦完成业务结构的重新布局，形成海外、房地产、资源、基建四足鼎立的局面，则可以摆脱过于依赖国内铁路投资的局面，带来净利率与投资回报的显著提升。”邱波说。
业内人士分析，中国中铁最大的债主是铁道部，近期，国务院常务会议通过了《“十二五”综合交通运输体系规划》，会议明确要求建成一批重大铁路项目，适时开工一批急需必需项目，同时明确提出鼓励民间资本进入铁路领域，铁道部资金紧张的状况有望逐步缓解。