■中国房地产报记者 李红梅 陈思羽 北京报道

“非房地产主业央企退出房地产是一个很复杂的过程，我们会继续执行既定目标。”4月5日，国资委相关负责人接受本报采访时表示。
    近日，在2012年度央企产权管理工作会议上，国资委的报告首次披露了去年非房地产主业央企“退房”的进度，共27家央企公开挂牌转让了40宗房地产企业股权。
    距离当初下达“清退令”的时间，已经过去整整两年。虽然央企拿“地王”的势头有所遏制，但显然并未完成“两年内全部退出的目标”。
    记者在采访多家企业和业内分析人士的过程中了解到，非主业地产央企“退房”在现实中涉及到资产分配、人员分流、资产评估等等多方面问题，有实际的难处，非短期内可以完成。而受楼市调控、央企主辅改制等多重因素的影响，退出难度或将更大。

清退缓慢

2010年3月18日，国资委宣布除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。
    当时出台此“清退令”的背景是央企频出“地王”，引发市场关注，国资委即出面干涉。这一举动获得了多方人士较高的评价，希望借此扭转房价过快上涨的局面，甚至寄希望能通过“清退令”降低房价。
    后来的事实如中国房地产研究会副会长顾云昌昔日所言：“78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务，其实是说起来容易做起来难。”
    当年5月10日，中国石油将下属一家房地产公司100%股权在北京产权交易所公开挂牌，成为“清退令”后首家将全资拥有的房地产公司100%股权予以公开转让的央企，这在当时成为公众关注的焦点。
    直到当年6月4日，中骏置业控股有限公司在北京产权交易所以1.26亿元成交价成功取得上述公司100%股权，这成为“清退令”发布以来，央企地产成功退出的首个案例。此后，央企退出房地产业务陆续展开，只是进展十分缓慢。
为    配合相关工作，银监会采用断粮方式，针对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的央企，对其非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请，已授信的要保全，并停止对其新增授信。
    监管机构亦向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”，但效果并不明显。
    据国资委副主任邵宁在2011年初国务院新闻办公室举行的新闻发布会上透露：2010年只有14家非地产主业央企退出。
    就在一方面非地产主业央企退出之时，另一方面，2011年又传出在16家央企之外又新增鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团、新兴集团等5家地产央企的消息。
    记者在随后联系相关企业时，企业方面并不愿意就此多说，谨慎地表示“尚未看到国资委的红头文件”。
    而业内人士认为，两年前的“清退令”本身是出于一次新闻通气会和中央企业负责人会议上国资委前主任李荣融的讲话，但此后，国资委却未及时编制央企如何清退地产业务的方案。
    减去新保留地产业务的5家央企，还有73家在国资委要求退出之列。而27家非地产主业央企产权交易所挂牌转让的事实表明，还有46家尚需继续清退。不过，已挂牌的27家央企转让的40宗房地产股权显然也非27家全部的房地产资产。
    除此，还有不退而“进”的企业。据查，2011年的2月22日，中国机械设备工程股份有限公司以10亿元的总价，夺标北京市丰台区丽泽金融商务区E-18地块商业金融项目，该公司的母公司国机集团，并非国资委核准主业为房地产的16家央企之一。

利益纠结

央企退出房地产陷入了多方利益纠结之中，其速度显然不能令人满意。
    “央企退出难度较原来的预想要高出很多，不同企业的情况千差万别。”兰德咨询有限公司总裁宋延庆接受记者采访时分析，如3家央企钢铁公司宝钢、鞍钢、武钢，都有自己的开发企业，同时自己也有开发地产的需求。退出相当于割肉，有难度。
    据悉，央企的地产清退分为两大部分：一部分是股权退出，另一部分是地产项目退出。地产项目如何退出是其中的一个难点。如果涉及上市公司，还需要董事会的同意，牵扯到股东们的利益问题。
    而记者在与某非地产央企人士交流时了解到，去年该公司年会上盘点业绩时发现，地产板块几十人创造的利润比另一板块上千人所创造的利润还高。
    一位央企负责人说，房地产业务在一些央企的业务比重不到10%，而利润贡献可能达到50%，相当一部分央企在房地产上的收益远超其主营业务。
    “央企退地难的核心因素是做价、估值。”正略钧策管理咨询公司合伙人、副总裁薛炯文对记者表示，非地产央企在意的是对资源的掌控，且很多央企的“地王”项目在当前土地市场行情下很难出手，“哪家企业都不愿意背亏损的帽子，挂牌尽到义务就行”。
    另外，薛炯文认为，市场化以后，企业更愿意把内部生活区、新城区等建设的需求交给自己的开发公司去做。以中材集团为例，其水泥厂改造就是一个难题，因为一个水泥厂原来占地一般都有一两千亩，自己的职工居住、配套需求必须都在这里解决，但其又不在工业用地转城建设用地的过程中，一般开发公司很难去操作，只能由自己的开发企业操作。
    某央企副总经理对外坦言，部分央企公开挂牌地产项目后一直无人接盘，刚开始公司也会为无人接盘着急，寻找退出方案，但时间长了也就只能继续干下去。
    同门师兄对于接手也存有顾虑。招商地产一位负责人表示，“很多项目股权不独立，可能产生‘扯皮’问题。”同时，还有的项目涉及拆迁麻烦、规划变更等问题，接手过来项目也无法开工。
    “接不是问题，关键是放不放的问题。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，退出难和最后的收益情况直接挂钩，因地产收益巨大企业往往不愿意放手，而接手方如果不考虑产权关系之类的问题，大多数项目还是可以接的。

“退房”路径

非地产央企清退该何去何从？
   “我觉得清退是个形式问题，实质是企业要做什么。”宋延庆说，央企应该更多地承担保障房建设的责任，应该控制或者是规避这些央企去拿“地王”。同时要自觉地不去囤地，国资委对于央企战略方向、开发行为做一个并列性的规范，让央企履行行为准则。在他看来，有多少家企业不重要，做什么才重要。
    这也与此前专家支招不谋而合，业内人士认为，企业必须转变自身职能和性质，不再涉足商品房经营与开发业务，投入到保障性公共住房的投资、开发、建设。
    宋延庆认为，最终保留25家地产央企就合适，至于哪家退出，最终用市场化的手段去解决。
    “央企退出比我们想象的要慢，未来两三年，我认为可能会更慢。”薛炯文说。
    他认为，对很多央企来说，房地产是一个资源，不是一项业务。很多央企本身并没有想做房地产，这只是它们资源变现的一种方式。他建议，央企可以通过跟人合作或是代建来兑现土地的价值。如请万科、绿城等专业地产公司来代建也是一种退出方式，同时又能实现资源变现。