■中国房地产报记者 宋振庆 北京报道

超额完成200亿元的销售目标，寒冬里引人注目的大举抄底拿地，招商局地产控股股份有限公司（招商地产，000024.SZ）正在逐步兑现对市场和集团的诺言。自去年12月底至今，招商地产已经耗资超过50亿元，先后在青岛、武汉、贵州和北京大肆略地。
    在众多房企面临市场压力噤若寒蝉之时，这家很长时间以来稳健保守的央企地产上市公司却突然格外激进凶悍。
    “招商地产目前资金充沛、战略清晰，我们判断该公司未来仍将积极储备土地，争取弯道超车。”中信证券地产分析师陈聪表示。
 

战略提速 杠杆放大

在大多数一线房企都获得丰收的2010年，招商地产却仅实现了146亿元的销售额，同比下滑1.46%。这一尴尬处境招致了很多市场人士的责难，认为过于保守甚至不思进取的央企作风是招商地产掉队的主要原因。
    出乎意料的是，情况在2011年迅速反转。在积极灵活的定价策略和销售策略下，招商地产全年实现210亿元的销售额，超额完成了年初制定的200亿元销售目标。依靠不断和迅猛的资金回笼，招商地产得以在此后连续抄底拿地，这也改变了业界对这家公司长期以来的印象。
    这种反转很大程度上源于集团方面的激励。一直以来，招商地产作为央企子公司以完成经营目标为任务，少有刻意追求快速扩张的动力。但在2011年2月份，招商局集团召开的年度会议上，集团董事长傅育宁表示，作为集团旗下业务最重要的三驾马车之一，地产业要进入国内行业第一梯队，形成全国性品牌，并在发展模式、市场定位等方面构筑独特的竞争力。
    集团对招商地产的重视成为了其加速转型的动力。公司将2011年设定为战略转型年，其中首要目标就是提速，实现销售量、利润和股东回报的全面提升。
    对于招商地产而言，发展速度一直落后于其他龙头房企是个不争的事实，但从另一个角度来看，这种较低的基数也给了招商地产快速增长的空间。
    招商地产2011年三季报显示，截止到三季度末，其资产负债率为67%，较去年年初微升2%；扣除预收账款后的负债率为47%，与去年年初持平；净负债率29%，较去年年初上升13个百分点，但也基本处于行业最低水平；账面货币资金123亿元，较去年年初增加26亿元；短期借款及一年内到期借款共69亿元，基本没有太大的短期偿债压力。
    值得注意的是，公司平均资金成本仅有6%，远低于行业平均水平。一个例证可以说明，在招商地产2011年的中报中，其有两笔美元浮动利率借款。正是由于大股东招商集团在内地和香港的背景，让招商地产拥有了极为畅通的国内外融资通道。
    此外，截至2011年10月31日，公司及控股子公司的对外担保总额为18.2亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的10%，这在国内房地产上市公司中处于十分理想的水平。
    因此，尽管招商地产在战略提速下加大了杠杆力度，但依然有较为充分的提升空间。而且，招商局集团旗下丰富的金融资源以及国内外深厚的业缘关系可以令招商地产受益良多。
    “我们根本还没有动用集团实质性的融资资源，我们独立开辟的融资渠道还没有用尽呢。”招商地产相关人士对记者说。
 

 向高周转公司转型

在龙头房企中，招商地产是除万科外少有的明确提出“拐点”和“过冬”概念的公司，而且其也采取了以攻代守的策略去应对行业寒冬。
    去年12月2日举行的2011年第一次临时股东大会上，招商地产董事总经理贺建亚表示，公司正结合目前的土地存量，制定明年的综合运营计划，已经做好了最坏、一般和最好三种局面的应对准备。
    “尽管销售是冬天，但拿地却是机会，就看有无可以进行狩猎的目标，公司未来将在拿地上积极行动。”贺建亚表示。
    同样在这次大会上，去年刚刚履新的董事长林少斌也提出，公司将把未来的拿地重心转移到三四线城市中。“这一表态表明，公司正在加快向高周转的公司转型。”长江证券地产分析师苏雪晶认为。
    实际上，在深圳本土和一些一线城市深耕之后，招商局集团的业务拓展也开始向三四线城市倾斜，而这正好为意图在三四线城市大显身手的招商地产创造了协同效应。
    仔细观察可以发现，招商地产近期拿地的武汉、贵州毕节和此前的镇江等城市，都是当地政府与招商局集团有战略合作关系的城市。中投证券地产分析师李少明就指出，这些地块的获取很可能显著受益于这种利益互补的战略合作关系。
    “从更长期的视角来看，招商地产这一轮的连续拿地代表着一种独特可持续的资源拓展模式，即集团产业协同向全国各地拓展，与地方政府进行全面战略合作，”李少明表示，由此给招商地产带来当地拓展的“隐性优势”和区域综合开发合作的直接可观资源，具有很强的可复制性。
    2011年以来，招商局集团积极与多个省市进行合作意向交流，其中都有招商地产高层参与，市场人士预计这种模式后续还会有更多突破。
    当然，这并不意味着招商地产会放弃一线城市。2月14日，招商地产公告称，与九龙仓共同拿下北京来广营乡A4和B4地块，地价款为23.7亿元，招商地产将承担50%地价款。
    “招商地产在一线城市的开发品质受到认可，需求确定性更高，并存在断档压力。如果其将下一步重心转移到一线城市，风险会更低。”陈聪表示。
    除了积极的土地与销售策略，招商地产在业务整合和内部管理上也围绕着转型做出了重要的调整。
    招商地产商业地产的整合迈出了实质性的一步。去年3月，招商地产宣布成立派生公司——深圳招商商置投资有限公司，成为商业地产的重要运作平台。按照招商地产的构想，商业地产将和资本运作相结合，并在5年后达到总资产规模的30%。
    而内部管理的调整可以说是其去年销售额超标的重要引擎。随着招商地产完成从集团三级子公司到一级子公司的转变，公司内部管理也相应变得更为狼性。在具体操作上，招商地产按行业先进标准改进项目开发模板并全面实施；明确城市公司权责、向城市公司放权；加强标准化产品在项目开发中的运用，大幅压缩项目前期定位设计周期；加强战略合作和集团采购工作力度。
    “在一系列转型调整后，招商地产以往周转速度偏慢的短板，目前已得到持续提升，项目考核中，开竣工、销售的时间节点、周转率这三项指标的考核权重被提高，执行力度明显加大。”国泰君安地产分析师孙建平说。