■中国房地产报特约记者　吴林 北京报道

养生和养老，
    交集还是分支？
   

记者：我们留意到，国内有城市提出要打造养生养老之都，有一些项目则把养生和养老合在一起作为项目的亮点去推广。第一个问题，我想问问几位嘉宾，您认为养生和养老的关系是怎样的？
    陈敏雄：从台湾项目的运营模式来看，按照老人的身体状况来划分，基本上是分为两种情况。一种是健康的老人，生活能够自理，针对这一部分老人的项目也分为两类。一类是面向没有亲人照顾的老人，他们可以入住养生村，饮食、起居、生活有人打理。另一类老人往往是有亲人照顾的，以居家养老为主，但他们喜欢旅游，会不定期地到另一个地方去生活上一段时间，类似于大陆的候鸟型养老，在台湾则被称为短期旅行，因此有些项目是面向这一部分老人的。这两类模式中，又以前一类在台湾更为主流。
    除此之外，由于老人的身体在逐渐衰弱，当他们逐渐地只能半自理或者完全不能自理时，就会入住养护中心。如果将前一种情况视为养生，后一种情况视为养老的话，在台湾，两者是不交叉的。
    赵晓征：我个人认为，养生和养老两者是相辅相成的，互补的关系。老人对养生肯定是有需求的，他要防止得病，延年益寿，但当他的身体状况发生变化，只能半自理或者完全不能自理时，他又需要介助或者介护的服务。从欧美的情况来看，一个项目中可以集合养生养老两个概念，但是健康老人和需要护理的老人是位于不同的区域，当健康的老人身体发生变化而需要护理时，他会从原来的区域换到另一个区域去。
    王忠强：我认为养生的范围更大更宽，养老是养生的分支。不同年龄层的人都有养生的需求，其中也包括老年人，但不同年龄层、不同生理阶段需求的侧重点不同。健康的老人更侧重于养生，年龄较大，生活不能完全自理的老人更看重项目所能提供的医疗、照护等服务。
    记者：既然养生的概念更宽泛，目标客户群体的年龄范围更大，很多项目将养生和养老的概念合在一起，是否应该在年龄上作出一些限制，或者是在什么方面能体现养老项目的特点，否则可能就变成只有养生而空提养老了？
    陈敏雄：台湾的养生村的确是有年龄限制的，一般规定60岁以上的老人才能入住。
    赵晓征：我认为倒不一定要有年龄上的限制，但从我们给开发商做咨询的情况来看，我们都是建议开发商一定要在项目中加入介助、介护的区域，并且提供相应的服务，哪怕其占比在整个项目中比较小。
    因为如果没有这样的服务，作为一个养老社区而言，是根本不成立的。
    王忠强：卓达在开发的养老项目上提出的理念是打造“全龄化服务型”居家养老社区，虽然我们做的是养老社区，但无论规模多大，老年人的相对数控制在社区人数的30%以内，绝不会建成一个暮气沉沉的社区。也就是说我们不但没有年龄上的限制，而且更欢迎各个年龄层的人入住，因为我们要建的不是敬老院。
    记者：那你们打造的养老社区跟一般的小区有什么不同？
    王忠强：我们的养老社区其实分为两大部分，一是居家社区，二是介助介护公寓。居家社区主要是针对健康的老人，我们提出养老不离家，这是符合中国人传统观念的。居家社区主要是要做适老化设计，比如无障碍通道，还有室内的设计，要充分考虑老人身心的需求。此外，还会提供家政的入户服务，建立医疗、康复、急救的系统。

介助、介护服务，
    养生养老项目之必需？

记者：刚才陈理事长提到台湾养生养老的两种情况，那我想问一下，台湾是以哪一种项目居多？
    陈敏雄：刚才我也提到，在台湾，养生村和养护中心是分开的，养护中心的规模一般来说都比较小。台湾跟大陆的情况一样，老人以居家养老为主，只有需要介助、介护服务的老人才会入住养护中心，所以台湾大部分养老项目都是养护中心，总的床位数大概是在9万张左右。
    记者：现在有的项目提出的定位是只面向健康老人，比如有的开发商提出，在提供介助、介护服务方面他们缺乏经验，又很难找到合适的合作伙伴，承担的风险也更大。赵老师，从您给开发商做咨询的经验来看，有没有遇到过这样的情况？当您向他们建议要加入介助、介护的部分时，他们是否能够接受？
    赵晓征：从我们手头目前运作的几个项目来看，的确有开发商或是投资商提出只希望打造面向健康老人的项目，但是我们坚持认为这是不成立的，一个养老社区不能提供介助、介护的服务，就好像一个影剧院没有舞台。当我们向他们建议要加入这些部分时，他们也都能接受。
    记者：这就回到刚才说的那个问题，他们没有这方面的经验，要去提供这样的服务对于他们而言是极大的挑战，这个问题怎么解决？
    赵晓征：比如我们做咨询的一个大连的项目，他们是和日本方面合作，引进了日本的运营管理团队，整个策划、设计的过程，日本的团队都有参与。又比如天津的一个项目，他们空降了好几位国外的富有运营管理经验的管理者。但在这里我要指出的是，日本的情况跟中国还比较相似，但美国的经验却并非拿来就能用，比如刚才提到的天津项目，其中一位来自美国的管理者就对中国国情完全不了解，这就有可能造成项目所提供的服务与中国老人的生活习惯不符合。
    我们也有自己的运营管理团队，但是依然需要具体的项目去磨练和检验，根据不同的情况作出调整。
    记者：我知道卓达在长期照护体系方面与台湾敏盛达成了合作，为什么会选择他们作为合作伙伴？
    王忠强：卓达提倡可持续的养老，从一个老人退休之后的健康状态到完全需要人照料，都可以在一个社区里完成，把社区养老、居家养老和设施养老完整地结合在一起。
    而敏盛是台湾地区较好的医疗体系之一。敏盛照护系统包括机构式照护、小区式照护、居家式照护“一站式及全方位”银发服务系统，可提供完整的后勤服务系统支持。
    卓达与敏盛合作，可以导入完善的长照制度，联合培训专业优质服务团队，提供高质量服务。
    具体服务内容包括：建立长期照护专业服务制度及标准作业流程；导入住民管理资讯系统；执行临床教育训练培养各级种子人员等。未来敏盛持续提供的服务还包括：日间照护中心（托老所）、社区居家健康照护、个人健康管理系统（银发健身中心）、紧急救护系统、保健养生服务、银发健身中心等。

空置率高，
    看好市场抑或谨慎进入？

记者：最近媒体也有一些报道，很多养老项目的空置率非常高。一方面政府不断在说，中国的老龄化形势非常严峻，另一方面，很多养老项目却是在空置。我留意到，其中有一些项目确实是只面向健康老人的，那么，如果很多投资者只想着赚健康老人的钱，真正需要得到照护的老人就很难得到他们想要的服务，这是不是也是造成空置率高的一个原因？
    赵晓征：倒不是这样。其实很多类似的项目也提供了介助、介护的服务，但由于配套、服务不到位等各方面的原因，不能满足老人的要求。另外，很多项目都定位于高端，定价很高，让很多老年人无法接受。此外还存在观念的问题吧，入住养老项目对于中国很多老年人来说是难以接受的。
    陈敏雄：大陆有很多项目体量都非常大，台湾的经验则是规模很小，一个项目提供的床位数不过一百多张而已，但是老人能享受到的服务很专业。项目定位没有形成差异化，我想这可能是空置率高的一个原因。
    记者：我知道台湾有一个台塑养生村，相对来说经营也是不太成功，其原因是什么？
    陈敏雄：其实台塑养生村提出的理念还是很好的，但它的问题也是体量太大，床位数大概在4000张左右，但台湾的老人还是以居家养老为主，有多少人会去入住呢？所以我一直坚持一个观点，虽然大家都在说，现在老龄化形势非常严峻，但现在真的是开发商大量进入老年地产市场的很好时机吗？
    我们要谨慎对待这个问题，毕竟运营管理、护理等人才的培养，老年人观念的转变，都还需要时间。