■中国房地产报记者 宋振庆 北京报道

一家10年来长期微利经营的老牌上市国企，一次涉嫌严重贱卖国有资产的蹊跷交易，一场从董秘到董事长的全盘人事大换血，西安旅游股份有限公司（以下简称“西安旅游”，000610.SZ）近日突然成为市场高度关注的焦点。
    争议的焦点源于去年4月份，西安旅游将其业绩最大的支柱西旅国际中心项目1～8层的商业部分以3.05亿元的总价出售给一家名为天津沅澧投资合伙企业，后者在数月内将其部分出售，却获得了数倍于购入价格的收益。
事情到此并未结束。在天津沅澧至今仍未付清转让价款的情况下，西安旅游却要付给一家身份混沌的中介公司高达1200万元的费用，加上今年2月份上市公司一批高管大换血，西安旅游仿佛陷入了围绕一场蹊跷交易的迷雾之中。

被疑贱卖资产

针对交易标的西旅国际中心商业部分，广发证券分析师周户去年年初就曾在其报告中测算，认为这部分资产每平方米售价可以达到3万元，由此可带来的销售收入为7.83亿元，贡献利润2.4亿元；而与该项目同处于西安小寨商圈的其他商铺的开盘价格也基本都在2万元/平方米以上。
    但最终，西安旅游与天津沅澧商定的结果令人大跌眼镜，1.17万元/平方米的售价让上市公司只拿回区区3.05亿元，不到周户所测算收入的一半。即便如此，根据西安旅游2月15日公告显示，天津沅澧至今仍未将全部款项付清，尚欠1亿元左右的尾款，原因是“西安市房屋管理行政机关办理房屋过户业务量巨大所致”。
    西安旅游认为，这次交易能够给自己节省一大笔财务成本，集中力量发展主业，并且因为处于楼市调控期，难以把握房屋售价的走势。但收购方天津沅澧显然在这方面的把握能力更强，几个月后便将这些楼层改造成名为“潮buy汇”的商铺分割出售，据悉售价在2.5万～10万元/平方米不等，粗略估算将给天津沅澧带来超过8亿元的收入。
    如此荒唐的交易，却还搭上了高达交易额4%的中介费用，帮助西安旅游卖出西旅国际中心的中介公司西安力源置业目前已经拿到976万元的佣金，占总佣金额的80%。但据媒体调查，这家力源置业只是一家身份十分可疑的“皮包公司”，在交易达成前1个月才从一家小型机械设备销售服务公司转型而来。
    这场疑点重重的资产出售还未彻底画上句号，参与这场交易的上市公司高管却与此撇清了关系。今年2月2日，在毫无征兆的情况下，西安旅游进行了董事会换届，包括董事长、副总经理、董秘、董事等一系列高管全部由于“工作原因”辞去职位，取而代之的则是一批崭新的面孔。
    尤其是离职的董事长夏喜富，西安旅游在其任职期间增加了房地产开发业务，并以创新性多元化的旅游经营手段让公司步入恢复性增长。以他为首的原有领导班子离开后，西安旅游前途会如何变幻？更为关键的、也是让市场人士猜测纷纭的是，这次集体大换血与涉嫌严重贱卖国有资产的西旅国际中心交易又有着怎样不为人知的联系？
    据知情人士透露，在媒体和市场的广泛质疑下，这场交易已经引起陕西证监局的注意和介入。但到目前为止，监管层尚未对此有公开的表态，而上市公司的电话也一直处于无人接听状态。

出入旅游业

“贱卖资产、高管离场”争议的背后，是西旅国际中心对西安旅游业绩至关重要的地位，以及这家老牌上市公司步履蹒跚的旅游经营之路。
    西旅国际中心堪称是西安旅游近年来业务的顶梁柱，2010年2720万元的净利润和2011年中期同比暴增1102倍的业绩，绝大部分是由西旅国际中心的销售结算而来。周户表示，由于西旅国际中心持续的销售发力，西安旅游将在未来两年迎来业绩高增长。
    然而，贱卖西旅国际中心对于一家位于旅游资源丰富的古城西安、并有着56年辉煌发展历史的老牌上市公司而言却不啻于一种强烈的讽刺，许多市场分析人士和投资者都将“不务正业”的称号冠在西安旅游身上。
    西安旅游的前身是成立于1956年的西安市服务公司，曾经有过辉煌的发展历程，在1996年上市之后，成为母公司西安旅游集团（下称“西旅集团”）旗下的旅游旗舰平台。西安旅游一直以“打造西北旅游业的航空母舰”为愿景，但却一直限于历史框架的束缚，没有取得更为长足的发展。
    记者查阅西安旅游从2001年到2011年这10年的报表后发现，10年间西安旅游的净利润从未超过3000万元，始终在百万级的数字间徘徊。然而这段时间西安旅游却不断获得纷至沓来的荣誉，包括“中国最具竞争力的上市公司”、“中国上市公司董事会治理金百强”等。经营现状与背负责任、荣誉的严重不符，成为投资者强烈质疑的重要理由。
    西安旅游平淡的业绩和始终无法提升的市场竞争力也令原二股东浙江博鸿投资顾问有限公司也颇感意兴阑珊。目前博鸿投资手中只剩下不超过0.1%的股份，基本已经退出上市公司。
    金元证券首席旅游分析师魏芳认为，由于公司酒店大部分开业时间较早，面临激烈竞争，在竞争对手动辄五星级酒店面前，西安旅游旗下这批三星级酒店毫无优势，目前这部分业务都处于微利状态。
    因此，自矿业之后，商业地产成为西安旅游又一条救赎之道，由老饭店扩建改造而来的西旅国际中心也确实让西安旅游看到了翻身的曙光。但问题在于，西安旅游羸弱的资金水平根本不足以支撑其大量开发房地产项目，地产调控的不断加深也让这条道路前景岌岌可危。
    原本不打算出售的西旅国际中心商业部分的转让，一定程度上意味着西安旅游重新调整战略，希望利用西安在国家战略扶持下打造世界一流旅游目的地和国际化大都市的大好形势，集中力量发展旅游主业。
    不过，西安旅游仍然面临着体制束缚、资金掣肘和市场竞争等诸多障碍。其中，西旅集团旗下另一家上市公司西安饮食与西安旅游的同业竞争和重组整合问题旷日持久，一直未得到解决，这牵制了母公司对西安旅游的资源扶持，包括2008年的一次资产注入尝试也以失败告终。