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信托瞄向房地产并购

(2012-04-05 17:11:42)
标签:

房产

分类: 金融实务

■中国房地产报记者 李鹏 深圳报道

 

世道如此惨淡,房地产开发商“过冬”心态明显,战略已开始变得不那么积极进取,但精明的金融业人士开始在这种行情中寻找抄底机会,信托瞄向房地产并购即是一例。
    3月28日下午,在深圳国际信托投资有限责任公司举行的一场沙龙上,对话双方是信托界人士和房地产开发商。原本只能容纳30人的沙龙不得不两次转场,与会人员超过60人,其中不乏中海地产、卓越置地这样的深圳房地产巨头的相关高层人士。
    “在现有的金融政策和金融工程体系下,信托具有极强的灵活性,能够以多种方式参与并购,能够促进收购方、被收购方和信托公司的合作共赢。”深圳保利房地产开发有限公司投资拓展中心一位负责人在沙龙上接受本报记者采访时如此认为。

 

房地产并购暗流转明

 

2011年,房地产并购已在并购市场上暗流涌动。据清科研究中心数据,去年房地产行业完成并购交易113起,占并购总量的9.8%。借此,房地产行业从在2010年并购市场上的排名第四,赶超机械制造和生物技术,跃居第二名。
    3月30日,清科研究中心高级分析师张亚男接受本报记者采访时表示,此前的并购未引起公众关注的重要原因在于,没有“全国百强房企”这样的知名开发商进场。但随着房地产调控的持续高压,“全国百强房企”或也不得不在并购市场上现身。
    今年年初,海南金萃房地产开发有限公司35%的股权在北京金融资产交易所网站挂牌转让,转让期限至3月7日截止,转让方为持有海南金萃50%股权的海南建信投资管理股份有限公司。而后者是信达资产与广州晟润投资有限公司控股投资的。这家公司原本计划在海南临高打造“中国滨海养生第一湾”,意在旅游地产和养老地产。
知悉此事的某大型房企投资拓展部门一位高级经理告诉本报记者,这是房地产调控持续收紧政策的直接产物。“项目母公司的地产业务循环能力降低了,没有滚动开发资金,计划和规划都得重新调整。”
    近日进行调整剥离的项目远不止于此。东方航空(600115.SH)、中恒集团(600252.SH)、武汉控股(600168.SH)等都通过公告明确表示,将要剥离原有的房地产业务。
    据前述投资拓展高级经理透露,接盘者包括雅居乐、保利这样的标杆房企。“对这些有意向的标杆房企来说,并购一些房地产项目比通过招拍挂拓展项目更具合理性。”

 

并购能力需抓紧补课

 

众所周知,地产龙头万科近年一直在通过并购方式拿地,且账面成效卓越。张亚男认为,万科通过并购不但获得了大量成熟土地,加快了开发周期,而且进入了很多城市,较快完成了战略地域布局。
    现在房地产市场转淡,并购是否依然能有足够说服并购相关多方的充足理由?前述深圳保利的投资拓展负责人认为,目前的调控对于大型房企来说,压力主要在于融资艰难。由此,房地产信托的介入节点很多,空间也会很大。“并购也会伴随着战略整合,开发商与信托公司的合作会有战略协同效应。”
    华润深国投信托有限公司产业投资部门一位高级投资经理认为,信托公司与房地产的合作,目前仍是带有过桥融资性质的简单杠杆工具,虽然很有效,但也很初级,信托公司的灵活创新优势并没有得到完全发挥。而且,“在房地产市场行情趋淡的时候,这种初级工具的效率可以得到更好的发挥。”因此,现在看来,房地产并购很有可能成为信托市场的一个新的业务增长点。
    他透露,一些信托公司已对房地产并购做了大量调研,包括项目储备、人才梯队建设、风控模式微调、基金设立研究等。“除了发起更加隐蔽的信托计划,还可能与手持项目资源的房地产私募基金合作进行并购,在拿地环节就开始介入。”
    不过,与房地产私募基金的合作,将可能使得信托公司陷于因自身能力导致的弱势之中。“深圳发源的这些房地产私募基金往往在(房地产)项目的预判和操盘上有传统优势,信托公司则一直在专注做募资,缺乏这方面的并购和运营经验。”张亚男的调研得出了这样的初步结论。
    对于深圳本土的信托公司而言,更为严峻的限制或在于专业运营人才的大量流失。去年,受房地产私募基金迅猛开张的影响,大量信托公司人士跳槽到房地产私募基金开拓发展空间。“(深圳的)信托公司一度出现相关资产管理人才一将难求的共同窘境。”前述华润深国投人士表示。

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