■中国房地产报记者 曾冬梅 广州报道

4月1日，中国奥园宣布以18.3亿港元（14.8亿元人民币）出售世纪协润投资有限公司全部已发行股本的52.69%，亦即北京耀辉置业有限公司51%的股权。耀辉置业持有位于北京市朝阳区西大望路与建国路交会的“长安8号”商住项目。
    中国奥园方面表示，受调控影响，一线城市高端市场需求受到较大冲击，北京的高端住宅尤其受到极大压力，项目日后实际投资回报可能不如原本预期理想。而且，出售该项目预计能获得10.8亿港元的税前利润，平均每年股本回报率高达47%，远高于一般房地产开发项目的回报。
    买方为香港投资界知名的“朱太”——金利丰金融集团有限公司行政总裁朱李月华。据香港一名业内人士透露，金利丰是一间金融机构，并无地产业务。“但朱太交游广阔，也时常帮一些机构或个人物色及收购资产，此次很有可能是受人委托，代为收购。”
    此前，曾有业内消息指出，已经整购了长安8号北塔商业裙楼和写字楼的外资基金很有可能是最终接盘者。

奥园脱手 收益超10亿元

公告显示，买方Logic Capital Limited为一间投资控股公司；担保人为金利丰金融集团有限公司行政总裁兼执行董事朱李月华。
    买方在2012年3月27日已支付6亿港元，作为由托管代理人持有的按金；于完成日期，买方及中国奥园将共同指示托管代理人向奥园发放6亿港元按金，以及支付结余代价款项。
    作为出售事项的一部分，于完成日期，耀辉置业也将向中国奥园偿还公司贷款，即结欠总金额约13.49亿港元。耀辉于完成日期悉数偿还中国奥园贷款后，其对中国奥园付款责任将获悉数解除。
    据中国奥园有关负责人介绍，14.8亿元的出售价格是基于世纪协润的净资产约7.44亿元、于2009年集团收购世纪协润的原成本8.23亿元，以及出售成本约4000万元所定出，公司认为作价合理。
    转手长安8号，中国奥园将连同奥园贷款本金及利息收回，总回笼约31.78亿港元的资金，中国奥园方面表示这有助于进一步增强集团原已稳健的现金流。根据中国奥园2011年报资料，截至2011年12月底，该公司持有之现金及银行存款约47.27亿港元，加上此次交易的回笼资金，该集团将持有现金及银行存款近80亿港元，而中国奥园总股本26亿股，按4月3日中国奥园股价每股1.01港元折算每股现金约3港元。中国奥园负债率相对于同业，亦属于较低水平，其公司净负债比率为12.7%，未付土地款项仅6.32亿元，现金流较为健康，压力并不大。中国奥园方面表示，通过这笔交易，该公司将获得10.8亿港元的税前利润，根据其于2009年7月参与项目开发时所做出的股权投资，该项目平均每年股本回报率高达47%，远高于一般房地产开发项目的回报。
    至于出售原因，中国奥园管理层表示，在中央和地方政府一系列严厉调控措施下，北京、上海等高端市场的需求受到很大冲击，北京的高端住宅尤其受到极大压力，预计北京房产交易的趋冷状态仍将会持续很长一段时间。鉴于全球经济的持续不稳定性及地方紧缩措施，项目日后的实际投资回报可能不如原本预期理想。有鉴于此，其公司调整市场发展策略，计划集中投资于刚性需求大、调控影响少、增长潜力强的其他城市。当出售项目完成后，会使其集团处于更有利位置继续进行投资计划，为日后出现具吸引力之机会时增加土地储备作好准备，并为未来的发展扩张奠下坚实的根基。

朱太为他人做嫁衣？

金利丰金融集团是香港的一间金融机构，业务内容涵盖证券交易、期货交易、财务顾问、资产管理等，并无涉及地产业务。因此，此次收购长安8号也出乎业界意料。而且，除了收购中国奥园于长安8号拥有的股权外，该公司还打算收购该项目另外47.31%的股权。
    按照中国奥园方面透露的消息，此次交易的买方及买方担保人均为独立第三方，他们是通过一名独立第三方介绍给公司的。在此之前，买方及买方担保人与中国奥园及其任何关联人士概无任何业务或其他关系。
    金利丰金融集团行政总裁朱李月华，在香港投资界有“壳后”、“赌厅公主”之称，于金融界有18年从业经验，人称“朱太”。据香港一名业内人士透露，朱李月华的父亲李惠文是澳门赌业的元老级人物，曾为葡京赌场第一大贵宾赌厅黄金厅的厅主，拥有不少富豪客源。“业内传闻，朱太与何鸿燊的四太太梁安琪也有密切联系。”该人士告诉本报记者，金利丰属于背景较为复杂的金融机构，资金实力雄厚，“做过买壳卖壳的生意”，也有不少机构和个人委托该公司物色及收购资产。“此次很有可能是受人委托，代为收购。”
    实际上，在中国奥园传出将出售长安8号的消息时，便有业界人士猜测，已经整购了长安8号北塔的商业裙楼和写字楼的外资基金很可能是接盘者。
    2011年8月，中国奥园主席郭梓文曾表示，为配合住宅限购政策，长安8号将改变原有策略，发展成长期持有的商业出租项目。从这个角度出发，全盘接手长安8号，将更有利于上述该基金对项目的重新包装和运营。