■中国房地产报记者 李宗苗 深圳报道

2月7日，深圳市政府发布了《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《细则》）。身为某投资商旧区改造专员，小廖去年为争取业主支持，磨破了嘴皮跑断了腿，春节前帮公司签回了60多份成绩斐然的“同意书”，但随着《细则》的正式出台与实施，所有的努力与投入似乎全白费了。
    “原来只需要2/3的业主同意就可以拆了重建，现在要90%才行，老板不干了，奖金泡汤了。”小廖有些怅然，“游戏规则真变了。”
   

“游戏规则变了”
   

游戏规则的确变了。用世联地产顾问有限公司董事长陈劲松的话来说，“深圳又往规范与透明的方向前进了一大步，好事！”
    根据《细则》规定，旧住宅区改造中，占建筑总面积90%以上且90%以上业主同意后方能公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。《细则》不再允许开发商自发进驻小区设立各类“改造办公室”、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议。
    在业界有“旧改王”之称的绿景集团副总裁江波据此认为，《细则》的出台将终结此前开发商互相争抢、恶性竞争，居民不堪其扰，意愿难以统一的“乱象”，也斩断了一些投资客通过炒作“旧改”题材抬高房价，高额套利后离场的“财路”。
    2011年，深圳形成城市更新单元计划五批次；完成47项更新单元规划审批；新开工更新项目24个，全年累计完成项目投资68亿元；落实了包括6000套保障房在内的一大批公益性项目和公共服务设施。《细则》的出台，就是为了加速推进城市更新步伐，适应深圳经济和社会发展的新需要。
    政府在简化行政审批、明确部门职责方面的努力也得到了业界的赞许。“政府是越来越聪明了。”深圳诚品地产有限公司总经理罗雷称，政府对城市更新所涉及大多数事项全部进行缩减，和以前相比基本缩减了一半，“把一块块‘大肥肉’让出去，这个很难得，而深圳在市级层面、区级层面的分工明确化、清晰化、简单化，将有利于提高政府效能。”
    《细则》对拆除重建类城市更新计划申报细化了相关要求。主要包括三个方面：为了提高效率简化计划体系，更新单元计划实行一次申报和常态申报，符合条件时可随时向有关部门进行申报，及时纳入计划，不受总量限制和年度批次限制，此为其一。其二，为强化计划时效，《细则》规定，在更新单元计划公告之日起一年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的，主管部门可按照有关程序进行计划清理，将该城市更新单元调出计划。

“双九”原则难住开发商

被视为《细则》亮点的“双九”原则（即旧住宅区须经占建筑总面积90%以上且90%以上业主同意，方能进行改造），成为此间业界议论的焦点。
一种比较有代表性的观点认为，“双九”将大大增加开发商“旧改”的成本，拖累“旧改”进程。“深圳是全国流动人口比例最高的城市之一，那些旧住宅区的业主每年估计有20%长期不在小区居住，90%的要求很难做到，将人为地拖累城市更新进度。”一位不愿透露姓名的业内人士说，“难不在说服和谈判，难在找人。”
“找人”难，难在哪？该人士举了一个“极端的例子”：天津万科城市花园某栋老房子，16年来，万科物业一拨又一拨工作人员、老业主都没人记得有谁曾进出过这套房子。惟一的线索是一份上世纪90年代的老式购房合同。万科工作人员一次次上网搜索、跑社区、找民警、翻档案，终于将1995年手写购房合同上的钢笔字迹与户籍信息联系上，但是，此人户籍已被注销……
但也有一些业内人士认为与《细则》出台前深圳城市更新市场乱象相比，“双九原则”利远远大于弊。“至少政府可以一碗水端平，竞争有利于向良性发展。”在江波看来，旧住宅区的改造进度可能会因此放慢一些，但也是值得的，“因为《细则》的重点我理解是加速城市的产业升级与功能转型”。江波分析认为，《细则》延续了深圳市综合整治、功能改变、拆除重建三种模式并举的方式，“大力推进”城中村、旧工业区改造、“积极推进”旧商业区改造，“稳步推进”旧住宅区改造，“旧住宅区的城市更新仅仅是其中一小块，力度相比也会最小”。“对于深圳而言，城市产业升级与功能优化转型才是重中之重。政府‘放权’、‘松绑’之后，城市更新项目从开始的立项到更新单元的批复，时间‘一短一长’，‘短’的是政府批复这一块的时间，‘长’的是和业主谈判、拆迁补偿协议谈判以及意愿征集的时间。”

“拆迁面积15%无偿交政府”

另一引起业界关切的问题是，拆迁用地面积的15%须无偿交给政府。《细则》规定，城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。
    一位不愿透露姓名的业内专家认为，虽然这15%的独立用地会减免地价，但“羊毛出在羊身上”，深圳城市更新的成本过高将无益于政府“降房价”，如此一来，会损害深圳的城市竞争力。中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智不这么看，他指出，深圳未雨绸缪预留15%的独立用地用于公共利益，如其中一部分用来强制配建保障性住房，或将有利于深圳留住有用之才，助力深圳城市竞争力。
    江波则认为不可过度解读这个“15%”，“如果15%利用得好，那么对另外85%的物业价值说不定还会有正面的提升作用。”江同时提醒政府应尽量避免“谁为公共利益让步越多，交的地价越多”的情况。