■中国房地产报记者 刘培峰 北京报道

小产权房屡禁不止，有没有好的解决路径？
    全国政协委员、山东财经大学房地产研究所所长郭松海认为，应本着维护国家利益、兼顾他人利益，维护农民利益、考虑购房者利益的原则，尽量减少拆除。对在农村集体建设土地上开发的房地产项目，如果符合城乡规划、土地规划的，应仿照城镇房地产开发程序进行报批；对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔。
    中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，小产权房的成因很复杂，决不能简单化、一刀切。可根据不同情况，把小产权房的清理整治和保障房的投资建设结合起来，并考虑对农村集体用地进行一些合理的流转，让农民能够分享改革发展的成果。
    记者：小产权房一直备受争议，政府相关部门对其采取限制和取缔政策却收效甚微，小产权房为何屡禁不止？
    郭松海：20世纪90年代末，随着城镇住房商品化的推进，特别是在城市房价高企的大背景下，小产权房大规模发展起来。
    小产权房从建筑设计、配套设施、园林绿化、包括物业服务等方面与普通商品房差别不大，使用功能完全能够满足，购房者入住后生活安定，但房价却远远低于附近的商品房，这就为小产权房提供了一定的生存空间。
    对于小产权房，政府采取了许多限制和取缔政策。国务院办公厅和国土资源部屡次发出通知、规定，严禁建设小产权房，严禁城市居民购买小产权房。2010年，由国土资源部、住建部牵头，14个部委研究制订相关的处理方案，但至今小产权房问题也没有得到很好的解决。
    其原因是，现行农村建设用地制度不完善，政府的政策规定受到农民抵制，农民具有产权的实际控制和实施能力。由于利润对资本行为的激励，土地产权随着土地市场的发育得到增值，所以农民开发小产权房的行为难以遏制。
    小产权房的市场占有率很高，并且房子不是一两天盖起来的。比如，某城市的小产权房项目，30多层、施工3年以上，而主管部门却并没有阻止。相关部门监督失职，也负有一定责任。
    陈国强：首先，小产权房长期存在并迅速蔓延的重要原因是保障性住房的缺失。商品房市场起步较早，保障性住房近几年才受到重视，供给远远无法满足需求。所以一部分买不起商品房的中低收入人群，就被挤到小产权房的市场上去了。
    其次，近几年房价快速上涨，使得具有价格优势的小产权房始终存在生机。
    再次，二元化土地制度使得农村土地流转完全被禁止，导致小产权房始终处于尴尬的境地。
    记者：对于解决小产权房的路径，你有哪些建议？
    郭松海：我在政协会议上提交了解决小产权房问题的提案。我认为，政府应本着维护国家利益、兼顾他人利益，维护农民利益、考虑购房者利益的原则，及早解决小产权房问题，尽量减少拆除。建议采取以下措施：
    一、新老划段，区别对待。 小产权房是特殊时期出现的特殊“社会经济现象”，应新老划段，确定一个时段，对在此之前开发的小产权房可在当地农村办理预登记；在该时段之后再肆意违规开发的，要从重处罚。对在农村集体建设土地上开发的房地产项目，必须符合城乡规划、土地规划，应仿照城镇房地产开发程序进行报批；对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔。
    二、对此前开发的小产权房分门别类，逐步予以合法化。对在原建设用地上开发的小产权房，除可在当地农村办理集体土地使用权登记外，也可依据一定程序办理城镇房产土地登记。
    三、对集体建设用地进行合理规划，逐步建立城乡统一的建设用地市场。及时地总结成都、重庆等全国统筹城乡综合配套改革试验区的实践经验，逐步推进农村集体建设用地市场化改革。通过规划管理，逐步允许农村集体建设用地直接进入一级土地市场进行流转。
    陈国强：虽然国土资源部屡次下令清理小产权房，但目前如何清理的方案还没有出台，大家的预期也不明确。解决小产权房的问题宜早不宜迟。因为政策的预期不明朗，有些开发商抱着侥幸心理，以为已有的小产权房的身份会合法化，从而误导房地产市场，造成一定的混乱。
    相关主管部门必须正视现状，解决小产权房问题刻不容缓。
    小产权房的成因很复杂，决不能简单化、一刀切。如果简单地清理，无疑会给房地产市场、购房者、农民等各方带来新的混乱。
    可以根据不同情况，采取针对性的做法，把小产权房的清理整治和保障房的投资建设结合起来。并可考虑对农村集体用地进行一些合理的流转，让农民能够分享改革发展的成果。
    一些大城市因其具有风向标的作用，可能会被纳入试点，针对具有典型意义的情况提出有推广价值的处理意见，这对下一步系统地处理小产权房问题具有积极意义。