■中国房地产报记者 李红梅 北京报道

房地产市场持续调控，内地融资渠道层层被卡，瑞安房地产继而选择了一条海外融资之路。
    1月9日，瑞安房地产有限公司（瑞房，0272.HK）宣布拟担保全资附属公司Shui On Development (Singapore)向亚洲机构投资者进行票据国际发售，为公司扩充及增长计划补充资金。但暂未公布具体融资规模及分配比例。
    “具体融资规模要看市场情况再定，选择现在是因为一年之初的时机比较好。”瑞安房地产相关负责人在接受本报记者采访时表示，本次计划与此前已发行的优先票据融资在款项用途上并没有太大的差异。

融资用途

“这次融的是新币，主要是针对新加坡市场的机构投资者与私人银行等客户。”上述瑞安房地产负责人表示，“公司认为当前债务融资的价格相对还比较合理。”
   在瑞安房地产看来，近期的一系列融资安排和计划是“未雨绸缪”之举，在有可能出现的困局面前提前做好资金准备。
    早在2010年12月底，瑞安房地产便发行了以30亿元人民币计价以美元结算的优先票据，息率6.875厘，2013年到期。此后的2011年年初，瑞安房地产又进行了一笔以35亿元人民币计价以美元结算的票据融资，年利率为7.625%，2012年到期。
    对于该笔融资的具体用途，瑞安房地产未作具体说明。其在公告中称，公司可能会因应市况变动而调整收购及发展计划，因而重新分配所得款项用途。在动用建议票据发行之所得款项净额前，本公司拟将该等所得款项净额投入临时现金投资。
    “公司融得的资金将用于增加开发量。”上述瑞安房地产负责人对记者表示，据悉，目前瑞安房地产正在施行3年发展计划，提升其施工量和交付量，2012年的目标是竣工量达到100万平方米。
    另外，该人士还表示，境内贷款不能支持土地款，同时公司也想加快拆迁进度。
    “从目前的市场状况来看，房企无论是加快销售回笼资金还是寻求银行开发贷款，都会遇到一定的阻碍，因此，即便是高息票据，也不失为一种灵活的融资手段。”盛富资本总裁黄立冲说。
    他同时表示，不排除瑞安房地产利用该笔融资借新还旧，变相债务展期的可能。
    同策咨询研究部总监张宏伟认为，瑞安房地产的融资需求与公司本身的运营模式分不开。瑞安房地产旗下的新天地系列项目体量较大，投入期长，令公司的资金链承压明显。
    这一观点得到了业内人士的赞同。有分析人士认为，瑞安房地产的发展模式具有鲜明的港商特色，纵观其以往的项目，大多是包括写字楼、酒店、商铺、住宅在内的城市综合体，这无疑加重了瑞安房地产对资金的渴求。
“也不排除融得的资金会投入到拓展方面，现在是一个抄底的好时机。”张宏伟认为。
    对此，上述瑞安房地产负责人回应：“我们对土地的消耗量不是太大，暂时没有买地计划，公司目前的土地储备可供6～7年开发。”

融资与回笼并行

“以瑞安房地产的资质和信用，在这个时候筹到钱是不难的，相比内地的上市房企，港资上市房企更容易获得海外融资。”黄立冲认为，“但融资成本或许要提高。”
    黄立冲表示，目前债券融资的年华融资成本一般在10%以上，同时，票据融资中间人的费用一般在2.5%～4%之间，“这必然会增加瑞安房地产的财务负担。”
有业内人士提醒，由于当前内地银根紧缩，开发商资金普遍紧张，于是滋生了海外融资热潮，但其风险不可忽视。
    第一，内地房地产调控政策仍继续深化，导致海外融资成本持续上升；第二，开发商负债攀升，经营状况不确定性增加，部分房企信用评级被调低，也增加了其融资成本；第三，部分企业海外融资用于规模扩张，一旦销售形势持续恶化，还本付息压力将陡增，进而或影响其资金链安全。
    对此，上述瑞安房地产负责人回应，除拓展融资渠道之外，公司也在积极回笼资金以保证资金链的安全。
    “针对房地产调控，公司在2011年就已做出模式调整。除了如新天地等核心商业地产会保留之外，非核心商业项目会予以出售。”该人士说。
    瑞安房地产公布的2011年销售业绩恰证明了该人士的说法。1月5日，瑞安房地产公布2011年全年数据，公司实现合同销售金额107亿元人民币，其中59亿元为物业销售，48亿元则来自于商业物业整体销售。
    瑞安房地产2011年中报显示，截至2011年6月底，其负债总额为245 亿元，净负债额为73 亿元，货币现金为73 亿元，净负债比率为65%。
    “我们当前的财务状况基本和2011年中报时差不多。”上述瑞安房地产负责人表示，公司的优势在于对融资成本的把控和在资本市场融资的丰富经验，公司始终会将财务安全放在首位。