任柏菘/文

 

主题商业地产的特殊性，在增加了项目成功机率的同时，也可能为项目带来一些风险。一旦主题定位失误，将会一损俱损。
     但是，随着商业地产项目的大量入市，招商难已让许多中国商业地产项目面临着生死考验。而“主题商业”作为后商业地产时代的重要商业模式，已被许多商业地产项目所认可，未来，以寻求最大可能开发窄众市场为目的的主题商业，在充满商机的同时，又会隐藏哪些问题？
    记者：后商业地产时代，出现了越来越多的主题商业地产，那么你认为商业地产选择好主题的关键是什么？在主题选择中，如何避免同质化？
    郑秋浩：商业地产成功的关键是多方共赢，即开发商要有可观收益，商户要有足够营收和利润，终端消费需求得到最大程度的满足和挖掘等。对商业地产主题的选取，则应该依据消费者的需求为最终考量标准，有需求才有市场，有终端消费者的支撑，这个主题才有生命力。
    我个人认为商业地产的主题并不是以创新为主要诉求，与其命悬一线地杀出一条血路，还不如引进和模仿国内外一些成功案例进行有生命力的嫁接和延伸。因此我认为商业地产主题同质化并非完全是件坏事，相反区域市场激烈的竞争必然会迅速提升该主题商业的专业度和运营能力。
    张朝峰：所有的地产都是主题地产,住宅地产就是以居住为主题的地产，本质上与旅游地产、商业地产、工业地产、总部基地地产等新兴主题地产并无不同。只不过从市场潜力和操作难度角度来说，住宅地产的市场潜力最大，操作难度相对最小，可称得上是最好的主题地产。
     但在住宅地产受到严格调控的情况下，商业地产和其他主题地产的价值也凸现出来。对于关注这些新兴主题地产的企业来说，选择一个“好主题”关键是要充分掌握此类地产项目需要整合的上下游资源。最好的情形当然是开发商本身就是此行业的参与者。即便不能做到这样，也要寻找到有行业经验的合作伙伴共同进退。否则，企业可能会交高额的学费，在时间和经济上付出巨大成本。而要避免主题同质化，其核心也在于从主题产业本身的演进路径出发进行创新，“以产业为体，以地产为用”，而非就地产论地产。
    记者：你认为面对电子商务的冲击，商业地产最需要在哪些方面做出改变？
    郑秋浩：我觉得商业地产应对电子商务的冲击，应该是接纳大于抵制，融合大于竞争，具体来说就是强化传统商业地产橱窗功能，将商品信息化系统不断完善，完善物流平台的建设和管理运营，让电子商务平台和橱窗展示成为客户需求准入接口，而传统商业地产由物流集散转型成为商业服务平台。
    张朝峰：零售行业有这样一个认知：所有的零售业归根到底其实都是零售地产业。隐藏在商铺背后的商铺所有者是零售价值链条上最大的受益者。所以中国才有“一铺养三代”的古话。随着我国社会零售总额的不断放大，商业地产的行业发展只会继续加速。网络零售业抢了实体商铺的部分生意，但实体商铺由于可提供良好的亲身体验，具有无可替代性。当然，这也要求商业地产开发商和零售商在项目开发和运营中进一步关注客户体验。
记者：你认为主题商业地产存在的最大风险是什么，应该如何解决？
    郑秋浩：主题商业地产最大的风险在于群众基础，也就是我们常说的需求是否足够支撑起这个主题消费市场。就比如汽车公园主题地产，你放在一线城市存活率就很高，放在地级市就很难说，放到县级市必死无疑。
     解决的方法就是重视前期市场研判，要充分考量项目主题的适应性和存活能力。除此之外，即使在市场有需求保障的前提下，运营也是成功与否的关键所在，好牌也会打烂掉，就是这个道理。
    张朝峰：资金问题是目前商业地产企业的一个难题。商业地产开发商最大的瓶颈是，如果延续住宅地产的方式，由开发商自筹资金开发并持有，对于开发商来说持有物业成本过高。我们目前缺乏专门持有商用物业的基金，即便有，由于商用物业的准确交易价格也只能在稳定租赁期才能确定。而从建成到进入稳定租赁期这段时间的资金问题也仍然有待解决。在新加坡，人们解决问题的方法是成立风险和收益不同的基金，匹配商业地产经营的不同阶段。在中国，由于政策空间与新加坡不同，我们需要创造性地采用其他方法来解决资金匹配问题。
    记者：你认为现阶段，做好主题商业，最需要注意的是哪几个方面的问题？
    郑秋浩：首先，策划出商业主题，依据国内外成熟案例和深入务实的目标区域进行市场调研。其次，在硬件满足功能要求后，全力做好招商运营工作，重视专业人才群体，运用他们的经验和资源将项目运作顺畅。在确保项目主题打造成功前提下，注重其他配套商业和功能的布局，甚至延伸到物流平台的建设等，将商业地产开发效益最大化。
    记者：你怎么看待今后中国商业的发展，尤其是主题商业地产的前景？
    郑秋浩：主题商业作为商业地产的国内发展新模式，势必会借势国内商业地产大爆发的背景而迅猛发展，其间也必然会有成功和失败，但这些都将是我们商业地产发展的经验和财富。不保守地说，2012年商业地产将会是由主题商业来领衔主演的。
    张朝峰：在主题地产开发过程中，要认真研究客户需求，引导建筑创新，整合商业资源。在客户方面，要挖掘客户未被满足的需求。传统的调查问卷等客户研究方法的问题是仅仅反映客户的需求现状。而对于开发商而言，更重要的在于发现客户目前的“困难”和改进点。这就要求开发商深入零售活动中，对活动环节进行分解，深入研究。