宋振庆\文

 

 

便利：由于传统开发商在一二级土地开发及社区化运营管理经验的积累，加上充沛资金的支撑，其与地方政府能够互相助益：一方以高度市场化手段操作，另一方则有政策和土地优势，只要能够在利益分配上达成高度一致，这种联姻会比较美满。
    瓶颈：观察这种政府与民企在工业地产上的合作，大多数项目区域性非常强，比如成都置信在四川本地的产业园、招商集团的招商局光明科技园及大连亿达集团的大连软件园等，这类民企大多是与当地政府交情匪浅的“地头蛇”。一旦走出埠外，他们能否成功复制这种模式？成都置信、大连亿达等都已走上产业地产异地扩张之路，我们将拭目以待他们对这种挑战的应对之策。

 

典型案例：成都置信与成都市青羊区政府的“青羊模式”

 

 作为四川本土房企的佼佼者，成都置信的业务早就突破纯住宅领域，在产业地产方面卓有成效，并涵盖了青羊工业总部基地、青羊绿舟总部经济产业园、成都国际医学城、上海医谷·现代商务园、青蒲新城、武侯国际鞋都、彭州南部新城、崇州“重庆路沿线”等项目。其中，早在2004年与成都市青羊区政府合作开发的青羊工业总部基地，如今已入驻超过200家企业，运营状况优异，并成为成都置信稳定而收益丰厚的重要项目之一。这种“以民营企业身份介入一直由地方政府主持的工业园区开发建设，以较少资金启动基础建设，帮助地方政府招商，双方共同分享红利”的产业模式被业界誉为“青羊模式”，并成为成都置信产业地产迅速扩张的成功范本。
 

 

 

便利：外资基金强大的资金能力、丰富的海外阅历、畅通的退出渠道和高端的客户资源无疑是传统开发商介入产业地产强有力的助推器，然而外资基金也十分倚重内地开发商原来积累的业缘关系、本土经验和拿地能力，这种中外合资扩张产业地产的模式目前虽然不多，但前景可观。
    瓶颈：纵观各个行业领域这种中外合作的案例，劳燕分飞甚至反目成仇的情况并不鲜见。对收益的激烈争夺、管理风格的巨大差异以及政策方面的一些桎梏，很容易让原本天衣无缝的合作产生裂痕。
典型案例：“亿达+腾飞”的大连软件园腾飞园区
    这是一个典型的强强联盟。亿达集团并不是一个绝对传统意义上的房地产开发商，这家大连本土的地产霸主在成立初期就曾受政府所托建设并运营过产业园区，而随后其与东软集团合作开发的大连软件园更是奠定了其在产业地产领域的地位。而新加坡的产业地产巨头腾飞集团正因此慕名而来，双方合作的大连软件园腾飞园区不啻为高新园区的典范之作。这个总面积达60万平方米的一流综合商务园区，涵盖高品质办公空间、零售休闲服务设施、公寓、住宅等丰富业态，已经吸引了日本柯尼卡·美能达、丰田通商、野村证券、美国网域存储、花旗等世界知名企业以及大连华信计算机等250多家国内领先的知名软件企业入驻。
  

 

 与大型制造企业合作

 

便利：全球金融危机后的制造业轻资产化浪潮也逐渐影响到中国的制造领域，海外大型企业对厂房办公楼只租不买的习惯开始为中国企业所学习。同时，中国大型制造企业由于不断扩张而造成大量土地资源低效利用或限制，主业利润的困境也迫使其急于盘活土地资产，这个不断扩大的真空地带已被嗅觉敏锐并积极寻求转型的传统开发商所察觉，长期而言，这无疑是个可以充分发掘的用武之地。
    瓶颈：这种取长补短的合作模式并不是一个短期可以大量复制的样本，毕竟，拥有着丰富土地储备的大型制造企业在全国数量有限，而类似三一重工、富士康、华为等公司旗下都有着专业的地产开发团队，其地产业务也开始逐渐发力，也没有去寻找传统开发商入伙的强烈意愿。而且，由于制造商本身就有对产业地产产品的需求，这种合作模式的收益分成结构可能会更加复杂，传统开发商必须更加谨慎。

 

典型案例：万通控股与TCL、汇源的合作

 

与其说这是个市场效率的撮合案例，还不如说是万通掌门人冯仑个人交际圈效应的结果。无论是TCL的李东生还是汇源的朱新礼都与冯仑私交匪浅，并且都是有着共同语言的新一代企业家。2009年7月,万通与TCL合资成立的万通创新收购TCL占地27万平方米的无锡工业园，对其进行再开发，打造成厂区、仓储、物流、宿舍为一体的综合性工业社区。这次收购采用“售后回租”模式，TCL对其中一半面积进行回租，租期6年。经过一年运营，园区其他部分分租给美的、速必达物流等，出租率从一年前的60%增长到90%。同时，管理团队还尝试引进仓储市场、奥特莱斯、汽车影院等高附加值运营商。目前万通新创的项目投资收益率为8%。如果没有意外，万通与汇源的合作也将照搬之前的这种模式。这种合作将借助万通控股旗下的基金力量，并会尝试以上市和REITs为退出渠道。
  

 

 独立进入

 

便利：随着各地频繁推出以工业立项为主的综合性地块，传统开发商无法对此熟视无睹。工业地块地价的低廉以及产业地产的逐渐升温，让这一类产品市场前景一片光明。目前已经有很多传统开发商独立涉足产业地产领域，尽管机会型倾向明显而且数量不多，但已经体现出其与众不同的思路和规划。
    瓶颈：经验的缺乏在进入初期或许体现并不明显，而一旦这个市场进入饱和，其带来的后果极有可能是灾难性的，这种覆辙在商业地产领域已经屡次发生过。没有相关产业服务配套和招商布局的经验，如果再加上政策扶持的缺失和资金问题，传统开发商在这一崭新领域遭遇滑铁卢的概率很大，甚至会对其他业务也产生负面的影响。
    

 

典型案例：复地集团的“金石湾——上海国际化工生产性服务业集聚区”

 

继2006年成功打造了位于上海宝山区的上海国际钢铁服务中心“钢领”之后，以精品住宅开发为代表业务的复地集团又在金山区独立打造了定位为上海国际化工生产性服务业集聚区的“复地金石湾”。这个项目借鉴国际先进总部商务概念，为化工企业度身定制大型低密度花园式生态办公环境，建有综合会展、综合服务、核心研发、总部企业、商业休闲和生活服务中心六大中心，是一个集办公、交易、会议、交流、展示及配套服务设施于一体的化工服务主题园区。复地自己将其称为“二点五”产业新品，即介于第二和第三产业之间的产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营职能。