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降价步入主城区 杭州楼市深跌

(2012-03-21 13:40:49)
标签:

房产

分类: 金融实务

■中国房地产报记者 庞一涛 上海报道

 

杭州市此轮房价调整开始步入“深水区”。
    杭州汉嘉房地产咨询有限公司副总经理陈焕春表示,进入3月以来,开发商为了回笼资金争相降价促销,杭州楼市降价区域也从偏远的外郊开始逐步蔓延至主城区。
    不过,降价促销在帮助部分开发商回笼销售资金的同时,也给高价拿地但尚未入市的项目带来了定价难题。多位业内人士均表示,随着杭州此轮房价调整的深入,高价地项目不得不选择暂缓入市以规避亏本困境。同时,二级市场的降价也开始倒逼一级市场,杭州市近期推出的宅地也面临着必须降价才能成交的窘境。

 

主城“沦陷”

 

3月7日,位于滨江区的住宅项目钱塘帝景推出180套特价房源,房源折扣在8.1折到8.5折之间,单价最高降幅达6000元/平方米。同日开盘的余杭区住宅项目华元蒙卡岸也大打折扣牌,当日推出的折扣单价最高降幅也高达5000元/平方米。
    “去年主要是远郊的几个新区有部分楼盘降价。”杭州当地一位不愿具名的开发商销售负责人表示,2011年下半年,杭州出现首轮降价潮,地处下新区下沙板块的住宅项目龙湖·滟澜山领衔,其后跟进的降价楼盘也都集中在远郊新区下沙和金沙湖区域,且降价幅度有限,多数都是新盘低开,少有老盘降价入市。
    “现在已经开始深入到主城区了。”陈焕春告诉记者,2012年开始,地处杭州主城拱墅区的桥西板块住宅项目方正荷塘月色率先降价,带动销售大幅回升。其后,降价持续发酵,开始从桥西板块蔓延至申花板块,并逐渐深入。如今,主城区域的桥西、申花、三墩、闲林、良渚、仓前板块均有楼盘加入降价行列。
    上述销售负责人认为,相比2011年的降价趋势,今年的降价风波更为强烈。当前,多数降价项目都是老盘降价入市,且调整幅度非常大。
    杭州双赢置业机构总经理章惠芳认为,随着前期降价试水所带来的成交量放大,接下来,降价波及区域会进一步扩大,更多的楼盘会加入新一轮的降价潮。

 

倒逼土地市场

 

值得注意的是,由于楼盘降价幅度逐渐加大,一些同区域高价拿地的新盘定价开始变得尴尬。
    如桥西板块的住宅项目德信北海公园,当前已经达到预售标准,而邻近的住宅楼盘荷塘月色当前销售均价已经降至11800元/平方米,但该项目当初拿地的楼板价就达到10047元/平方米,该项目尚未入市就已经面临亏本风险,当前只能选择暂缓入市。
    德信北海公园所面临的定价困局并非个案。克而瑞研究中心最新公布的数据显示,截至2012年2月底,杭州商品住宅存量高达345.7万平方米,同比大增113%。而十大重点城市存量同比平均增长78%,其中一线城市的平均增幅为53%。与两者相比,杭州的存量房增速严重偏高。
    从消化周期来看,杭州的存量住宅需要23.8个月才能全部去化,同比激增425%。而十大重点城市的消化周期平均涨幅为264%,杭州几乎是全国均值的两倍。
    “二级市场走低肯定会影响一级市场行情。”陈焕春表示,房价的持续下行也开始倒逼土地行情走低。数据显示,2月,杭州土地市场成交面积34.86万平方米,同比下降10.87%。卖地总收入为30.52亿元,同比下降33%。
一级市场行情走低仍然会继续。以拱墅区为例,今年该区域推出27宗地块,其中,祥符板块和桥西单元的多宗住宅用地地理位置优越,备受瞩目。不过,当前祥符板块、桥西单元的房价均已经进入下行通道,部分项目售价已经接近区域内楼市高峰期成交土地的单价。有业内人士直言,从当前形势来看,为了避免流拍,杭州今年推出的宅地只有降价出货一条路可走。

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