■中国房地产报记者 庞一涛 上海报道

此轮房地产调控下，诸多房企受累于单一的住宅开发模式，但同时拥有能快速回笼资金的住宅项目和能带来稳定租金收入的商业物业的开发商则要好过得多。
    近日，地处上海南京东路的上海名人商业大厦正式开业，借项目开业之机，本报记者专访了恒基兆业地产有限公司（恒地，0012.HK）执行董事叶盈枝。
    因应不同市场的不同发展情况，恒基兆业走出了一条错位发展之路。叶盈枝介绍：“公司有两个主要发展策略：第一，在主要的一线城市只做商业项目；第二，在二三线城市主要发展中高档住宅物业。”
    大量的自持物业给恒基兆业带来了稳定的租金收入，年租金收入达40亿港元的恒基兆业也因此有了不轻易降价的底气。叶盈枝表示，公司并不急于卖房，等待好的销售时机。

不会一味降价

中国房地产报：当前楼市受到政策调控的影响，买房者的态度有了转变，恒基兆业是否因此而受到影响？
    叶盈枝：现在是情况不一。有的项目销售挺好，现在还能出现一天内接近卖完的情况，而有些卖得就不好。在投资比例较大的区域，因为受到限购限贷的影响，区域总需求肯定有所减少。一个项目的销售情况，主要看区域供求是否平衡，如果区域供应量过大，过多的库存肯定会影响区域内项目的销售。
    中国房地产报：目前很多开发商打折促销从而回笼资金，恒基兆业是否也打算折价销售？
    叶盈枝：房价应该是跟市场走的，发展商不能脱离市场价格，所以我们也会因应市场的情况来做一些促销活动。但是，要看具体项目的实际情况。
    当前，限购、限贷政策对我们的影响不大。第一，我们借贷的比例一直都比较低，公司的借贷比率大概在20%左右，相比行业内的其他发展商要低，而且公司每年的租金及其他非房地产的业务都能给我们带来稳定的收入；第二，我们拿地的资金是从香港汇进来的，没有借贷。
    当然，如果我们愿意大幅度地降价，销售肯定会变好。但是，公司的项目都是很优质的项目，我们并不认为优质的项目打折是一个合理的销售方法。所以，虽然现在我们的销售有所减少，但我们并不急于卖房，会做好销售推广，等待市场好转，迎来好的销售时机。
    中国房地产报：当前有观点认为房价上涨过快的一线城市远郊区域和二三线城市的房价存在较大的泡沫，你对此怎么看？
    叶盈枝：房价上涨比较快的二三线城市有泡沫的存在，但是出现泡沫的只是局部地区。房价的大幅上涨不一定就是投机和投资带动的，看一个地方房价走势是否健康，主要是看当地楼市的实际需求。如果一个地区供求比较平衡，就不太可能会出现泡沫的情况。
    中国房地产报：你判断当前内地的这一轮房地产调控政策大概会持续到什么时候？
    叶盈枝：政策走向要看外部大环境的影响，目前，内地的通胀形势已经开始好转，但是出口、就业等方面还不是很好。
    大家都认为，当前全球的经济环境是比较差的，全球范围来看消费将减低，对全球经济恢复增长应该会有一定的影响。
    当然，我们希望政府的调控政策不搞一刀切，每一个地方可以按照实际情况，针对当地的市场做一个细致的调整。

不改发展计划

中国房地产报：恒基兆业有怎样的内地拓展策略？
    叶盈枝：在内地，公司有两个主要的发展策略。第一，在主要的一线城市只做商业项目，而且做自持型物业，尤其关注北京和上海这两个最有潜力成为国际领先大都市的城市；第二，在二三线城市，公司主要发展中高档住宅物业。目前，我们在内地的土地储备中有85%拟作住宅物业开发。
    在商业物业方面，我们认为，北京、上海等地的租金与国际一线城市如纽约、东京、伦敦、香港相比还有相当差距。不过，预计这个距离会很快被缩短，租金将随经济进一步增长大幅提升。
    所以，我们比较看好一线城市未来商业物业的发展。例如，2011年，我们在北京的环球金融中心的整体租金收入较2010年上升了302%。正因为如此，一线城市的商业物业适合做长线投资。
    在住宅物业方面，我们会选择那些未来有发展潜力的二三线城市和区域，包括高速公路、高铁沿线。该区域是否具有潜力的产业做支持，产业可带动就业，就业则带动住房需求，经济增长快，购房能力就相应强。
    另一个专注于在二三线发展住宅物业的客观原因是，一线城市的市区可供发展土地面积较小，而二三线城市住宅项目的占地面积较大，可提供很大的设计和规划自主空间，因为公司的住宅项目强调设计规划和配套设施，这必须得在一定规模的地块上才能完成。
    中国房地产报：你刚才提到并不急于卖房，而且我知道恒基兆业会按照既定计划开发，不放慢开发速度，那么资金是否能跟上？
    叶盈枝：每一年，公司从自持物业当中获取租金收入大概有40亿港元，其他非房地产方面的收入也有约20亿港元，这样我们每年就有约60亿港元的现金流。所以，公司的财务比较稳健。
    中国房地产报：在当前市场较为低迷的情况下，恒基兆业是否会收缩扩张计划，减少拿地？
    叶盈枝：土地储备不应该是短期的考虑。对发展商来说，应该看得比较远，比较广，如果是在有发展潜力的区域，公司补充土地储备是必然的。当然，如果一个区域的房价开始下调，就没有理由在这样的区域拿地。我们目前没有收缩拿地的计划。